资产闲置土地使用权可以买断嘛(闲置土地是否可以转让)

随着新的《土地管理法》（2020年第三次修订）、《土地管理法实施条例》（2021年第三次修订）、《社会资本投资农业农村指引》（2021）的出台，国家明确了集体经营性建设用地入市交易规则，集体土地上经营民宿也首次被农业农村部纳入“鼓励（社会资本）投资的重点产业”。越来越多的企业家、投资人涌入这一新兴行业，但由于很多人都是首次尝试，投资中经常担忧很多问题：买卖土地合法吗？签约合同有什么坑？投资损失如何挽回？

本期广东诺臣律师事务所专职律师、福律阁土地诉讼学院老师——宋静律师将为大家详细讲解买（租）集体土地经营民宿的法律风险。

先看一个案例，上周，宋律师随某企业家前往广州市增城区做民宿投资考察，增城区是全国的荔枝之乡和生态旅游示范区，该区有中低山、丘陵、河漫滩以及东江、增江水系，水文地貌资源丰富，可谓山清水秀。这次选中的村子离广州市区驱车一个多小时，位于一片山谷之中、梯田之下、溪水之旁，风景如画。

企业家想要在这建酒店、游泳池、图书馆、自驾营地、亲子乐园，经过调研：交通方面，村委会意向承诺如达成投资合作，可将村子与高速出口约10km的公路修建好；经营方面，村子里的溪水矿物质含量较高，康养旅游有投资亮点；标的方面，这次放出用于转让、出租的是村民的6块已闲置的宅基地，宅基地上房屋可以改建3层36间。但也存在投资额巨大、回报周期漫长的不足，企业家的商业计划可以实现吗？如何规避法律风险？

接下来宋律师一一和大家交流。

买（租）集体土地地可以经营什么？

近年来人们对健康旅游、生态旅游的需求越来越高，国家也明文鼓励社会资本参与休闲农业、乡村旅游、餐饮民俗、创意农业、农耕体验、康养基地。乡村民宿依托城郊或自然生态优美的景区开发建设，使游客可以逃离城市水泥森林，呼吸自然空气，同时也可以促进乡村发展，盘活农村闲置资源，实现村民增收。民宿集聚区可以吸引大量游客，十分有投资前景。

集体土地可以买卖吗？

许多人认为，签订了土地出让合同并支付价款后，就等于是买了土地。但法律明确规定，土地的所有权归国家和集体所有，因此严格意义上，只能购买土地的“使用权”，而非所有权。《土地管理法》第十一条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第六十三条规定土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。因此投资人在一定条件下，“买卖”的只是一定时期的集体土地使用权的，但是不可永久买断。

买（租）集体土地需要履行哪些手续？

土地并不是一种简单的商品，而是不可再生的资源，对于国家或者个人都是珍贵的战略资源和生产资料。《农村土地承包法》第四十条以及《土地管理法》第六十三条都规定了土地经营权流转，双方应当签订书面流转合同，同时规定集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。仅有书面合同和集体表决同意尚不够，因为投资民宿的土地是用来建设客房的，土地用途必须为建设用地。《土地管理法》第四条和第四十四条规定了土地用途管制制度，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，国家严格限制农用地转为建设用地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理转用审批手续。

上述案例中，企业家想在风景优美的梯田上建造图书馆，但经调研，梯田位于生态防护林中，根据《森林保护法》，占用、征用防护林的需经严格审核。如果梯田属于永久基本农田，根据《土地管理法》第三十五条的规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。同时，《城乡规划法》规定住宅建设，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证，也就是说只有在办理规划许可后，才可以办理用地审批手续。

买（租）集体土地有什么风险？

买（租）集体土地建民宿不仅投资额巨大、投资回报周期可长达数十年，而且各种报批手续、法律关系复杂，稍有不慎，在履行过程中会存在很多风险。大致而言，分为商业风险和法律风险两个方面，前者主要包括选址问题、建设运营问题、生态保护政策改变、不可抗力（如新冠疫情）影响、市场竞争加剧等，后者主要指有关土地用途的法律强制规定、签约后合同的有效性、违约赔偿责任划分等。商业风险主要靠企业家、投资人长远的战略眼光、优秀的市场经营能力来抗衡，而法律风险则需要法律人士提前预判以及出现争议后利用专业知识合法维权来避免或者减少损失。由于实践中土地争议疑难复杂，大多数投资人在投入大笔资金前，会提前聘请律师介入投资考察过程，帮助设计交易架构、审查合同风险。

具体而言，主要的法律风险有以下几种：

1

交易主体风险：

集体用地产权不清晰，如果土地使用权属于村委会所有，根据前文所述要求，转让、出租需要经过严格表决程序。如果使用权直接属于集体成员即村民所有，则可以与村民直接签约。但村民是否办理了确权手续，产权手续是否清晰也是一个问题，例如产权证上登记的是已去世老人，则交易需要其继承人全部认可才能签字，而在农村地区，又可能存在较多的继承纠纷、本家纠纷、妯娌纠纷等，导致买（租）交易可能迟迟无法协商一致。

2

标的风险：

即使依照上述程序取得土地使用权，由于投资民宿需要建设住房或构筑物等，宅基地和农用地的性质改变仍需要履行严格的报批手续，而且在转建设用地手续被批复之前，需要先办理规划建设手续，这些都是法律强制性要求。

3

支付风险：

土地投资建设金额巨大，如果一次性投入巨量资金，一旦遭受损失，获得赔偿可能会有难度。司法判例中，未经过审批手续签订租地合同，在被法院认定为合同无效情况下，前期投资可能不会被法院支持。

4

违约风险：

履行过程中会出现合同主体各种违约情形，如迟迟拿不到报批手续，或者民宿建设完毕后由于经营良好反而遭到另一方的非难甚至撕毁合同，再或者由于土地征收拆迁导致合同被迫终止等等。

5

争议解决风险：

《土地管理法》明确规定，土地权属争议由当事人协商，协商不一致，先行由当地人民政府处理，对政府处理不服的才可以向法院起诉。如果产生了土地权属争议，会造成了外地企业家在解决争议上需要经政府处理前置，而当地可能存在地方保护主义，带来争议依法解决的劣势。且由于土地争议涉及行政法和民商法，法律关系十分复杂，都加大了维权成本。

以上仅仅列举了部分常见风险，实践中，土地案件出现违约或者遭受损失的情形有很多，在此不做一一赘述。

5

农村买（租）土地如何规避风险？

集体用地投资如火如荼，但是高利润伴随着高风险，如何事前预判风险、事后阻断损失是一个非常有技术含量的工作，普遍的解决方法有以下几种：

1

律师提前介入交易过程，避免后期出现风险被动。

2

做足前期调研功夫，如前期用地性质考察、确权手续考察等。

3

严格按照法定手续办理规划建设手续、用地转批手续。

4

谨慎设计合同条款，明确支付方法、中止和终止情形、违约责任等。

6

结语

土地投资需要投资人高瞻远瞩的眼光、敢于冒险的胆量、未雨绸缪的头脑，一旦出现争议，由于不同的案情复杂程度不一，风险点不一，只有做好风险控制工作，才能防患未然、化危解乱。