目前已发行的类reits(2022年5月份上市的reits)

黄一灵 中国证券报·中证网

在上述人士看来，首先，国内公募REITs市场发展时间较短，目前上市的公募REITs存在大量限售期内的机构持仓，流通盘的占比不高。较少的流动性就导致公募REITs的二级市场定价并不充分。在少量资金推动下，交易价格并不能真实反映价值的增加。未来随着限售到期，流动盘增加，公募REITs二级市场的交易价格或向价值回归，存在着大幅调整的可能性。

其次，目前仅有11只公募REITs上市，未来随着国内公募REITs市场的扩容，现有公募REITs的稀缺性会下降，资金给予其的“溢价”也会减少。2021年12月29日，国家发展改革委办公厅发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，提出加强各部门协调，共同解决项目推进中存在的问题。《通知》提到，在依法合规的前提下，将加快办理项目相关手续，落实各项发行条件。未来会有越来越多的公募REITs发行、上市，投资者的选择会更为丰富，而现有公募REITs的“溢价”也可能大幅减少。

第三，部分公募REITs的底层资产面临供给过剩、竞争力下降等潜在不利因素。在二级市场交易价格暴涨之后，投资者追高买入公募REITs可能面临二级市场价格“回归”价值、“溢价”下滑和资产价值下降的三重风险。“要避免追涨杀跌。在审慎的基础上，从长期资产配置的角度，考虑自身资金期限、风险收益要求等因素，对公募REITs进行理性投资。”该人士强调。

公募REITs有别于传统股票、债券等金融工具，属于另类金融产品。公募REITs的底层资产复杂，可分配现金流不仅取决于项目本身，也取决于“好的管理人”对“好的资产”的“好的运营”。

“投资者在价格上涨时往往选择追涨，而下跌时往往选择杀跌，这是要尽力避免的。在公募REITs二级市场的交易价格大涨后，我们不仅要看到公募REITs未来巨大的发展机遇，更要看到其短期价格偏离价值所蕴藏的风险。”某公募REIT基金管理人说。