房贷累计本金是什么意思(房贷本金金额和贷款金额什么意思)

我们知道，在申请房贷时有两种还款方式可供选择，一种是等额本息，一种是等额本金。不管是等额本息还是等额本金，都是分期还款的一种方式。

我们可以先来理解一下，为什么房贷选择分期还款的方式，而不是其他还款方式呢？这其实和商品房买卖的初衷是相关的。问一个问题，你觉得购买商品房是一种消费性行为还是一种投资性行为呢？

也许你给的答案是投资。但这是违背商品房按揭贷款这一产品设计的初衷的。从最先商品房这一概念进入大家的视野时，是为了改善居民的居住，同时又能买得起这种大宗消费品（我们把商品房称之为大宗消费品）。购买大宗消费品是需要一大笔钱的，然而很多人一下子并不能拿出购买商品房所需要的全部价款，于是房屋按揭贷款这一贷款产品就应运而生了。

一、政策背景：城市住宅制度

1、探索期：

改革开放初期，城市住宅制度的改革开始发起，1980年，全国城市房屋住宅工作会议提出住房商品化的工作设想以及购房分期付款的思路。1985年，中国建设银行率先开办土地开放和商品房贷款，是国内最早开办住房贷款业务的国有商业银行。1987年，烟台、蚌埠两市作为首批住房体制改革试点城市，成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。1988年起，中国建设银行及中国工商银行相继成立房地产信贷部，专门从事住房信贷业务，承办地方政府委托的住房金融业务，出台住房抵押贷款的相关管理办法，个人住房贷款朝着规模化、制度化方向发展。

2、发展期：

1994年及1995年，中国人民银行先后印发《政策性住房信贷业务管理暂行规定》和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》等文件，确立我国政策性和自营性住房信贷业务并行的信贷体系。1997年，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》等一系列关于个人住房贷款的制度办法，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。1998年，住房制度改革及中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的颁布，标志着个人住房贷款真正实现快速发展。

3、调控期：

2003年，房地产市场进入快速发展阶段，关于房地产的宏观调控全面拉开。2007年起，住房信贷政策成为调控住房市场的重要工具之一。当前，房地产市场进入局部调控阶段，依据“分类指导，因地施策”原则，在热点城市及地区实施严格的个人住房贷款限贷政策，在房地产去库存压力较大的区域实施较为宽松的个人住房贷款政策。

二、周期背景：收入周期与生命周期

处于不同的生命周期，收入能力和水平也是不一致的。我们从步入工作这一阶段开始，了解一下不同的生命周期对应的收入状态。

刚步入工作，我们开始有了自己的收入，但因为是职场新人，收入还比较低，处于一个慢慢增长的阶段。当工作都步入正轨，也渐渐走上管理岗位或者高级技术专业岗位，收入也随之增长，来到了收入的上升期。当收入达到巅峰的时候，不得不承认也意味着下滑期要来到了。因为到一定的年龄后，也到了退休年龄了，退休之后，如果没有一技之长，没有继续在工作岗位发挥余热的时候，收入就只剩下了养老保险金。而养老金的金额和之前每月的工资相比，一般都是有较大的落差的。同时随着年龄的增长，支出并不会减少，因为长寿从另外一个角度来看，也是风险。随着年龄的增长，身体的状况可能也会多多少少出现问题，会占用不少的支出（或每月的收入）。

基于上述背景，银行在发放房屋按揭贷款时，不仅仅要满足居民的买房需求，又要考虑到自身的贷款风险和贷后管理，所以在设计贷款产品时，需要综合考量。分期还款的方式就是一个很好的选择。同时根据收入周期和生命周期的关系，等额本息和等额本金两种方式又较好地满足了不同人群的需求。

三、两种还款方式的比较

1、等额本息

指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（每月的还款金额相同，但每月的本金和利息的构成不一致）。通俗地讲，借了一笔100万的房款，贷款期限30年，银行会根据贷款本金和贷款期限及银行的贷款利率，想要使这100万元在30年到期的时候这100万元还能值100万元，就需要测算现在每个月需要还多少钱，30年累计360个月的每月还款的钱折现到现在刚好是100万元，那么这个时候算出来的每月金额就是月等额本息的月还款额。

2、等额本金

是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。举例来说，贷款120万元，期限10年（120月），年利率6%，那么每月金额怎么算呢？先看下每月的本金，120/120=1万元，每月本金就是1万元。再来看利息，第一个月的利息，此时本金是120万元，那么第一期利息是120万^6%/12=6000元，那么第一期月还款额为10000 6000=16000元；那么第二期月供是多少呢？首先本金是一样的，1万元，利息是多少呢，此时已经还掉的本金需要扣减掉，120-1=119万元，119^6%/12=5950，此时第二期月供为10000 5950=15950元，后面第三期、第四期，以此类推，从计算中也可以一目了然看出来，每期的月供是递减的。具体的计算公式如下：

每月还款额=贷款本金÷贷款期月数 (本金-已归还本金累计额)×月利率

3、比较

等额本金相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期的月供金额较高，但还款负担逐月递减。

四、还款方式的选择

鉴于上面的政策背景及收入周期与生命周期的关系，再结合等额本息和等额本金这两种还款方式本身的特点，在进行放贷还款方式的选择时，这两种还款方式无所谓好与差，而是根据每个人的实际情况来选择才是最好的。

通俗来讲，依据自己的赚钱能力，比如现在处于青壮年，收入高峰期可能在中年，可以选择等额本息，每月月供压力会小一点；如果说预期以后的收入会比现在低，等额本金可能更适合，以后的压力会小一点。

当然也可能存在后期要提前还款的考虑，比如说现在有一笔钱正在投资，还未回收，预估三年后会回收，三年后要提前还款，那么可以考虑选择等额本金的还款方式，因为前期偿还掉的本金比等额本息方式下要多一些。

总而言之，分期付款买房是一种对银行（有利息可赚）、对买房者（有房可住）、对开发商（款项保障）而言都较合适的方法。具体选择等额本息还是等额本金，依自身情况选择即可。