窥视上海每张预售证可以定多少钱是一件很难的事情，但是事实上其实每个项目大概能卖多少钱很早就已经确定了
只是这个方法论没人知道，什么时候调整和变化也没人知道
但是我们依然可以通过一些项目定价的信号，从而窥视出未来一些项目的定价变化，而最近我发现，这个信号有点明显了
这个信号发生在中环的一手房
首先声明，以下所有内容都来自我个人的判断，哦，对了，忘了介绍自己，我是普陀花泽类，在真有好房写过一些文章，一直比较低调，这样不好
大家要相信，理论上中环内的一手房，房价是有下限值，就是再差，你只要是在中环内的房子，最低不会低于多少
当然这个价格也是有上限值，就是资源再好，产品再牛逼，房价也不会让你上天
我们猜准这两个价格，基本上就知道上海中环的定价体系了
那怎么测下限值，你检测中环内的项目一定是不行的，因为你搜罗了所有的中环内项目，都不能说明是否存在更差的地段从而定一个更低的价格
你需要找寻的是，那个紧挨着中环但是在中环外面的一个项目，整体的产品力极强，理论上可以制定出外环内最高房价的项目，那么这个项目的单价就是中环内房价的下限
刚好，这个项目不仅有，还有三个，刚好三个项目的时间变化正好说明房价的变化
来自北上海大热的大宁板块的几个项目，分别是静安府，静安映和静安世纪
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你看看，明明不在大宁，明明是闸北，但是这几个项目愣是强调自己是大宁
不过不要紧，从目前上海可以检索的一手项目中，贴着中环的几个项目，确实这几个最合适，而且不论是静安映还是静安世纪，也确实是今年上海的网红盘，品质盘，拿他们对比没毛病
有趣的就是，今年4月份静安府最后一批的预售证，依然还是8.7万。
但是从下半年，静安映的预售证直接破了9万，拿到了9.12万，而且坊间一直传闻静安世纪会有9.3万的单价
且不论9.3万是否真实，静安映9.12万已经成为了事实
这也就说明了，对于中环内的项目是不可能低于9.2万的
这是我的判断
好了，底价容易测，上限值是比较难的，不过幸运的是这个盘也出来了
就是前阵子大热的前滩三湘的项目，直接把单价干到了12.15万
大家要知道，前滩还是在中环内的项目，应该算是如今中环内品相比较好地段了，有江景有学区有规划，整个中环没有比这里更好的位置了
关键是什么，前滩之前的价格还是9万左右的价格，去年的晶萃名邸只开到了8.4万的价格，而今年大卖的东方惠礼，9.2万的价格也在情理之中，很明显这些定价都是符合整个大中环的定价体系
但是前滩三湘能够夯到12.15万，除了因为特别好的江景资源，其实背后也说明了一个逻辑，中环滨江某种意义上已经可以比肩内环滨江了
因为过完年后，绿地海珀外滩的项目，定价也只定在13.8万，滨江凯旋门也差不多如此
前滩三湘的取证其实也就说明了，中环的极限房价是可以破12万的，以及和内环滨江的房价也仅保持着1万出头的单价落差
当然这样的变化还有一个因素的助推，就是整个内环的价格也开始在抬
之前只有内环的滨江房价才能够冲到接近13万的单价，但是中兴路一号这个项目出现，其实也就说明了内环核心非滨江项目也可以拿到12.98万的定价
在这个维度上来说，内环的整体单价也在提升
好，那再看看内环内常规定价是多少，这个就可以看中海汇德里项目，贴着中环内，品相中规中矩，预售证拿到了10.2万
所以各位把这几个数字整理一下其实就可以推导出来
整个中环定价如今会定在9.2万-12.15万之间
但是能破10万的都属于极少数个案，整体的均价应该在9.2万-10.1万左右
所以如果没有意外的话，今年下半年中环内的项目，大概率都会在9.5-9.8万之间徘徊
这个定价其实相比较3月之前的上海，已经提升了5000元左右的单价
这是我的推导
当然，这个变化并不仅仅停留在中环，上海刚需项目也存在普遍性的价格提升
最近宝山出现了一个饱受争议的项目，就是位于宝山淞南板块的上港星江湾
别看名字里有“江湾”，但实际这个盘归属于宝山区淞南镇，北侧紧挨着常年有大型集卡路过的军工路，且沿线分布着铁路，再往北就是黄浦江
位处这样一个极具宝山特色工业风的环境下，周边也没什么配套，项目的预售证直接拿到了7.2万，刷新了宝山的房价天花板
也可能是因为看到一街之隔的杨浦新江湾的房价已经早早冲上了9万，这边光是蹭蹭新江湾的热度，就把宝山的新房均价往上提了将近1万
此外，作为整个上海为数不多的300万预算就能买到的刚需板块，青浦淀山湖板块内，近两年的新房项目，之前价格几乎都在同一起跑线上
而首创禧悦繁花里第五期的取证均价为4.28万，直接打破了板块内长期以来新房单价4.1万的均价格局，且相比上一期首创禧悦风华4.01万的均价，每平米已经高出了近3000元左右的单价
有目共睹的是，这些年青浦的建设力度确实够大，尤其是在淀山湖大道地铁站两旁，全新商业、全新学校、全新住宅每年都在拔地而起
随着城市界面的提升，不断上扬的房价自然是市场对于板块认可的最直接的体现
所以大家可以看到，上海房价在涨是事实
但是相比较过去三年的平静，我认为这样的涨幅是合理且可以接受的
好了，最后说说为什么会这样
其实一个很重要的原因就是今年上海核心地段项目大量的供应
过去几年上海郊区的项目开发，一直把上海房价均价维持在5万元左右，但是郊区的一手项目基本都做到了4万 的定价
各位想想，郊环如果都要这个价格，外环迈上7万也是不争的事实，大虹桥几个项目过去一直以来都是这个价格
所以相比较而言，很长一段时间中环的定价都是偏低的。当然只是因为项目太少，大家也无所谓了
今年因为中环楼盘实在太多，包括滨江的前滩的这种好位置，单价顺势拔升也就成为了自然
而其后中环再反向倒拔郊区一个项目的上涨，也就成为了这样的循环
当然这个循环会继续滚动下去还是就停了我不知道，但是反正我是知道上海房价涨了就不会下滑的，大概就是这么一个理
嗯，就这样了，希望对大家买房，特别是等后面一些要供应的一手盘的朋友一些方向性的参考
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