虽然说现阶段的楼市整体处于一个相对稳定状态，没有出现大起大落，但很多人担心，随着时间的推移，决定房地产走势的各项因素都在发生变化，显然，未来房产价值变化也不能按照过去或者现在思维方式来判断。
本文以价值100万的房产为例说明，说实在的，现在100万的资金，在小城市也就勉强能全款一套普通的商品房，而在大城市，基本上也就够一套首付款的钱，然后还着月供，所以，有调查显示，我们家庭80%的财富都在房产上。不少人关心的是，这样大一笔财富，10年后2套可能值多少钱呢？先不妨来听听一些专家对未来房价和房地产的看法。
一直以看多房产观点为主的北师大金融研究中心钟伟主任曾公开表示，他对房价必涨的观念彻底扭转，而且还劝大家在大多数时候别买房。跟他观点类似的还有马云，虽然不是房地产界人士，但由于他在商业上的巨大成功，还是有很多人在意他的观点，他说得很明白，过去建议员工买房，但现在建议年轻人应该租房。从他们的观点可以看出一个中心思想，说到底，就是认为现在房价已经很高了，买房不划算，而且还面临下跌风险。
不过，也有坚定看多楼市的专家，比如经济学家董藩，早在2013年就提出了北京房价25年后涨到80W、全国房价达到9W的言论，当然，他的话不仅遭到很多网友狂轰乱炸，还引来人民日报的尖锐批评，认为这就是一个笑话。爱较真的董教授随后还回复了这个批评，他解释道，他的说法是有数据依据和理论支撑，比如支撑未来房价继续上涨的因素包括城市化、家庭裂变、货币因素等等。
当然，还有理性一些的专家，比如独立经济学家马光远，提出了3个“20%”理论房子。什么意思呢？他早在2020年6月就表示，热点城市的房价会反弹，基于经济不能出问题的“底线思维”，在未来10年多少，只有20%的城市有买房价值，即使在大城市，也只有20%的楼盘值得买，还有一个20%值得是指开发商，只有这少部分开发商才能生存下去，其他的都将消失。说到底，未来房地产市场会出现分化，一涨俱涨的时代已经过去了。
显然，每一个专家都有自己的立场和支撑的理论，如果请他们在一起辩论，多半是谁也说服不了谁，这些大咖级人物的思维可不是一般人能比的。此外，有懂行人结合当下及未来房地产面临的情况做了一番分析，看看有道理没？
总体看来，房地产，甚至房价走势，一定跟我们的人口、货币和调控政策紧密关联，这是“硬性”因素，客观存在，要弄清未来的趋势，需要从这三个方面着手，那么，未来可能出现哪些变化呢？不妨简单看看。
就人口来讲，“7普”人口数据出来后，虽然出生人口增速有所下滑，但总人口仍然继续增长，所以，即便未来增速进一步下降，但对未来10年的住房需求影响变化不会太大，而且家庭小型化还会进一步刺激一部分住房需求释放，但到2030年后，这个就不好说了，具体还要看未来10年的人口政策。
货币方面，从过去20多年看，货币供应M2与经济增速保持了高度的一致，即，经济增速越高，货币增速也高。从统计数据100万看，分了两个阶段，2016年以前均是两位数以上增速，从2017年开始就进入到个位数增速，只是因为去年的特殊情况才重回两位数增速，其实，到2021年后，M2增速已经回到了个位数增速，一切又回归正常。不难发现，未来只要不出现特殊情况，随着经济增速放缓，M2增速还会继续下降，说白了，钱的贬值速度也随之放缓。
在政策方面，眼下的楼市调控主要是行政方面的，比如房贷利率、限购、限买卖双方价等措施，但这个是现阶段保持市场平稳的权宜之计，最终还是要由长效机制来替代，其实这就是房产税，甚至空置税。前几天，国家四部门释放出关于房产税的改革试点信号，无疑又将房产税工作向前推进了一步，由此看来，房产税迟早要出来，而且进度在加快，现在不少业内专家有一个共识是，房产税最先可能在楼市热点城市率先推行。
其实，即便是人口和货币因素不能确定，房产税才是未来的抑制房价上涨的“利器”，从征收房产税的国家来看，炒房现象虽然不能说完全杜绝，但从人均住房套数来看，国际家庭户均住房套数为1.1套，我们有1.5套，说明的炒房现象比较普遍，假如房产税开征，住房持有成本明显增加，如按美国1%-3%的税率征收，100万的房产1年就要缴税1-3万，租金都未必能弥补这个持有成本，势必会让这些持有多套房的家庭释放出大量房源来，从这个角度而言，只要房产税一征，即使房价跌不了多少，但大涨的可能性基本不存在了。
当然，这仅是从大方向上分析，具体到各个城市又不一样，所以，要说出100万房产具体值多少钱不太现实，需要结合区域、城市和地段，才能最终判断出的它的价值大概如何，梳理出来，不外乎两条。
优质城市群核心地段的房产价值仍然会长期坚挺
从现在发展趋势看，长三角、大湾区、京津冀等城市群是我国最顶级的城市群，聚集了最优质的产业、科研、教育、医疗和文化等资源，吸引力最强，人才不断聚集，即使人口出生率走低，但还是可以吸引其他地方的人口，一句话，这里地方大多以社会精英为主，购买力强，住房市场需求坚挺，特别是核心地段的房子，不用担心它会贬值。
城市外围、人口净流出的城市房产，除了刚需自住，没有什么保值价值
房子最终是用来居住的，没有人口的地方，注定一地鸡毛，此前说的乳山、鹤岗等交税地方，无一例外都是人口净流出城市，随着房子不断建设，空置房越来越多，当市场供过于求后，房产的价值就越来越低。从过往来看，主要以资源枯竭型城市和老第工业转型不畅的城市为主。还有一种情况，即便是在大城市，那些远郊、外围区域房子，由于一座城市主要资源不会投放到这里，更多的就业人口不可能导入，没有人口支撑的区域自然也不可能有什么价值。
不过话说回来，无论在哪里，自住买房都无可厚非，这是刚性需求，但如果还希望房产财富保值增值，这就是另外一回事了，一方面要降低自己的预期，毕竟房地产最好的时代已经过去了，另一方面还要从城市、地段上做功课，因为买房只赚不赔的时代同样也离我们远去了。
作者：纵横论市
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