房屋买卖税费计算具体案例(买卖房屋的交易税怎么计算)

法院：中介履行居间义务存重大瑕疵

这起由上海长宁法院一审判决的居间合同纠纷案，近日经二审法院终审“维持原判”：被告房产中介公司向原告朱女士母子赔偿14万元。该判决已生效。

主审法官吴丹解释判案理由说，双方签订的居间协议合法有效，本案的争议焦点在于被告在履行居间义务过程中是否存在重大瑕疵并应承担相应的赔偿责任。

被告作为专业中介公司，对房产交易市场的相关政策及操作规范应当熟知，且需按照相关规定规范操作，充分为买卖双方提供交易所涉政策及法律咨询，协助当事人顺畅履行合同，维护市场交易秩序，而非仅促成买卖双方签署网签合同而已。

由于涉案房屋系售后公房且发生过继承，产权登记情况较为特殊，如何认定出售时的“满五”条件与计算税费的高低有直接关联，所涉及的政策法规较普通二手房交易更为专业、复杂，非一般售房人所能熟知并全面掌握。

从已查明的事实来看，第一，被告并未提供证据证明曾就“满五”的判断标准向两原告进行政策解读，并就“满五”与否可能导致的税收明显差距向两原告进行释明，应属未尽如实报告义务的行为。

第二，被告作为专业机构，为确定涉案房屋出售时是否符合“满五”条件，理应在交易前就先前的产权登记信息进一步核实，以查证两原告所述内容是否存在出入或有不实信息，充分尽到谨慎注意义务和调查义务。证据显示，最晚在签署网签合同时，两原告已向其出示《公证书》，其中明确载明涉案房屋的前一次产权登记时间为2017年，被告在未审慎核查的情况下，直接按“满五”计算税费，显然存在一定的过失。

即便如被告所述，两原告提供资料不及时，但被告直至买卖双方签署网签合同后才审查资料、复核税费，造成需承担的税费大大超出其合理预期，应属未尽专业审查义务的行为。

第三，被告向两原告出具的《税费估算清单》已明确载明，若其估算的税费金额与交易方实缴金额误差超出5%，则就超出部分应当予以赔偿。在被告并无证据证明两原告存在拒不配合提供房产材料或作虚假陈述的情况下，该约定条款对其具有法律约束力。就估算错误可能产生的法律后果以及赔偿风险，被告具有一定的可预见性。

据此，法院认定被告在履行居间义务过程中存在重大瑕疵，应就两原告所遭受的损失承担相应的赔偿责任。

然而，两原告在未作基本审查或提出合理质疑的情形下，便深信被告的计算结果无误并签署协议，对于涉案房屋最终税费计算的认识偏差亦应负有一定的责任。

最终，法院以税费计算错误的差额部分作为损失认定的赔偿范围，兼顾居间合同的实际履行情况、交易成本、双方过错程度以及责任大小等因素，酌定由原、被告在相应范围内承担各自责任，即判定被告应向两原告赔偿损失14万元。