使用权资产与投资性房地产的区别(投资性房地产土地使用权和房屋要分开吗?)

#现金为王的财务思维#

投资性房地产的特征与范围

一、投资性房地产的定义：所谓投资性房地产是指为 赚取租金或 资本增值，或者 两者兼有而持有的房地产。

二、投资性房地产的特征：

（1）投资性房地产是一种 经营性活动；

（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为 生产经营场所的房地产和房地产开发企业 用于销售的房地产；

（3）投资性房地产有两种计量模式，一是 成本模式，二是 公允价值模式。

三、投资性房地产的范围

（1）已出租的建筑物。它是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

①投资性房地产必须是企业拥有产权的建筑物，而不能是企业租入后转租给第三方的建筑物。

②已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。对于企业持有以备经营出租的 空置建筑物或在建建筑物，企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

③企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中 不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（2）1. 已出租的土地使用权，它是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

（3）持有并准备增值后转让的土地使用权；

① 房地产开发商持有以备增值后转让的土地使用权应认定为“ 开发产品”，不属此类；

②按照国家有关规定认定的 闲置土地， 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

四、不属于投资性房地产的资产

1. 作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

2.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼， 企业生产经营用的土地使用权等。

3.某项房地产， 部分用于赚取租金或资本增值、 部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够 单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

充实自己，才能望得更远

【例题.多选题】下列各项属于投资性房地产的有（）。

A房地产企业开发的已出租的房屋

B 出租的柜台

C经营出租的土地使用权

D自行经营的对外出租的旅馆

『正确答案』AC

『答案解析』选项D，自行经营旅馆是自身对旅馆提供服务的经营场所，是自用房地产，不属于投资性房地产，企业应将其作为固定资产核算； 选项B，柜台不属于房产也不属于地产，即使用于经营出租，也不能划分为投资性房地产，而是仍然作为固定资产核算。