营改增后异地租赁预缴增值税(跨地区不动产租赁预缴增值税税率)

房地产预售项目预缴的税金能否抵减出租不动产的增值税？

案例

A房地产公司开发某一般计税项目。该项目2018年开始预售，至2019年6月，累计预缴增值税4000万元；2019年6月该公司出租不动产产生增值税30万元。

问：销售不动产预缴的增值税能否抵减出租不动产的增值税？

答：不能。根据国家税务总局公告2016年第18号，房地产开发企业应在纳税义务发生时间计算当期应纳税额，抵减已预缴税款，因此，不能在未发生房地产开发的纳税义务时抵减预缴税款。

实操指南

需要注意的是，建筑服务预缴税款和出租不动产异地预缴税款，可以混抵其他业务的应纳税额。

建筑服务：根据国家税务总局公告2016年第17号“第八条 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。”可以看出建筑服务预缴税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，不受业务类型和纳税义务发生时间的限制。

出租不动产服务：根据国家税务总局公告2016年第16号“第十条 单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。”可以看出出租不动产服务预缴税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，不受业务类型和纳税义务发生时间的限制。

政策依据

国家税务总局公告2016年第18号“第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”