二手房交易增值税是增值部分的吗(二手房增值税是增值部分还是全部)

最近，同事打算买一套二手房，方便自己上下班和接送孩子上学。但是在看房的时候看到房屋信息上都写着什么“满二唯一”“满五唯一”等等，还有买二手房时，需要缴纳的各种税费，让她头疼不已。

一：满二唯一、满五唯一是什么意思？

满二唯一、满五唯一是二手房市场里的一个缩写词语。“满二”“满五”是指房产证出证日或契税票出票日算起始日期，时间慢两年、满五年或超过两年、五年。

满两年：以房主购买房屋过户时缴纳契税为准，即从缴纳契税出具契税发票的日期开始算起，至今的时间已经时隔两年。

满五年：则是指从获得不动产权证开始或契税发票出票日开始，至今时间满五年或超过五年。

“唯一”是指业主在该省份内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子，有的限购城市是以家庭为单位“唯一”。但如果房屋有多位共有产权人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。

1. 买二手房都需要交哪些税？

二手房交易过程中需要交纳的税费主要包括：契税、增值及附加税、个税、中介费、土地出让金等。其中，中介费一般为房款总价的1~3%，土地出让金是经济适用房等特殊性质的房屋需要交纳的。

在二手房交易税费中关键税费主要为契税、增值税、个税三个部分，这三个部分都跟满五唯一有着很大的关系。我们可以举个简单的例子：

我们以一套100万的房子为例，满五唯一的房子，增值税、个税免征，只需要交1万的契税就可以。

说明：

1. 契税：对个人购买住房，契税的计税依据为不含增值税的成交价格，其中90㎡以下的住宅按1%缴纳，140㎡以下按1.5%缴纳。

2、个人所得税：（转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金）X20%，也就是指差额X20%。

1. 买二手房需要注意哪些问题

（1）老破小，房龄太老的不要

因为我国的建筑质量有使用寿命限制的原因，所以在买二手房的时候千万不能买房龄比较大的房子，否则住起来都不安全。一般来说，我国普通建筑的使用寿命只有40年左右，所以那些房龄超过20年的老房子，大家就尽量不要买。不仅仅是因为房龄大，还是因为不少银行都会拒绝房龄超过20年的房子的贷款，没有贷款的支持，普通人买房的难度就太大了。

现在的楼市是一个要求房子回归居住属性的楼市，附加在房子身上的教育等价值都会慢慢被剥离。有些城市的学区房有的一夜降价200万抛售，因此哪怕是买二手房，也是回归居住属性。

（2）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3）土地情况是否清晰