回款是指什么,开发商回款是指什么

记者 | 杨冰柯

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告别高周转时代，前几年蒙眼狂奔，一路高歌的“黑马”房企正在经受房地产调控最严峻的考验。

8月31日，新力控股发布了2021年上半年业绩。根据新力业绩报告，上半年完成全口径销售额588亿元，同比增长35%；权益销售额约270亿元，同比增长28.4%。

要知道，在新力高歌猛进挺往上海的那几年，销售额复合增长速度高达130%以上。

从最真实代表企业发展的权益销售额看，长三角区域以及大本营江西省依然是新力销售贡献最强劲的两大区域，其中长三角上半年实现权益销售额100.62亿元，占比37.2%；江西省实现权益销售额72.18亿元，占比26.7%。

根据新力业绩报告，2021年上半年实现营业收入112.18亿元，同比增长28.9%。

在房地产行业整体利润率承压下，新力与多数房企面临的困境一样。新力业绩报告显示，上半年，新力毛利24.38亿元，同比下降7.28%；毛利率21.7%，下降8.5个百分点；归属股东净利润7.63亿元，同比减少7.06%。

“三道红线”融资监管下，曾经依仗高杠杆使规模大跃进的逻辑已不适用。根据新力业绩报告，上半年，新力剔除预收款后的资产负债率为73.2%，较上年同期下降约2.8个百分点；净负债率为63.6%，较2019年末什么下降约3.4个百分点；现金短债比为1.24，较上年同期下降约0.19，目前处于黄档企业。

从债务结构上看，上半年新力2-5年到期债务占比大概是指是25%左右，两年到期债务占比34%，一年开发商到期债务占比是45%。

在投资拿地上，新力上半年相对保守。根据新力业绩报告，上半年新力控股新增项目5个，总计规划建筑面积为96万平方米，总权益投资金额为人民币22亿元。截至2021年6月30日，公司旗下总权益土地储备面积达到1440万平方米。

对此，新力常务副总裁刘翔不认为公司拿地不回款积极。他表示，新力对于投资拿地的参与度和积极性是非常高的，投资决策管理委员会在上半年深度研判的土地将近有200幅，最后觉得算不过账，不能为了拿地而拿地，所以战略性的选择了一个保守的状态，虽然说拿地的绝对数量不多，但是拿地的质量非常好。

对于接下来的投拓预判，刘翔称新力第一个十年是靠着坚决的规模化战略和对于房地产发展的阶段性理解走到了一个千亿规模。对于新力的下一个十年，质量和健康是应该写在更关键位置的一个关键词语。

他表示，未来的3年-5年，新力投资布局会积极谨慎，同时也保有乐观。“我们不盲目去为了规模而扩大规模，不在市场上以拼抢地王作为唯一拿地的一个方式，坚持多元化拿地，希望在产业勾地等方面获取优质土地”。

新力运营管理中心副总经理涂菁则表示，在拿地方面，落实做好提升项目避险能力，降低项目容错率，控制获取项目的土地成本。“勾地是新力重中之重的业务拓展模式，会根据现有国企资源进行平台搭建，助力国企平台合作的开展”。

新力董事长张园林此次业绩会主要输出了两个方面的观点。

在下半年企业发展策略上，张园林称，新力的总体策略还是以稳健发展为主，这个大的基调没有变。下半年还是抓销售，抓回款，保现金流，稳健的拿地策略，包括拿地多元化的一些方式去推进公司平稳发展。

对于当下的房地产市场，张园林认为，现在房地产市场调控从长远来讲应该是好事情。如果说地价地产公司买不起，房子老百姓买不起，从近期也好，从长远也好，都不是好事情。

对新力而言，张园林对未来保有信心。他表示，房地产市场从长远来看，应该还是一个非常好的行业。“中国房地产的规模无论是17万亿，还是15万亿，都是非常大的。关键是我们能不能把自己的事情做好，能不能在这个大蛋糕里面把自己这块做好”。