最新城乡房地产管理法还有效吗(城市房地产管理法作废了吗)

每当房价上涨的时候，总有人拿小产权房说事儿。

为什么有人购买小产权房？究其原因，还在于“便宜”二字，在同城市、同地段的条件下，如果普通商品房的价格为2万元，那么小产权房的价格应该在3000元-5000元。如此便宜的房子，外行人看了不免动心，然而有句话说得好“便宜没好货”，既然小产权房如此廉价，那么给购房者必然会带一系列的“后续麻烦事儿”。最糟糕的结局就是：买了小产权房，发现不被认可、属于违建、拆迁无补偿等。

不过，凡事无绝对，也有炒房客大量购买小产权房获得了转正、拆迁补偿等情况，最终借助于小产权房实现家庭致富。

那么，小产权房究竟能否购买、适合持有吗？首先得弄清楚关于小产权房的3个问题：

第一、什么是小产权房。

小产权房这四个字，并非法律层面的定义，而是人们日常生活中约定俗成的称谓，与之对应的是大产权房，大产权房一般是指商品房住宅。小产权房有几种普遍的来源，第一是村镇的居民利用自己的集体使用土地建造，然后对外销售；第二是村、乡、镇的单位，自行划拨集体用地，然后用以建造房产，发放所谓的“村乡镇产权”，这种也被称为小产权房。

很多人不免有点疑惑了，既然是“村乡镇产权”，那说明这种房子也是城市组织建设的，应该具备法律效益的，为啥也被称之为“违规的小产权房”范畴呢？这一点还需要从《城市房地产管理法》中寻找答案，在这项规定的第60条有明确的表达，“房地产登记部门是县级以上的房地产管理部门”。指闻君解释为大白话就是“只有县级及以上的房产局（或房地产管理部）才具有核准、发放房产证的资格”。而我们知道，很多小产权房是“村产证、乡产证、镇产证”，这也就意味着，从《产权相关法》的角度而言，这些单位根本就不具备制造和颁发房产证的权限，所以结果显而易见，即便是颁发出去的“房产证”也就得不到认可、不被承认，甚至后续买卖出现纠葛与各方面问题。

小产权房“不被认可”，这个事情建房者们、购房者们知道吗？

答案是肯定的，在特定的历史时期，部分村确实可以利用集体用地进行建设小产权房销售，然而地方的要求终究要符合上层要求的“皈依”，所以随着历史的变迁，在房屋产权化逐渐明朗化之后，小产权房潜藏的问题便逐一被暴露了出来。

城市郊区、城乡结合部的居民之所以会大量建造小产权房，其实与“赚钱”二字密不可分。1998年福利分配房制度开始正式淡出历史舞台，取而代之的是“商品房市场化买卖制度”。然而随着城市化快速推进，大量的农村人进入城市，这些人需要更多住房需求，一方面导致城市短期内住房需求侧倾斜（住房数量远远低于需求数量），另一方面直接催生了房价上涨。于是城市周边的人看到了“新机会”——把自己的宅基地房产推倒，然后在宅基地上建设出更多的房子，自己居住一套，其他的对外销售，市场空间岂不是很大？

笔者身边就有好几个这样的案例，他们住在一线城市的附近，在20年前，城市受到政策的东风，产业纷纷布局、外资企业也大量引入，由此吸引了众多内地人口涌向这里，随着市区的房价从2000元一路高歌猛进至1.5万元，邻居看到了机会，把自家的120平米宅基地房子推倒，然后建造了一栋8层高的楼梯房，自己家居住在1楼，然后2-8楼全部对外销售，每套售价8万元，这样的价格比市区商品房要便宜得多，于是得到了众多购房者的青睐。这次的“小产权房”建设销售活动，让他们赚的盆满钵满。

另外，除了没有钱买商品房的购房者们青睐小产权房之外，另外一类人也特别喜欢购买小产权房，那就是“炒房客”，这些人特别喜欢炒作北京、上海、深圳等大城市周边的小产权房。这些城市的房地产具备一个鲜明的特点：潜力较大，长期内房地产不会有下滑的可能性，随着其他省份的打工者源源不断进入，持续导致住房需求不足。于是炒房者们开始把目光瞄准了这些城市小产权房，以求未来转正，获得5-10倍的收益率。

第二、小产权房违背了哪些法律。

湖南农业大学学报曾发表过一篇文章，名为《小产权房的合法化与立法探讨》，在这篇论文中，作者详细研究了制约小产权房的各方面规定。

1、为什么存在“村证房”？究其原因，是在一定阶段内，允许集体范围内自行建设房产。根据集体用地的要求，集体成员可以进行建设房产，按照一宅一户一地的原则进行，在集体的使用土地上建设对应房产。村证房也就这么来了。不过有一个基本明确的要求，那就是这类房子只允许在本集体成员之间相互买卖，这种“小范围、本集体成员”的买卖转让活动是被认可和支持的。然而随着出售对象的扩大化，最终导致无序前进了。

2、为什么禁止小产权房建设销售？前文我们知道，集体用地的使用有3个基本原则“一户一宅、一宅一地、内部转让”。一旦违背了这几个基本的原则，那么建设的房产自然就出现违规情况了。在《土地管理法》的第63条有明确，集体用地的使用权不可以转让，更不可以用于到非农业建设等领域。很显然，一旦自建房用于（扩大）销售，那就存在非农用地建设的因素。

而我们知晓，房地产的合规性，最终依赖于房产证，商品房的建设属于城市建设活动，必须要申请城市国有土地，用土地出让的方式，开发商依法缴纳土地出让金，然后建设房产，最终城市发布房屋产权证。然而集体用地的小产权房使用没有出让环节，更没有缴纳出让金，进而也就无法办理房产证了。

第三、小产权房“全面取消”？央媒多次表态，结局的信号早已传递，明朗化了！

其实，无论是从“土地出让”的角度来看，还是从“房产使用属性”来看，小产权房都不具备建设和出让的权利，所以从“客观角度”而言，既然“无法转正”的房屋，就应该一刀切拆除才可以。

那么，是不是真的就该“全面取消”呢？人民日报等央媒给出了答案，曾发表文章《国家禁止小产权房建设和销售，为何屡禁不止》，在这篇文章中，人民日报指出，小产权房这类房产国家始终禁止建造和交易，然而不少地方依然进行买卖。字里行间，央媒表达出了2个字“禁止”，这其实是对这类房产结局的高度概括。