我国为什么在基础设施领域推行公募REITs：虽然REITs起源于房地产领域，但全球基础设施领域REITs市场占比超30％，美国基础设施REITs市场占比接近40％，具有相当大的比重。另外一方面，中国经济步入存量时代，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，公募REITs有助于盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。
结合成熟市场REITs的表现来看，美国REITs市场的价格走势波动较大，香港REITs市场的价格走势小幅震荡，新加坡REITs市场波动较小。REITs的收益介于股票和债券之间，对比成熟市场REITs的变化，首批9只公募REITs总体二级市场交易表现基本符合市场预期和REITs的长期投资属性，加之原始权益人和机构投资者的锁定期，我国REITs目前可流通份额不多，几乎不受股票、债券、商品市场影响。
2.原始权益人与机构投资者参与比例过大，公众投资者参与程度较低，目前产品流动性不足
根据证监发[2020]54号文，战略配售比例不低于20％，网下投资者（指专业机构）不得低于70％（扣除战略配售，即实际不低于总份额的56％），剩余的是公众投资者配售比例最高为24％。首批9只公募REITs发行份额64亿份，战略投资者平均份额占比68％，网下投资者平均份额占比23％，公众投资者平均份额占比9％。参照美国公募REITs和股票市场，目前我国公募REITs产品公众投资者比例过低，产品流动性稍显不足，市场活跃度不够，期待后续政策变化，越来越多的公众投资者参与投资REITs。
3.回收资金用途未明确区分，扩募机制不完善，限制投资人和原始权益人的积极性
根据最新政策发改投资[2021]958号规定：90％（含）以上的净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目。政策初衷是扩募，鼓励发行人将资金循环利用，持续补短板，形成基础设施资产投资的闭环。但实际上，发行人往往需要资金补充经营管理，支付项目以外的费用、相关其他费用等，这就与政策鼓励的回收资金用途冲突。建议后续政策和配套规则予以明确，回收资金区分建设资金和专项资金等，加大原始权益人的发行意愿。不仅如此，目前扩募的审核手续较复杂，建议简化流程，完善扩募的具体实施细则。
另外，不具备税收中性，税收优惠政策不够；管理人管理要求高，专业的运营管理水平不够。
本文源自中证鹏元评级
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
