保障性租赁住房职责(保障性租赁住房和政策性租赁住房)

近日，一个叫“保障性租赁住房”的新物种闯入房地产，这到底是个什么东东？为什么要搞这个东东？对房地产有什么影响？首先，要告诉大家的是，国家非常重视，专门发布了一个国字号的文件（国办发〔2021〕22号），对这个新的房屋类型，做了非常详细的阐述。

01国家有多么重视

也就是“三房”——公租房、保障性租赁住房和共有产权住房，这是住房制度建设征途中的一个重大里程碑。1998年“房改”以来，我们觉得必须要市场化主导，政府主导会有问题。即便在2013年，政治局集体学习房地产时，还重点强调，处理好需要和可能的关系，防范福利陷阱。

各地不知道怎么操作，才达到既扩了面，还能经得起严格的审计。现在，有了保障性租赁住房，二者的边界搞得清清楚楚，不搞交叉，公租房退回到基本保障，完全由财政投资、由政府直接主导、国企平台建设、针对户籍低保低收入人群，这是政府基本职责，符合兜底保障的原则。

这对于内需打造、消费引擎、“内循环”等等来讲，并不是好消息。那么，谁的消费倾向最高呢？谁最愿意、又有强烈的消费渴望呢？就是新市民、年轻人。但是，你问问刚进入深圳的年轻人，他扎根深圳最大的梦想是什么？我觉得，如果伸出3三个指头，必定有拥有一套房子这个选项。

图：我国保障性住房政策及其发展历程

表1 集体租赁住房项目涉及税费一览表（部分）

怎么解决这个问题呢？

22号文提出，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得项目认定书后，比照适用增值税、房产税等优惠政策。这里比照的就是国务院会议确定的减免内容。要注意，项目认定书，这是22号文的重大创新，拿到这个项目认定书，相当于有了尚方宝剑。

有了这个认定书，税务部门就必须减免税收。怎么搞定这个认定书呢？22号文提到的联合审查建设方案，本质上就是市政府牵头成立保障性租赁住房工作小组，由这个小组来审查方案。通过了，就出具认定书。拿着这个认定书，相关部门就要办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。

为了让这些手续更有依据，住建部不久前还印发了《集中式租赁住房建设适用标准的通知》。言下之意，政策有了、标准有了，认定书有了，如果规划报建、消防验收、税收减免，还存在障碍，那就得约谈问责了。是不是不作为，还是相互扯皮、推诿呢？谁的责任谁领。

三是金融支持。

资金错配，前期投入大、回收期长，这是过去发展规模化租赁的教训，“租金贷”之所以存在，这是原因之一。因此，除了土地不要钱、少花钱，税收优惠外，还得在金融上给予支持。

国家政策提出，不管是重资产的，还是改造存量的“中资产”的项目，建行、国开行和农发行等政策性银行，都有贷款支持，不计入贷款集中度管理，且贷款利率下浮。金融企业可发行专项债券，定向支持保障性租赁住房项目，企业债、公司债等等，也开始向这类项目倾斜。

发改委关于基础设施REITs，扩展到了保障性租赁住房。可以说，金融支持的力度是全方位的、史无前例的。而且，5月20日发改委专门发布了《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法（发改投资规〔2021〕696号）》，对纳入计划的保障性租赁住房项目，资金分解下达。

当然，获得中央补助资金，有几个条件：项目列入年度计划，相关文件齐备有效，项目的主要建设条件基本落实，可按期开工，用于配套基础设施建设等。另外，从2019年开始下发的，针对规模化租赁的中央财政资金，这次也提出要补贴扶持小户型、低租金的保障性租赁住房。

四是职住平衡。

不管是园区配建，还是集体土地建设，企业利用自有用地，都强调职住平衡，目的就是降低通勤成本。现在的新市民、年轻人，工作压力大、加班多，接受睡得晚，但不能起得早。除租金外，通勤成本最受关注，这已为大数据证实，供应效率不高的必定会空置。

因此，22号文在基础制度中提出“坚持供需匹配”。总之，我们纵览22号文，发现不达目的不罢休的味道，扶持政策给到位、成本降到最低，目的就是吸引市场积极参与，看到赚钱的前景，然后给年轻人、新市民让利，让他们成为租购并举的实践者、房住不炒的实践者。

06一份部署、十分落实

想法很好，制度设计的也很严密。但说一千道一万，怎么落地才最关键。其实，部分措施在2016年国务院的39号文，以及建房〔2017〕153号文中，都有提到，比如关于集体土地建设租赁住房、闲置商业办公改租赁，但实际的落地效果并不好。当然，原因有很多方面。

最根本的是，源头的土地用途制约、规划报建审批、税收减免、水电费改民用、金融信贷支持等，无法在实操层面落地。这一次，吸取教训，国务院层面发文，把相关部门都纳进来，相当于在最上层落实了“主体责任”。并且，切切实实将土地设计为不花钱、少花钱。

另外，租赁税收减免，也专门在国务院常务会议上落实了，再加上2016年国务院39号文对个人出租住房的税收减免，针对租赁的减税力度，也是史无前例的。资金方面，不仅国开行、建行、农发行提供信贷支持，利率下浮10％，发改委专项资金、中央财政奖补也提供免费资金。

土地、税收、金融支持、行政审批支持，该到位的，都到位了。剩下的，就看地方政府怎么操作了。未来，如果项目落地难，就不能怪上位没有政策、没有支持了。我们注意到，保障性租赁住房采用何种渠道、哪个主体来做，22号文将选择的权力（选不选、选哪种渠道）给到地方。

中央的主体责任到位以后，剩下就是地方的主体责任了。22号文在关于保障性租赁住房基础制度上，最后一条就是“落实地方责任”：城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责，要加强组织领导和监督检查，对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价。

因此，这个事情能不能做成，关键取决于地方主体责任能否落实。其实，不管是保障性租赁住房，还是共有产权住房，并不会对本地的土地市场、土地财政形成冲击，也不会对商品房市场形成冲击。因为，需求主体不同、消费群体不同。相反，搞好了保障，商品房市场才有前途。

若能在一个城市安顿下来，新市民、年轻人必将是未来楼市的生力军。凡是在一个城市长期生活，哪一个不想拥有自己的房子呢？若A城不容纳你，你必然会流向B城，这就是未来城市间竞争的常态。所以，保障性租赁住房的制度设计，是地方商品房市场可持续发展的关键。

这一轮楼市繁荣，改善型需求、投资需求主导。未来动力在哪？我调研很多城市，主政者普遍反映，楼市需求被透支了。该买的都买了，甚至买了几套了；当下的高房价背景下，不让过度加杠杆，投资客没购买力？不该买的，也买不起。只有培育新生力量，楼市才可持续。

因此，国家能给的政策，一次性给到位了。如果这事情还干不成，那就是主体责任不到位。各城市能否付起总责，将住建、税务、财政、自然资源、银行、电力、消防、工商等相关部门凝聚到一起，纳入城市“一城一策”，按照5种渠道，将每个部门的权力、责任细化，这事儿一定成。

对保障性租赁住房这个新物种，作为广大领导干部，应像小平同志那样“不争论”、戒空谈、重实干，把把劲头用在实干上，5种渠道落地上，把嘴上说的、纸上写的、会上定的，变成具体的行动和实际的效果，在实干中体现能力、在实干中展现追求、在实干中推动住房保障新体系建立。

本文源自金融界网