实务中，房地产开发企业开发的商铺、公寓等，因市场行情或其他原因，经常发生自行出租开发产品的业务；有的房地产企业销售模式为售后回租，则存在业主购进后再出租给开发企业的情况。对于以上两种业务，在出租方签订租赁合同时，通常约定季付或年付租金，因此，跨年租金收入很应运而生。
对于这笔收入，在会计上、税法上如何确认？是否存在一定的差异，有没有筹划的空间？下面我们分别进行分析对比。
一、会计处理
根据《企业会计准则第21号—租赁》第二十六条规定：
对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。
通常情况下，企业会计处理会按照权责发生制的原则，分期按照直线法分摊租金收入。
二、增值税
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项、《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第二条规定“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
若企业一次性取得跨年租金收入，增值税纳税义务发生时点为收到款项的当天。
注意：
（1）若出租方为房地产企业，则为一般纳税人，若为老项目，则按照简易计税；若为新项目，则按照一般计税。
（2）若出租方为小规模纳税人，则按照征收率计算增值税销项税额；
（3）若出租方为个人，依据为《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定，“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税”，因此，租金可在对应租赁期内分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的免征增值税。
【举例说明】
假设某开发企业为了回笼资金，对开发的产权式酒店采用了售后回租模式进行销售，并与业主签订了《售后回租协议》。协议约定，开发企业每回租1年，支付租金140万元（不含增值税），业主为了支持开发商运营，无偿赠送两个月租期。
如按照该协议约定，租赁期为12个月，每月租金超过10万免征额，业主需要缴纳增值税额140/(1 5%)=7万元，况且免租期内业主还需要按照房产原值缴纳房产税，将打击业主购买的积极性。
而此时要实现业主免征增值税也很简单，只需换种合同签订方式，将给予免租优惠改成租赁期14个月，可分摊的租赁期就变为14个月，满足政策规定的免征额，业主无需缴纳增值税，也可以有效降低房地产税。
三、企业所得税
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条关于租金收入确认问题中规定：
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
文件中提到“出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”即企业可以选择分期确认收入或者一次性确认收入。在此提醒企业注意：若企业所得税选择一次性确认收入的，注意企业所得税汇算清缴时进行纳税调整。
【举例说明】
九鼎房地产公司属于一般纳税人，部分不动产用于租赁，于2018年9月一次性收到承租人2018年9月1日至2020年8月31日共计两年的租金收入26.4万元。
九鼎房地产公司会计上按照权责发生制分摊计入各期收入，具体会计处理如下：
2018年9月收到租金
借：银行存款 264000
贷：预收账款 240000
应交税费—应交增值税—销项税额 24000
确认当月租金收入
借：预收账款 10000
贷：其他业务收入 10000
2018年10月至12月每月分别从预收账款结转至其他业务收入1万元，即2018年共计确认租金收入4万元。
企业在进行2018年度企业所得税汇算清缴时，若企业所得税选择按权责发生制平均分摊计入各期收入，则无需进行纳税调整；若选择一次性计入当年收入，则需要进行纳税调整，2018年度纳税调增20万元，2019年度纳税调减12万元，2020年度纳税调减8万元。
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