最近自住聊房子的孩纸不少，有拆迁的刚需，有结婚配置，也有生二孩等考虑置换的孩纸，在此提供一些tips：
Phase 1：购置考虑与地段选择
自住的得房率、生活环境、实际得房率纳入首选，同样的地段小区塔楼、多层与电梯房的自住比率与房价关系是不一致的，有合适的急抛房尽量考虑。
2.【未来买房观念的变化】2017年以来，上海各个区的公租房建设越来越多，同时2017年开始上海除浦东外的市区，土地招拍挂拍出的市场租赁用地也越来越多，同时，2019年下半年开始，居住证满5年的宝宝也可以申请经济适用房了。
这些政策的变化，会对未来购房观念进行冲击，与地段选择、刚需自住要求等也存在或多或少的联系，有兴趣的孩纸也可以搜索下上海土地招拍挂情况，以供购房时做参考。
3.【购房与年龄层的关系】这个是置换的关键，如果是刚结婚的孩纸，那么基本在未来会有置换需求，需要考虑好自己与配偶的首付比例、贷款额度，可以先选择温馨的房屋并具备至少未来2-3年的可置换性，保证对冲置换风险后购买。
如果是想要购买学区房或二套房的孩纸，那么如果就必须考虑全款或贷款的可能性问题，这群人可能有多套、一套置换后贷款购买房屋等多种情况，在此不再赘述。
如果是退休的老人，则需要考虑医院的远近程度，个人建议3公里内需要有三甲医院，至少1.5公里范畴内必须要有社区服务中心以供平时配药，当然靠近子女等需求也是考虑因素。
4.【贷款方案】前几年个人杠杆比例之高是对金融经济不景气的情况下，所忽略的选择，如何利用好首套首贷也是必须考虑好的选择，从经济学角度来说，公积金贷款是购房套利的机会，应充分享用此政策，首套首贷是利率保证的选择，视乎购买力，其他个人就不建议了：除非你有银行渠道可以贷到更优惠的利率，不然无法对冲利率风险。
5.【“遗产税”】有些父母买房的时候，需考虑将来遗产税的问题，其实作为一名注会，税务上个税本身就有20%的规定，再加上房产税、增值税等各种税收目前只是暂免征收，并非永久免征，如何做好税务筹划在产证上列明姓名，必须纳入考虑范围。
6.【拆迁户】2019年是拆迁的大年，根据初步统计拆迁户比以往年度高出40%，主要集中在静园、杨浦大桥、地铁周边市政、乔家、福佑板块，今年3月，拆迁群体的杠杆效应已经显现，这部分群体带来的购买效应与置换效应不容忽视，但本人对个人贷款效应有所保留，毕竟大部分人都对加杠杆持观望态度。
据监测行情反映，基本购买原地段附近、宝山淞南、杨浦中原、宝山罗店等板块的群体较多，购房的宝宝们可根据自己情况进行反向操作。
7.【二手房房源】相比2015-2016年房源监测，截至今日，某家挂牌在售二手房套数76,024套，可以说是前所未有的多，目前市场根本不缺房源，但未来市场由于市区一手房楼盘少，二手房房源必将也越来越少，最近看房者必然有这种心得，好的小区房型很紧俏、差的小区房型连看房的人都没有，这也算是购置的趋势吧。
Phase2：小区与房屋的选择
1.【自住标准】尽量新、电梯板楼、小区物业好、采光与通风好，条件允许的情况下，尽量一步到位，无需置换。
2.条件许可的情况下，尽量别买【老破房】，虽然地段不错，政府也在搞美丽工程，但未来几年拆迁户没了，交易给谁呢？房型，房屋结构，混凝土和管道设施是没法改变的，也举个例子，15-16年老破房子卖不出去而最近行情却很好，主要由于拆迁的人多、在全货币政策下到手资金不多刚需的选择，但拆迁并不是永续行情，如果将来开放户籍政策的话，是否还能置换的出去？
再加上租赁效应，毫无装修的老破房，与精装修的公司化租赁房屋，未来年轻人又会如何选择？
当然，这里的【老破房】，不包括1996年左右开始的商品房，从个人角度来看，这部分商品房地理位置佳、房屋结构好、房屋质量过关，尤其是纳入市或区级的小区，更是购房时不二选择。
3.可以考虑【法拍房】，当然前提是法拍房的法律瑕疵，以及性价比高的情况下，阿里拍卖、上海产权交易所里有诸多法拍房，有意向时注意法律问题，以及多与拍卖行交流，必要时必须与所属法院沟通、与周围律师朋友咨询沟通。
一般本人考虑时，会首选公司拍卖房，因为相对产权明晰，基本无后顾之忧，尤其国有上市公司为了保证年底的利润，将在一季度后开始抛售存量房源，幸运的时候，可以7折买房，当然拍卖所需费用也需提前了解。
4.【学区房】是大部分人最为关注的，首先，了解学校的政策，以及未来的变化趋势，有些学区需要刚出生的宝宝就落户在此地的，有些学区有5年户口名额限制，有些学区本身教育与非学区区分并不大。
再考虑房屋，根据自己需求进行配置是学区房自住、还是购买学区出租自住其他商品房，这样的购置方案是不一致的。
5.【拆迁房，售后公房，房改房以及单位福利分房】只要有产证的都可考虑，基本无税费，但需要考虑房屋结构，质量，小产权就算了哈，毕竟以后不能交易，除非租售比特别高，或者是上海老式洋房这类稀缺资源～
6.【多层加装电梯】上海的老龄化导致了多层高层出售人群较高，如果未来小区有加装电梯的需求，可考虑这部分房屋，毕竟多层的得房率更高。
7.【南北房】vs【双南房】上海的天气潮湿，房屋对流、冬暖夏凉就稍显重要，选择南北房、以及对流好的双南房尤佳，当然有些10年以后的房屋做了保温层后，本身房屋也能保证冬暖夏凉的品质，这类型房屋也是不二选择。
Phase 3：交易选择
1.【居间合同与服务合同的法律差异】不知道细心的宝宝有没有发现，签订买卖协议时，居间合同与服务合同是有本质变化的，居间合同以促成交易为目的，而服务合同以服务事项为标准，这就是为何买房前与买房后，中介态度180度大转弯的原因了，如果房屋有根本性的瑕疵，中介也实行不告不理的态度，真要上诉至法庭，就是短则半年，长则5、6年的持久战。
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