2018房地产税法(2018年房地产税立法表述)

2018年调控政策由紧到松，中央定调呈现三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面则呈两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动迹象，广州、武汉、南宁等城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。

一、中央定调三阶段变化：房住不炒，坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期

2018年7月底，政治局会议直指房价上涨，并且措辞也有所改变，从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。具体调控手段还是坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序等四个方面。我们认为调控政策主基调未变，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”定位展开，“四限”政策中长期不退出。热点城市将“查漏补缺”，严堵政策监管漏洞，着重打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期。本轮调控政策最大不同点在于多部委各司其职、通力合作，以便提高调控政策的针对性及有效性。譬如，6月底七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动，7月底住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单， 直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传等房地产市场乱象。

8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。住建部座谈会明确提出两点要求：其一，加快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等。其二，坚决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应，重点整治房地产市场乱象，打击投机炒房等行为。

10月底政治局会议只字未提房地产，中央政策层面进入空窗期。主要原因在于前期调控政策成效显著，房价过快上涨的局面基本被遏制，多数城市房价涨幅趋于平缓，部分城市房价更是率先向下调整。我们认为短期内中央调控政策将基本保持不变，仍将围绕“房住不炒”定位展开。鉴于当下房地产市场降温特征明显，基于因城施策，中央将允许部分城市对前期过于严苛的行政手段进行调整。

二、地方历经两阶段变化：坚持调控目标不动摇、力度不放松，部分城市放松限价、限售

地方政策层面呈现两阶段变化：前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲，涉及四限政策持续发力，多省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象，部分城市局部放松限价、限售。

1. 四限政策依旧从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷

随着市场持续转暖，大连、沈阳这类前期高库存风险城市跟进出台限购令。成都、深圳等升级限购，意在严堵政策监管漏洞，抑制投机炒房等行为。典型如成都，限购对象由自然人调整为家庭，并针对不同区域增设社保缴存年限等具体要求。海南更是全域限购，非本省户籍家庭在省内不同城市、区域购房，社保累计缴存年限需达到2-5年不等。

限贷政策持续偏紧，居民高杠杆购房难以为继。太原、丹东等调升购房首付比例，丹东作为房价急速上涨的负面典型，限贷政策异常严苛，“三无”（无户籍、无企业、无工作）人员在限制区域购房，首套房首付比例不低于50%，二套房不低于60%，限贷标准堪比核心一二线城市。海南、四川等全省收紧限贷，譬如四川省执行差别化限贷政策，除甘孜州、阿坝州、凉山州首付比例略低之外，其余三四线城市首套房首付比例30%，二套房50%，成都直管区、高新南区多达70%。

限售城市进一步扩容，新增深圳、长春、宜昌等众多城市，沈阳、青岛、海南等省市升级限售。一方面，扩大限售区域，譬如沈阳限售范围由三环及浑南区域扩展至全市行政区域。另一方面，延长限售期限，譬如青岛限售周期由2年调整为5年。限售城市主要集中在二三线城市，并下沉至阜南、景洪这类县级市，限售政策已然成为二、三线城市调控“标配”。

限价执行不断扩围，房价仍是不能碰的红线。芜湖、沈阳、太原等相继落地限价令，严格限定房价涨幅，直指房价过快上涨等市场乱象。即便是政策相对真空期的11月，青海省仍然出台了全域限价措施。多数热点城市严控预售证审批，参考现有限价标准，高价盘售价普遍低于市场预期，人为制造了地方政府给高收入群体打折买房的怪诞现象。

多省市跟进、多部门通力合作整顿房地产市场秩序。年内，住建部接连公布两批次违法违规房地产开发企业和中介机构“黑名单”，涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售等多方面内容，意在整治房地产市场秩序，重点打击侵害群众利益的违法违规行为。随后市场监管风暴快速蔓延，多省市纷纷予以跟进，全面开展整治房地产市场乱象的专项行动。具体整治内容事无巨细，涉及违规销售、操纵房价、首付贷等。实际执行层面多部门通力合作，以期严堵政策监管漏洞，彻底整顿房地产市场乱象，维护人民群众的合法利益。并且，部分城市出台惩处机制，视各类违法违规行为轻重程度，相应采取书面警告、暂停网签、停业整顿等措施予以严肃处理。典型如上海，九部门联合整治房地产市场乱象，违规机构将采取暂停金融服务、暂停合同网签、纳入工商重点监管名单等措施，变相抬高违法违规成本，从源头上根治房地产市场乱象。

