房地产管理法开发商擅自改变规划(房产开发商不得随意更改规划法律依据)

转自：江苏高院

基本案情

2014年9月11日，杨某某与开发商签订《房屋出售协议书》，约定将涉案房屋出售给杨某某，售价为142.3万元，购房款已支付。因开发商擅自改变消防设计方案施工，致使涉案房屋未能通过消防验收，未能在合同约定的期限内将房屋交付给杨某某。开发商按消防部门要求对房屋进行消防整改，后涉案房屋通过消防验收，但消防整改导致部分房间不能单独使用，在室外架设的连通楼梯按照消防部门规定不得锁死，给房屋使用带来了其他不利因素。目前，涉案房屋已符合交付条件，但杨某某以现在的房屋不符合合同约定为由拒绝接收房屋，遂双方引发纠纷，经协商无果，杨某某向法院提起诉讼：要求解除《房屋出售协议书》，判令开发商返还购房款142.3万元。

法院裁判

双方所签订的《房屋出售协议书》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因开发商擅自改变消防设计方案致使消防未通过验收，从而无法交付房屋，开发商的行为显然构成违约。虽然消防整改通过了验收，但导致了房屋结构和功能发生重大变化，将严重影响杨某某的正常使用，不符合杨某某购房的预期。因杨某某购房目的不能实现，要求解除合同返还142.3万元购房款应予支持。

法官点评

近年来，房地产市场持续繁荣，房价波动日益凸显，随之而来的房地产类纠纷数量也居高不下，纠纷类型呈现多样化。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

本案中,开发商预售房屋后，在施工过程中擅自改变了经过审批的消防设计方案,违反了《商品房销售管理办法》的强制性规定。虽然经过整改符合了消防验收标准，但同时也改变了房屋的整体结构，对杨某某正常使用房屋将产生重大影响，致使双方签订的《房屋出售协议书》目的不能实现，该合同无法继续履行，根据合同法上述规定杨某某可以要求解除双方签订的《房屋出售协议书》。