普通住宅土增税税率及计算方法(非普通住宅土增税税率及计算方法)

如何做好土增税的筹划，搞懂这篇就够

土地增值税因规定笼统、各地执行差异大，给征纳双方特别是纳税义务人带来了高风险。面对诸多涉税风险，地产财税人员宜从何入手，做到“税负合理、风险可控、不多缴税、不早缴税”的土地增值税管控目标呢？

按照增值率的高低，土地增值税的税率有30%、40%、50%、60%四档，最高税率达60%。

· 土增税计算方式 ·

1. 计算方式

土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

其中：

增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目金额

扣除项目金额=直接开发成本 房地产开发费用

(可按直接开发成本的10%核定) 与转让房地产有关的税金 旧房及建筑物的评估价格 加计扣除(可按直接开发成本的20%)

举个例子会比较清晰的掌握土增税的计算方式（具体项目情况会非常复杂，我们举个非常理论、理想的例子）

假设某项目收入总额是10亿，扣除项目金额是5.5亿元（各种成本），那么：

增值额=10亿-5.5亿=4.5亿。

增值额与扣除项目金额的比例=4.5亿/5.5亿=81.82%

81.82%对比上表，该比例在级别2，即超过50%未超100%，因而适用税率为40%，扣除系数为5%

应缴土地增值税=增值额4.5亿*适用税率40%-扣除项目金额5.5亿*速算扣除系数5%=1.525亿

以上是土增税简单的计算逻辑。

2. 计算公式中收入的确定

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以签订的销售合同确认收入

3. 计算公式中扣除项的确定

公式中的扣除项，我们可以简单的理解为成本部分，包括土地成本、开发成本（前期费、建安费、配套设施费、基础设施费、开发间接费等）、房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）以及《土土地增值税税率表》中的扣减部分。

· 土增税的缴纳方式 ·

1. 缴纳方式

土地增值税的缴纳方式原则上分为核定征收和据实清算两种。

核定征收

简单的说核定征收是指由于纳税人的会计账簿不健全，资料残缺难以查账，或者其他原因难以准确确定纳税人应纳税额时，由税务机关依据相关法规采用合理的方法依法核定纳税人应纳税款的一种征收方式。

核定应税所得率征收是税务机关按照一定的标准、程序和方法，预先核定纳税人的应税所得率，由纳税人根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法。

对于收并购项目由于过程资料、票据可能不全，所以建议能够争取采用核定征收的方式。

据实清算

简单的说就是“实报实销”，根据项目收入、支出情况据实计算税额。

2. 缴纳过程

step1：到主管税务机关进行项目备案。需准备土地使用证、开工许可证等资料。由主管税务机关鉴定后确定预征率，以及确定项目属性，是普通住宅还是高档住宅还是商用房地产等。

