影响房价的因素很多，大的视角看是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，小的视角看房价是房子背后配套资源（学校/医院/商业/公园/交通等）的价格反映，而以上这些因素又都是变动、变化的——人口增减会变、土地供应会变、金融政策会变，房子周边的资源也可能会增减——老城区配套资源日益老旧、新城区配套资源日益完善，所以也就有了城市中心、城市地段的转移。
这些都很宏观、很远大、经历时间都很长，并且存在很大的不确定性，即未来实际的情况，跟现在的预测很可能产生巨大反差。
我们把范围再缩小、把时间再拉近、让视角再微观、让分析结论更具确定性的话，看看在外部环境、资源配套等都相近的情况下，相邻的两套房子，拉开它们价格差距的三个因素。
1、流动性
流动性是指把资产变成现金的能力。
所以流动性有两个含义：一是以公允价格出售变现的能力，二是抵押融资筹集现金的能力。
越能快速的出售变现，资产的流动性就越好，前提是以公允价格、市场价格出售，价值1000万的房子以700万的价格当然能快速变现，但这不是公允价格。越容易抵押贷款，流动性也就越好，当然这里面还要适当考虑贷款的成数——1000万的房子，能贷300万还是600万，以及贷款的资金成本——利息多少、能贷多长时间等。
流动性越好的房子，其溢价就会越高。看清楚了，我说的是溢价、而不是价格。跟价值相符的是价格、也就是市场价，超出价值对应价格的部分是溢价。
某小区50平米的房子市场价100万，可其中的某套房子有一个窗户对着市政大公园，这套房子的市场价是130万。看到大片大片的绿地，确实能为这套房子增加配套资源，但值30万吗？这里面就有溢价的成份——超出了事物本身的价值。
溢价的问题是很难定量，因为每个人的感受不一样，但知道有溢价这回事就好了。
所以买房投资要选择那种流动性好的房子。
什么样的房子流动性好呢？因时因地因人而异，没有标准的答案。
小城市的房子因为单价低，所以大面积的房子流动性好，大城市的房子因单价太高，受总价上限的约束（手里就有200万，你说咋买呢？），所以中小面积的房子流动更好。因此，相邻的两套房子，在小城市里大面积房子溢价（单价）高，在大城市里小面积房子溢价（单价）高。
大多数银行在办理抵押贷款时，对房子的面积、房龄、性质等都有限制，从而影响道房子的融资流动性。30平以下的房子不能抵押贷款、40年以上房龄的房子不能抵押贷款或抵押贷款受限、别墅的抵押贷款上限是500万、公寓/写字楼/商铺的只能按照评估价的5成、甚至4成贷款……这些流动性的限制都会影响房子的溢价。
流动性会影响房子的价格，这是道、是原理。可影响流动性的又是什么呢？这是术、需要日常总结归纳。
2、税费
税费是无效成本。它没有用在房产上、也没有给于卖房人（房东或地产商），而是白白的被第三方机构——税务局拿走了。
很多人对税费如何影响房价，总是会拿住宅和公寓对比。同一个小区里，同等面积同样户型的房子，公寓的价格普遍是住宅价格的8成左右、甚至不乏6成5成的极端案例。为什么呢？其中的一个原因就是税费。
买公寓的时候，契税等税费高（住宅有契税优惠）；住公寓的时候，水电费/物业费高；更重要的是在出售时，房屋增值税/土地增值税/差额所得税等一大堆，近乎占到公寓价格的30%以上。
当然还有其他因素，公寓只能按揭贷款10年、且只能贷款5成，公寓附带的学位/落户资源缺乏等等。所以相比住宅，公寓价格更低。
因为税费高，所以购买/出售公寓的无效成本就高，其价格就相应的低。因为税费高，买的人少，就影响到了公寓的流动性，而上文说了流动性会影响到房价——税费就是影响流动性的一个术、一个因素。
很多人对税费影响房价的理解是浅显的。
假设市场价300万的房子，当增值税（5.6%）/所得税（差额的20%）等合计约为35万时，335万就是房子的成交价？NO!
税费是无效成本，它其中的一个缺点是没有杠杆作用、不能撬动贷款。35万的税费缴了就缴了，但35万若是首付，按照30%首付（贷款70%）标准的话，它就能撬动116万的资产（35万÷30%）、带来约82万资金（也就是贷款，116万×70%）的净增加。
一笔钱当作税费是白白的缴纳，若这笔钱变成首付就能撬动贷款、缓解当下的首付难题。
还以上面的例子说明。
市场价300万，外加35万税费，总房款看似335万。但首付是多少呢？
首付为：300万×30% 35万=125万。银行按揭贷款是210万。
若该房产满五唯一，也就没有了35万的税费，房子总房款若是335万。此时首付是多少呢？
首付为：335万×30%=100.5万。银行按揭贷款是234.5万。
对买家来说，总价格/总支出一样，但因为是否含税的差别，首付相差25万。如果房价1000万，税费200万呢？那首付的差距将会更大，很多人会因为首付不足而无法买房，对应的就是房子在出售时买家少、溢价也就小。
满五唯一不含税的住宅，会比相邻含税、总支出一样的房子有更大的溢价空间。
3、信贷
现在买房，尤其是在高房价下的一二线城市里，大部分人都是银行按揭付款，即先支付30%的首付，剩余的钱来自银行的贷款。很多人买房就难在首付款的筹集上，首付款够低、银行贷款额够多，就能促使更多人买房。
信贷是影响房价的一个重要因素。
同小区公寓的价格低于住宅的价格，除了公寓的税费高、流动性差外，另外的一个因素就是首付高、贷款成数低，比起住宅30%的首付来说，公寓需要首付50%、只能贷款50%，很多人的买房款就差在那20%的首付里。
老房子的价格会低于周边次新房的价格，除了房屋新旧程度、小区配套建设、物业服务好坏的差别外，还有一个原因就是信贷的差别——次新房一般能贷满30年的时长、贷足70%的房款，而很多老房子要么贷款年数少（如10年、15年的）、要么贷款的金额少（如只能贷房子总价的50%），这样就变相的提高了首付，影响房子的价格。
懂得信贷是影响房价的一个重要因素，所以在信贷宽松（申请银行贷款容易、利息也低）的年头里卖房比信贷紧缩（申请银行贷款困难、利息上浮也多）的年头里卖房就能有更高的溢价。房价涨跌的周期，一定程度上就是信贷松紧的周期。
高房价是一系列的机缘巧合和天时地利人和的结果，要想购买到有潜力的房子，多考虑一个因素、胜算的概率就高一成，做大概率赢钱的投资是长赢、长胜的法宝。
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