个人销售房产

一、增值税

1.个人销售其取得的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.个人转让其自建的不动产（不含其自建自用住房），以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

3.个人销售自建自用住房免征增值税。

4.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

5.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：

离婚财产分割；

无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

二、个人所得税

1.个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

依据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。”

2.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

个人转让购入不满5年或家庭非唯一住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。

3.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税；

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

三、印花税

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

四、土地增值税

1.对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2.以下继承及赠与房地产的行为不征收土地增值税;

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

五、契税

1.契税税率为3%—5%。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

2.自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

3.自2016年2月22日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施）

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

4.对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税，但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。

5.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。

在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税 。

六、附加税费

增值税涉及的附加税包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，计税依据为增值税税额。

由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城市维护建设税和教育费附加、地方教育费附加。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）

《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）

《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）

个人出租房屋

一、增值税

　　自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

二、房产税

个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

三、城镇土地使用税

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

四、印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

五、个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入应按;财产租赁所得;项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

　　对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

　　财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

　　(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

　　(二)向出租方支付的租金。

　　(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

　　(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

六、附加税费增值税涉及的附加：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加,计税依据为增值税税额。由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加。

七、国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告(国家税务总局公告2021年第5号)四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

个人出租非住房

个人出租非住房，涉及增值税、附加税费、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税。

一、增值税

适用简易计税方法，征收率5%。

应纳增值税额=（含增值税）租金收入÷（1 5%）×5%

注①：如果平均分摊每月租金未超过15万元，则依法免征增值税。

二、附加税费

即城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金等。

其中，城市维护建设税税率7%、5%、1%，教育费附加征收率3%；其他两项，可能各地规定不完全一样。

应纳城市维护建设税=增值税额×7%或者5%或者1%

应纳教育费附加=增值税额×3%

三、印花税

租赁合同印花税税率千分之一。

应纳印花税额=租赁合同金额×0.1%

注②：印花税由合同当事人分别计算缴纳。

注③：印花税计税依据乃是合同金额。若合同单列增值税额，则增值税额不作为计税依据；若合同未单列增值税额，则一并按照合同（含税）金额计算印花税。

四、房产税

对于房产出租的，房产税从租计征，税率为12%。

应纳房产税额=（含增值税）租金收入÷（1 5%）×12%

注④：如果符合税法规定条件，而依法享受免征增值税优惠，则房产税及以下个人所得税计算时，不能扣减增值税了。

五、城镇土地使用税

城镇土地使用税因经营活动（比如本文出租非住房）而产生纳税义务，但其税额与租金收入无关。

应纳城镇土地使用税额=占地面积×单位税额

注⑤：单位税额各地按照规定幅度自行确定。

注⑥：城镇土地使用税按年计税（规定的单位税额是指年度税额），分期缴纳。

注⑦：若为楼房，则占地面积应按出租部分建筑面积占总建筑面积之比例分摊计算。

六、个人所得税

适用“财产租赁所得”。

（一）应纳税所得额

以不含（增值）税租金收入，依次减除以下四项：

1、出租过程中依法缴纳的增值税之外其他税费。

比如上述城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、印花税、房产税、城镇土地使用税等。

注⑧：不是不允许扣除增值税，是增值税已经从含税收入里剥离，此处计算起点已经是不含增值税收入，当然不能重复扣除；也就是说，不是不扣，是不能扣两遍。

2、向房屋产权所有人支付的（含税）租金。

注⑨：此处当然含增值税。因为一则增值税乃是上一环节出租方纳税义务；对于支付方来讲，只是租金。二则本环节个人向上一环节支付租金所含增值税，本环节个人也无法抵扣。

3、修缮费用

限额内扣除、且须实际发生，即实际发生且每月扣除金额不超过800元，二者就低确定。

4、法定减除费用

（1）以不含增值税租金收入减除上面所列3项之后的余额（即：不含增值税收入-增值税之外其他税费－向出租方支付租金-修缮费，下同），如果没有超过4000元，则扣除法定费用800元。

（2）如果上述“余额”超过了4000元，则扣除“余额×20%”。

（二）税率：百分之二十

（三）应纳个人所得税额=应纳税所得额×20%