在北京土地市场,罕有地块像朝阳金盏金盏乡小店村3005-08地块，经历过三次挂牌、两次暂停出让、两次推迟竞价时间，期间地块还被拆分出让，土地出让规则发生变化。一年前还是“竞地价、竞自持”，如今成为北京试点先锋，金盏乡小店村地块将以“竞地价 竞政府持有商品住宅产权份额 竞高标准商品住宅建设方案”的规则出让。
金盏乡小店村地块东边是旧河湾（上图），西边为金港赛车场（下图）。
挂牌文件显示，此次金盏乡小店村挂牌的这两宗地块，将全部建设商品住房，没有配建保障性住房。朝阳区政府承诺于2021年8月31日前完成迁改和拆除工作，土地一级开发商将向竞得人提供“五通一平”的供地条件。
4月16日晚间，北京市规自委公布了北京首批集中供地的核心数据，涉及土地合理上限价格、政府持有商品住宅产权预设份额等。
从数据来看，金盏乡小店村3005-02地块土地合理上限价格为39.27亿元，最高溢价率为3.8%。而金盏乡小店村3005-08地块土地合理上限价格26.83亿元，最高溢价率为3.87%。两地块政府持有商品住宅产权预设份额均为20%。
竞拍总价、销售均价设天花板，将建“新型共有产权房”
据悉，这也是北京市首次采用“竞地价 竞政府持有商品住宅产权份额 竞高标准商品住宅建设方案”的方式供地。早在2020年12月31日，北京市规自委发布补充公告称，调整包括金盏乡小店村3005-08地块在内的三宗地块的竞买规则，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的出让规则。
而在今年北京首批集中供税务局地中，试点地块扩大到了6个，分别是朝阳、海淀、通州等区位较好的热点地块。
由于采用竞报政府持有产权份额，该地块被业内称之为“新型共有产权房”，但是与此前的共有产权房有着明显不同。
共有产权房满5年后，只能转让给符合共有产权房资格的申购家庭，也就是说，只能在体系内循环，不能转为商品房交易。但是对于“新型共有产权房来说，购房人取得不动产权证满5年，按市场价格转让购房人持有的产权份额的同时，政府持有的产权地址份额一并转让，在政府回收对应份额的价款后，二手房购买人可以取得100%产权。
通过挂牌文件可知，虽然地块不限价，但是对销售价格有着严格的要求，比如项目销售均价加上政府产权份额对应均价，即住房总均价，不得超过所在区域商品住房最高均价。在业内人士看来，此类新型共有产权房，体现政府落实“房住不炒”决心。同样，为了抑制地块朝阳区过热，两宗地块总价也设置了溢价率上限，分别为3.87%和3.8%。
在北京首批集中供地计税务局划中，竞买人须提交的《房屋售价承诺书》，不仅承诺具体销售价格，而且承诺不能捆绑销售或在售房合同中安排不合理条款等各种手段，变相加价。如果未履行承诺，一年内不得参与土地招拍挂活动。
历经三次挂牌、四次改变竞价时间
事实上，竞买规则的调整仅是朝阳金盏乡小店村地块一年出让中的小插曲。三次挂牌，四次改变竞价时间（包括两次暂停出让、两大厅次推迟竞价），金盏乡地块经历了怎样的坎坷？
去年3月，朝阳金盏乡小店村3005-02和3005地址-08地块整体挂牌，出让起始价为63.63亿元，建筑控制规模约为12.48万平方米，容积率1.3。据当时土地出让文件显示，当报价达到上限时，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。当竞报自持面积比例达到预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
不过，在2020年4月1日，现场竞价的前一天，北京市规自委发布暂停出让挂牌交易的公告。当时有媒体猜测是由于无企业报价，并称其为2020年首宗流拍的纯商品房地块。
而后再次挂牌时，曾经的整体地块被拆分出让。去年10月30日，金盏乡小店村300税务所5-08地块R2二类居住用地金盏被拆分出来，单独上架。折合起始楼面价51008元/平方米，楼面价与此前基本保持不变，仍为纯商品房不限价用地，同样采用“竞地价、竞自持”的方式出让。
但是这次出让也不顺利，去年12月10日，金盏乡小店村3005-08地块的竞价截止时间由1月29日改为2月1日。去年12月31日，竞买规则出现调整，试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”。
今年1月11日，金盏乡小店村3005-08地块竞价截止时间又被调整为2月9日。但在竞价的前一天，1月26日，北京市规自委再次暂停该地块挂牌交易，而且交易恢复时间另行电话通知。
对于推迟的原因，北京市规自委的解释是为了确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，对“政府持有商品住宅产权份额”住房销售、管理等进一步完善。
经历一波三折之后，3月31日，朝阳区朝阳区大厅金盏乡小店村3005-08地块、3005-02地块同时出现在北京首批集中供地计划中，这似乎也在意料之中。
周边已有多项目入市，区域迎来利好
虽然金盏小店村3005-02、3005-08地块的出让“时运不济”，但是邻近地块的电话产品却早已上市。
早在去年4月，在金盏小店村3005-02、3005-08地块暂集拍卖的同时，其南侧的金盏乡小店3005-12、3005-14、3005-15、3005-17地块被中海 首开以46亿元的底价斩获，楼面价4.1万元/平方米，包括居住用地、基础教育用地、文化活动用地、社区综合服务设施用地项目，同样是住宅销售“不限价”地块。
目前，上述中海 首开获得的地块定名“中海首开拾光里”，在售的是二期产品，为140-240平方米的叠拼别墅，价格1000万元/套起。当前，项目售楼处仍设在望京。
附近在售的九章别墅，位于朝阳区东苇路3号，开盘有近10年时间，其产品为独栋别墅，总价超亿元，其产品定位与金盏小店村地块显然不同。
而距离金盏小店村不足6税务所公里的华樾国际，也是目前区域内的在售项目，主力户型为89-126平方米的三至四居。去年5月15日，旭辉 金地 首开以底价20.55亿元拿下该地块，项目销售均价不超69422元/平方米，最高单价不超76364元/平方米。
从目前来看，包括中海、旭辉、金地、首开、金茂近两年在金盏区域均有土地入账。业内人士预计，对于新挂牌的金盏小店村地块，此前拿地的房企自然都会关注。
中原地产首席分析师张大伟指出，很多房企看好挂牌的金盏乡地块，其也是朝阳区的“明星”地块。
张大伟表示，以前区域没有利好，在当时的土地条件下，房企未来将面临规划设计的问题，不容易做出好产品。不过，在金盏国际合作服务区（北京自贸区国际商务服务片区的组成部分之一）落地后，对于区域未来的影响较大。从目前来看，金盏乡地块未来的产品定位无疑将是“改善型”。
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