2. 从借道“先落户”突破限购，到局部放松限价再到明令取消限售

在调控政策持续高压的同时，上半年，多数城市纷纷调降人口落户门槛，并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利，意在吸引更多流动人口特别是高素质人才落脚城市。典型如江门，顶尖人才最高个人补贴多达100万元，并赠送1套150平方米以上的住房。受惠于落户门槛低、条件少、流程简单等多方面优势，西安人才新政成效显著，2018年西安新晋落户75万人。另外譬如海南省前脚出台全岛最严限购政策，随后便出台人才落户举措，还有天津的“海河英才计划”实施两周便无疾而终，而房地产成交量创历史新高。南京、武汉、长沙、成都等皆是如此，一些三四线城市如淮安等也纷纷效仿。大量购房者通过“先落户再买房再迁户”等手段合法突破“限购”。当然，一些城市如成都、长沙、天津等迅速叫停或细化规范人才落户购房条件。

四季度以来，部分城市限价政策有松动的迹象。一方面，热点城市加快预售证审批，新增供应量升至较高水平。典型如深圳，11月商品住宅供应量多达131万平方米，创历史以来单月新高。另一方面，广州南沙、花都、增城三区松绑限价，房价将按真实价报备，意在消除广州市场盛行的“阴阳合同”，使房价回归至真实水平。另外，武汉放松高端盘预售证审批，部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限；南宁则通过毛坯改精装的方式调高项目售价。

再到12月，山东省菏泽市率先取消限售，放松调控向更多城市蔓延。尤其是那些库存压力较大的三四线城市，或将跟进松绑调控，以便支持市民自住以及改善性购房需求，更好地实现库存去化。我们认为本轮调控政策或将实质性转向，新一轮放松调控潮将至。具体政策措施，地方政府将有更多的自主权，以便根据各城市实际情况做针对性的调整。

三、信贷政策由偏紧到松绑，支持优质房企发债释放融资转暖信号

近年来，监管层严控金融风险，着力推进金融领域去杠杆，央行逐步剥离表外理财、券商资管、信托、互联网金融等层层套利资金。受此影响，中小企业、民营企业融资难、融资贵等问题愈加突出，多家上市公司债券相继违约，信贷资金监管似有矫枉过正之嫌。不过，10月底政治局会议首次强调经济下行压力有所加大，重点解决民营企业、中小企业经营困难等问题。我们认为金融去杠杆将适度纠偏，货币政策稳健中性，财政政策将更加积极，以便结构性舒缓小微企业融资、经营等难题。

对于房地产市场而言，前三季度信贷政策偏紧，集中体现在以下两点：其一，房企融资显著受限。企业融资渠道明显受限，融资规模大幅缩水，中小房企资金周转压力日渐逼仄。多数房企辗转海外市场融资，直接带动企业平均融资成本持续上行。其二，居民高杠杆购房难以为继。丹东、海南、四川等多省市调升购房首付比例，大幅抬升居民购房首付比例门槛，着力抑制投资、投机性购房需求。因银行信贷额度紧张，多数城市上调房贷利率，首套房利率大都上浮5%-15%不等，二套房大都上浮20%及以上。与此同时，放贷时间明显拉长，多数银行放贷周期长达3个月之久，更有银行局部叫停部分省市二套房信贷业务，仅限于合作楼盘才能放贷。

四季度信贷政策有所松绑，集中体现在以下两点：其一，发改委明确支持优质房企发债，释放融资回暖信号，利于优质房企补充营运资金，并改善财务状况。不过，融资门槛仍偏高，在A/H上市的内房企中，仅19家符合优质房企的要求，实难解决中小房企融资难、融资贵的困境。其二，多城市下调房贷利率上浮比例，不乏北京、深圳、杭州、佛山这类热点城市，首套房下调幅度基本在5-10个百分点之间。值得一提的是，货币政策中性偏积极，央行年内四次定向降准，释放增量信贷资金约2.3万亿元，房地产市场明显受益。

四、棚改政策从传言的一刀切到因地制宜推进棚改货币化安置

6月底，国开行将所有棚改项目合同审批权限上收总行，市场传闻全国棚改一刀切将全部暂停，三四线城市房地产市场将明显降温。7月12日住建部公布，1-6月全国棚改新开工363万套，目标完成率多达62.5%，基本打消了市场对于棚改退出的疑虑。并要求因地制宜地推进棚改货币化安置，一方面，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，应及时调整棚改安置政策，更多采用就地或异地还建方式，而非货币化补偿；另一方面，商品住房库存量较大的城市，可以继续推进棚改货币化安置。山东、湖南、江西等多省更是先行先试，明确要求商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚改货币化安置优惠政策。典型如山东省，鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置。

五、房地产税出台延期，个税改革利于提高支付能力

个税改革成为2018年税制改革的一大看点，10月初个税部分减免措施正式落地执行，个税起征点由3500元/月提高至5000元/月。另外，10月底新版个税征求意见出炉，对子女教育、继续教育、大病医疗等6项专项附加扣除做出具体规定。其中，房贷利息可按1000元/月标准定额扣除；根据所在城市不同，住房租金可按800-1500元/月定额扣除。一方面，有利于降低居民个税负担，变相提升居民收入水平以及消费能力；另一方面，有助于提升刚需以及租赁群体购买力，促进这部分群体住房消费。