什么是土地使用权转让价格(土地使用权转让价格如何确定)

知识点一，土地价格

1.土地价格内涵

土地价格实际上是土地经济价值的反应，是为了购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化，换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低。

土地价格的外延。对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，如在实际中可以表现为所有权价格，使用权价格，抵押权价格等价格形式。

2.我国现行制度下的土地价格内涵

目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。因此，我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家，它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。由于我国土地使用年期较长，而且在使用期间拥有转让，出租，抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

知识点二，土地价格的特征

1.土地价格是权益价格。土地是一种资产，能给人们提供恒久的产品和服务，这种产品和服务的获得，都以土地权利的限定为基础，另外，土地自身位置不能移动，可转移的是该土地的权利和收益。因此，土地买卖实际上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。

2.土地价格不由生产成本决定。一般商品都是人类劳动的产品，具有劳动价值，其交换价格是其价值的货币表现，因此，人们可以根据其生产成本确定其价格。但土地价格不是土地成本的货币表现，不能依生产成本定价。现实中，土地的开发成本主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实际上是地价的附加。

3.土地价格主要由土地需求决定。土地价格虽在一定范围和条件下，也受土地市场供给与需求的影响，但从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加会导致对土地的需求不断变化。因此，从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。

4.土地价格呈上升趋势。这是因为在一定时期内，土地的供给弹性很小，但随着社会的发展和人口的增长，人类对土地的需求趋势不断增长，致使地价不断上涨。社会经济的发展也就意味着高技术，高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升态势。

5.土地价格具有明显的地域性。在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像一般商品那样可以自由移动，致使地价具有明显的区域性特征，各地域土地市场受到当地政治，经济等诸多因素的影响，相互之间不能形成统一的市场价格，即使在同一地区城市内，土地的位置差别、用途差别等也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。

知识点三，不同类型土地价格及特征。

知识点四，我国土地价格评估的发展历程。现代土地价格评估理论形成于19世纪末，英国经济学家阿尔雷德·马歇尔作为新古典学派的代表人物，他在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的“供应——成本分析”地租地价，提出土地价格由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定。古典经济学家的地租地价理论和马歇尔的均衡价格理论，共同形成现代土地价格评估理论。收益还原法、市场比较法和成本法作为现代土地价格评估的三大基本方法，一直沿用至今。

20世纪80年代中期以来，我国土地价格理论伴随土地市场的发展逐步形成，在马克思地租理论的基础上，形成了社会主义极差地租理论、社会主义绝对地租理论和社会主义城市地租理论，发展了马克思主义地价形成理论，并成功借鉴了西方地价行成理论，以此来指导我国的土地使用制度的改革与实践，取得了巨大成就。