step2：取得预售许可证后，项目开始发生收入，纳税义务就发生了，收入产生的次月，土增税的预缴税款与营业税一起申报。

step3：当发生以下几种情况时，达到土增税清算条件

（1）主动触发清算条件
（1.1）楼盘销售完毕
（1.2）开发商将未完成项目整体转让
（1.3）土地整体转让

满足以上条件企业可以向主管税务机关提请清算。

（2）被动触发清算条件

（2.1）按可售建筑面积算，楼盘卖了85%
（2.2）出租、出售以及自持合计达到85%
（2.3）取得预售（销售）许可满三年
（2.4）公司准备注销的

满足这些条件，税务机关会发个通知书给企业，90天内报送清算材料，逾期不报的，直接核定征收，多退少补。

· 如何做好税筹？·

关于如何做好税筹，主要还是从土增本身逻辑出发，总结分为以下几个方面：

（1）利用税收政策合理避税

（2）销售收入方面筹划空间

（3）成本方面筹划空间

我们逐一而看。

01 利用税收政策合理避税

思路一、普通住宅增值率不超过20%时免交土地增值税

根据税法，普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，

因此，在实操中可以根据这一政策调整普宅与非普宅的比例，以及普宅的成本投入。

举个例子：

以下表普通住宅定价为例，价格定为5900元/方时，

毛利率为 39.66%、增值率为18.95%，

不用交土地增值税，利润较6000元/方的定价还大一些。

因此，在普通标准住宅销售定价过程中，充分考虑项目增值率的临界点，寻求销售收入、土地增值税之间的最佳利益平衡。

思路二、争取核定税收的方式

土地增值税的缴纳方式原则上分为核定征收和据实清算两种，一般情况下，核定征收主要是在账册不齐等特殊情况下。

对于收并购项目，由于项目复杂，很有可能存在账册不齐、难以核定的情形，这时候如果项目属于高毛利的项目，应当积极争取核定税收的方式。

举个例子：

某项目总收入2亿元，可扣除金额为1.1亿元，则增值额为9000万元， 增值率为81.81%，土地增值税为3050万元，

此项目系收购项目，账册不齐，若最终税局能以5%的税率核定征收， 则土地增值税为1000万元，节税2050万元。

思路三、延后土地增值税清算时点，提高动态指标

这一点毋庸置疑也比较容易理解，应当与沟税务局积极沟通通，尽可能延后土地增值税清算时点。

对于提高irr、roe等动态指标大有帮助。

02 销售收入方面的筹划空间

思路一、合理分解销售收入

税负与销售收入呈正向关系，销售方面的筹划重点在于采用灵活的销售方式，合理分解收入。

在合法的情况下，如果能通过业务类型的调整，将部分房产销售收入转化为其他非房产销售名目的收入，或是销售收入在普宅、非普宅等不同业态之间分摊，则可以降低项目或不同业态的的增值率及税基，从而降低整体税负。

此外，如果项目物业中涉及持有型物业，因为持有型物业产权并不发生实质性转移，因此不征收土地增值税。

所以在特殊情况下，也可以对毛利率高的商业物业可用通过持有出租，减少对外出售比例的方式来减少和推迟土地增值税的缴交。

思路二、利用股权交易方式避税

这一税筹的思路主要是利用股权交易下无需缴纳增值税和土增税。

例如某项目中有一办公楼准备出售，可先将办公楼整体以相对较低价格投资成立项目公司、而后出售项目公司股权;或者先以货币资金作为注册资本成立新的全资子公司，而后以办公楼整体对其进行增资。

举例子：

某办公楼面积为2000平米，建造成本为800万元，可以6.2万元/方价格推向市场，

此时总售价为1.24亿元，土地增值税为5788万元，总体税负为 7767万元(占收入的63%)，

如果某客户愿意以6万元/方的价格整体购买，并愿意配合进行筹划，

则可以6000万元成立壳公司，将此办公楼整体先以3万元/方的价格出售给先成立的壳公司，

而后将整个壳公司的股权以1.2亿元出售给客户，相当于以出售股权的形势代替出售实物，

此时，土地增值税为2291万元，降低3497万元;税负总额为 4774万元，节税2993万元。

03 成本方面税筹空间

思路一、合理选择地价分摊方式

如果项目中有别墅、商业与住宅等不同物业，地价可以按建筑面积与按占地面积两种方式进行时，

由于同等建面的别墅占地面积较住宅大得多，且别墅毛利率较住宅要高，因此，按占地面积分摊时别墅分得的土地成本更多，

所以，当项目规划有不同的物业形态时，建议在可行的情况下对国土证进行分证，高增值率物业(如别墅等)单独出具国土证和规划证，以利降低别墅物业增值率水平。

思路二、合理分摊项目成本

各公司应充分利用综合开发优势，在政策许可的前提下，对成本费用进行合理分摊，

包括持有物业与销售物业之间、普通标准住宅与非普通标准住宅之间、公建配套设施等，寻求最佳税收效益。