在这个冬天，各个地方的财政，迎来了“压力测试”。
原因是，地卖不动了。
目前，除了郑州和宁波，20个热点城市均完成了第二批集中供地。
据中指研究院统计，第二批集中土拍流拍加撤牌率高达31.8%。
“卖地大户”杭州，总计挂牌31宗地块，撤牌7宗地块，流拍10宗地块，最终仅成交14宗地块，较首批成交57宗地块下降75%。
在首批集中供地中以43%溢价率高居榜首的重庆，在第二批集中供地中整体溢价率仅为0.02%。
长沙出让的10宗地块全部底价成交，溢价率为0%。
这还只是核心城市的土地成交情况，我们再把目光转向全国。
开源证券赵伟发了一份土地市场的报告，其中提及了以下几项核心数据。
年中以来，百城土地成交建筑面积增速持续走弱；
9月，百城土地成交面积，两年复合增速为-20.7%，较6月高点大幅下滑38.7个百分点，连续3个月负增长。
成交面积大幅下滑，从流拍率来看，9月百城土地流拍率达到65.5%，创2008年以来新高。
注意：土地流拍率，已经超过了65%！
65%是什么概念？
地方上每挂出去100块地，超过60块地都没人要，上次出现这种情况，还是在遥远的十三年前。
如果地卖不出去，会出现什么后果？
首先，我们要明白土地出让收入，对地方财政的重要性。
现在的地方财政有四本账，最主要的两本，是一般公共预算和政府性基金收入。
一般公共预算主要是靠税收贡献的，比如增值税、企业所得税、消费税和个人所得税。
而政府性基金收入，主要由国有土地使用权出让收入组成，也就是卖地收入。
在2019年，全国的地方政府性基金收入是8万亿，其中土地出让金收入为7.2万亿，卖地收入占比高达90.1%。
不光规模大，增长速度更惊人。
2009年的时候，土地出让收入规模为1.4万亿，相当于GDP的4.1%。
2020年达到8.4万亿元，相当于GDP的8.3%，规模增加了8倍，占比提高了1倍多。
基于“价高者得”的逻辑，各个城市把土地挂出去，地价、房价必然会持续抬升，从而拉大有房族与无房刚需的财富分化，更使土地成为金融体系的“底层资产”，一旦有风吹草动，就会影响到千百个城市的基础设施建设和金融安全。
经济观察报前几天有个报道，披露了一个县城卖地收入下降后的典型境遇。
2020年，该县土地出让金收入约为48亿元，但今年估计完成20亿元都很难，周围类似县区的情况也大致相仿。
对一个县城来说，土地出让金收入金额，是要高于本级收入的。
地卖不出去，该地的“三保”（保民生、保工资、保基层运转）面临挑战，该县财政人士预估，年底的财政缺口可能会达到10亿-20亿元。
这位财政人员，算了一笔账：
1，2021年，本级预计可用财力40亿元，汇总支出需求50亿元，财力缺口达10亿元。
2，从月度账本来看，本级市刚性支出3亿元，其中工资性支出每月约2亿元，运转、社保等总计约1亿元。
3，税务部门每月收入大概2亿元左右，仅仅“三保”支出，每月库款缺口1亿元左右，库款运行压力非常大。
事实上，这是地方旧发展模式，与房地产新形势出现的“供需错配”。
所谓“旧模式”，指的是：“土地托底财政、财政托底金融”形成闭环。
一边，是旧发展模式的“路径依赖”。
另一边，是土地流拍成风，房企融资受限，买地需求下降。
更重要的，是大量地方债务，需要依赖土地出让金来偿还。
上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组，10月26日发布报告指出：
我国公共财政债务正在迎来到期高峰期，2021年至2026年，共有超过22万亿元存量债务到期。
从2021年至2026年，如果考虑城投债，每年存量债务到期额均在4.4万亿元以上。
其中，2021年到期额达5.82万亿元，2023年和2024年均为5.6万亿元。
大家更关心的是：哪些地方压力最大？
先看总量。
债务余额超过1.5万亿元的省份有9个，比上年增加3个，依次为江苏（4.46万亿元）、浙江（3.10万亿元）、山东（2.77万亿元）、广东（2.25万亿元）、四川（2.23万亿元）、湖南（1.98万亿元）、湖北（1.70万亿元）、河南（1.58万亿元）和安徽（1.57万亿元）。
再看负债率。
负债率最高的5个省份分别为青海（93.9%）、贵州（81.0%）、天津（80.8%）、新疆（64.0%）、甘肃（59.9%），除天津外，其他均为西部省份。
如果土地流拍延续下去，这一场“压力测试”，可能比我们想象的更严峻。
不过，把眼光放长远，地方财政依然乐观。
一方面，土地市场只是短暂遇冷，地方财政依然很稳。
华创宏观10月24日的报告总结了三个原因。
1，今年大宗商品涨价，持续“输血”税收收入（测算可带来约5500~9500亿的税收增量）；
2，前三季度土地出让金累计同比增速仍为正（8.7%），仍高于全年预算目标（0%）；
3，前三季度一般公共预算支出进度是近年最慢的，为“三保”留足预算余量，预计通过进一步压减非急需、非刚性支出，短期仍可在预算硬约束下保证民生刚性支出。
另一方面，房地产税试点即将拉开大幕，与土地财政脱钩的长效措施，正在逐步落地。
经济学家李奇霖认为，参考韩国和新加坡，国内的房产税从保证税源和打击投机囤积的行为上去考虑，大概率也会采用累进税制。
首先设置一个免征面积，然后对户主名下超过面积的部分征税，随着名下房产套数增多，征收的税率会逐步增加，原则上，三套及三套以上有可能被征收比较高的税率，比如5-10%。
目前房地产总市值在400-500万亿之间，假设三套及三套以上的税率设置为5%，这块可以撬动的税源高达2.1-2.5万亿。
去年全国卖地收入是8万亿，撬动高达两万亿的税源，足以弥补四分之一的地方财政缺口。
这也是地方降低卖地依赖的最大“底气”。
可供开发的城区土地，毕竟有限。
存量房的寿命，至少也得几十年。
要知道，每年针对存量房收税，这可是扎扎实实的“流量”概念，而不是像卖地收入那样的“存量”一锤子买卖。
能够落地的希望，才最珍贵。
对各个城市（尤其是四线以下小城）的在编、基层人员来说，这个冬天虽然有点冷，但很快就会过去。
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