非普通住宅有哪些标准(普通住宅与非普通住宅的界定标准)

很多地方在进行征收拆迁，大部门房屋属于住宅性质的房屋，有的则是由住宅性质房屋转为非住宅性质的房屋，住改“非”房屋的补偿数额如何确定呢？今天，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师来跟大家聊一聊。

应当由有资质的房屋评估机构采市场法或收益法确定：

1市场法。

市场法的关键是“比较”，和谁比至关重要。住改“非”情况虽多，但也并不是一种普遍现象，在同一区域内寻找比较对象有一定困难的情况下，可以在类似区域内寻找比较对象，必要时结合区域因素对价格进行修正。

2收益法。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。收益法是将房屋预期未来各年的净收益以适当的资本化率折现求和，以评估待估房屋特定时间、特定产权下价格的评估方法。其原理在于房屋具有固定、不增、个别、永久等属性。当所有者拥有某房屋时，该房屋不仅能提供现实的收益还能取得未来的、不间断的收益。将这种持续的收益以适当的还原利率这算为现在的价值时，它就是该房屋的实质价值。采用该方法做出的结果是否正确主要看净收益与资本化率两个参数的选择是否正确。由于房屋获得收益的主要方式有出租和营业两种，对于出租的住改“非”房屋应基于租赁收入来测算净收益；对于营业的住改“非”房屋应基于营业收入来测算净收益。资本化率指的是把资本投入到不动产所带来的收益率。收益法采用严格的公式对房屋价格进行估算，只要参数选择得当，其结果比较公正。