枣庄城市建设综合配套费(枣庄市城市基础设施投资发展集团)

这不是什么开盘现场，这仅仅是新城一楼盘售楼处开放日。你也大可质疑这些“群演”，但不可否认这个准实验学区房的热度。

福佑嘉园二期从出生之日便自带光环，这是今年光明路南实验学区唯一的新楼盘。如果你对实验学区的房价没有概念的话，可以简单告诉你实验学区二手房均价在去年已经破万，正信荟萃小高、多层12000-14000之间，目前已进入尾盘状态。

韭菜群有一个粉丝家属在新城市妇保院工作，年前屡次向我们咨询新城有啥盘推荐？要求也相当明了：离工作单位近、还得考虑孩子上学。

我们知道新城共有三所市直中小学：市实验小学、市实验学校、市实验学校东校区。

目前从新盘看市实验小学范围鸿鑫润景在售、市实验学校范围正信荟萃在售、市实验学校东校区便是这个福佑二期了。可以说实验学区无盘可选，选择范围相当窄。

我们简单看看今天的主角：实验学校东校区学区范围福佑嘉园二期。

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地块详情

福佑嘉园二期地块

ZZ2019-4规划指标：

该地块出让面积35384平方米 或 约53.13亩，

成交价2.301亿，约433万/亩

楼面价最低约3252元/平方。

需要注意的是该地块的容积率仅为2.0，要知道南石的国宾府2.2，云溪御园2.2，其南地块也为2.1.文体中心片区的紫悦山容积率2.5、青啤地产地块容积率2.6。

福佑嘉园二期2.0的容积率目前在整个新城市场是难得可贵的。（容积率越低住户密度就越低，舒适性也越高）。

楼面价3252元/平方，加上税费、建筑、财务、人工、配套费等我们预计其综合成本在7800元/平方以上。考虑到赠送品牌太阳能、品牌进户门、名牌管件及开关插座等因素，我们预计综合成本奔8000元/平方.

市场价是多少？还得必须参考周边楼盘的行情、自身的成本造价等。我们后期在做探讨.......

该地块由山东秀地置业竟得，该公司属于浙鲁集团旗下。代表作：龙潭御园、阳光花园二期等。其浙商物业社会口碑佳，节后疫情期间是枣庄市场上继汇众集团第二家对自家业主送菜的物业公司。

我们后期会对其前期楼盘进行实地考察，物业服务到底如何？为什么我们对物业服务那么重视？因为再好的楼盘，再美的花园没有一个好的物业公司去管理、去维护的话，这个盘很快会垃圾遍地、花园变菜地，甚至邻里关系都会失控！

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学区探讨

我们从薛城区2020年义务教育学校招生入学信息得知枣庄市实验学校（东校区）的招生范围：

区域一：光明大道以南、复原三路以西、杜塘村以北、长白上路以东的区域。

区域二：黄河路以南、长白山路以西、榴园大道以北、民生路至榴园大道以东的区域。

如图所示实验学校东校区分为区域一和区域二两个片区，大家最为关心的是哪个区域更稳？

位于二号院（巨山花园）前方的金沙江路小学已于去年11月8日开工建设，这是枣矿城巨山花园的配套小学，而这个小学的位置恰是实验学校东校区的招生范围。

那么毫无疑问金沙江路小学的落成将会显著分担实验学校的招生压力，区域二范围划入金沙江路小学范围可能性极高。而该校计划今年8月底交付，由于疫情原因，预计明年交付使用。

我们认为实验学校东校区主要服务于区域一范围：来泉片区，这为来泉村的后期拆迁提供学区保障，这也是最大的拆迁动力。

从这些因素看，正信一二期、巨山花园（二号院）划入金沙江路小学可能性极大，来泉山庄、福佑嘉园、文景嘉园市直学区地位较为稳固。

总结

新城实验学区房像四季菁华、凤凰世纪城、紫光园、来泉山庄等小区近乎是开放式，产品早已过时，物业服务更是差强人意。但是房价都在万元端口，即便性价比极低还是炙手可热！

这一切源于实验学区房的稀缺性，新盘更是屈指可数。正信荟萃多层洋房高达13000元/平方以上。市直实验学区房号召力可见一斑！

至于福佑嘉园二期的售价如何？未来会如何？这与来泉片区规划有很大关系，与厦门路打通至长白山路有关系、因此我们定义与该片区为成长型区域，潜力股。

以正信荟萃为代表的老实验区域我们定义为成熟片区，价格较为稳定，上涨乏力。这也是为什么说有投资意愿的客户一定要选择成长型区域的原因了。等成熟了价格也便成熟了！

随着厦门路的打通，妇保院北地块已于去年底被薛城区直国企晟鸿集团及市直国企拓宇置业拿下，妇保院片区即将迎来开发热潮！未来可期！

至于福佑二期的售价我们下期在做综合性分析探讨！实验片区谁主沉浮？敬请期待.......