房地产开发项目的公共配套，在土地增值税计算中，一直是税务处理的难点问题。大家都知道，公共配套的税务处理有三个原则：一是建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；二是建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；三是建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。由此我们可以看出，公共配套的税务处理问题实质是权属确定问题。

权属如何确定是一项十分专业的工作，传统的分析方法主要是通过从房产管理部门的销售许可证、销售公示、销售合同和测绘成果表等资料进行人工分析判断来确定公共配套的权属。但由于各地房管部门对公共配套归属处理不一，土地增值税税务处理政策也不尽统一，这就导致在权属确定时由于经验不足引发判断失误和涉税风险。

下面我们就以某项目实例，为大家讲解土地增值税清算中不可售公配问题的确认：

案例

甲房地产公司开发“家园小区”项目，建设1号至6号共6栋商住楼，其中5栋为17层，1栋为25层。每栋楼的建筑数据如下：

通过平台进行数据采集后，我们运行房地产项目动态管理系统的风险评估模块，将不可售房源的位置、面积、类型、以及系统内6000多个项目的行业标准等诸多因素，进行自动化综合稽核分析后，出具“不可售公共配套设施”的风险点，提请相关人员。

税务机关审核意见

经核实，该“不可售公共配套设施”实为可售的地下室。土增清算时，调整房源类型做未售处理，分摊项目总成本费用。

笔者分析

我们将系统中清算过的项目进行分类汇总后发现，利用“不可售公配”来做文章的项目不在少数，且情形繁多，如：（1）将可售的幼儿园、会所作不可售处理；（2）将售楼处等自用房产作不可售处理；（3）将物业楼移交物业公司后，作不可售处理等等情形。以上情形均造成收入成本的不配比，虚增了扣除项目成本，显然，是不可取的。

根据《国税发〔2009〕31号》第十七条的规定：“(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”

在此提醒广大房地产企业和税务中介，土地增值税清算中不可售公共配套设施的扣除，应根据上述条件确认扣除。

政策依据

1、《土地增值税清算管理规程》第二十四条规定：“审核公共配套设施费时应当重点关注：公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。”

2、《国税发〔2006〕187号》第四条第三项规定：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

我们建议

关于不可售公共配套的扣除，请注意以下几点：

（1）公共设施的性质，是否营利；

（2）移交对象：是全体业主或非营利性社会公共事业而非物业公司；

（3）移交内容：应为所有权的转移而非使用权。

小结

通过案例可以看到，我们对于不可售公配的确认问题，是利用了税云数据平台开放共享的三方监管和互联网数据资源，通过平台统一的政策指引和指标模型来确定公共配套的权属，而对于已完成清算需要进行申报的项目，还可以进行数据风险检测，自动给出相关的风险提示，然后根据提示进行相应调整，既可以提高清算效率，又能在事前规避此类涉税风险。