2011年国家房地产调控政策(2012年以后房地产政策调控记录)

在《房地产历史调控政策（一）》文章中，我们介绍了2005年3月至2008年10月在高房价、高通胀、经济过热的背景下房地产行业的政策变化。

本文将承接上文介绍我国房地产政策在此背景下逐步收紧的演变过程。

这一轮房地产调控政策出台的背景

2009年12月至2014年9月，为了应对全球金融危机，我国政府推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。

2010年第一季度的GDP增速达到12.2%，通胀问题也逐渐显现，CPI同比增速快速上行，2011年8月达到7.25%。

防通胀和抑制经济过热成为新的首要任务。

2009年底的中央经济工作会议提出延续了“适度宽松”货币政策的提法，但强调要“增强针对性和灵活性”和“把握好货币信贷增长速度”，较2008年的“促进货币信贷供应总量合理增长”明显收紧。

国际金融危机使我国转变经济发展方式的问题更加突显，决策层开始更加注重转变经济发展方式，以优化经济结构、提高自主创新能力作为政策支持重点。

面对2010年之后经济增速整体下降的局面，决策层更加重视刺激消费内需、加快保障房建设等方式实现保增长，对于房地产政策调控的态度更加坚定。

同时，房价过快上涨问题引起决策层高度重视。

2009年11月28日，时任总理温家宝在上海专门考察了当时上海市最大的保障性住房工程——松江区泗泾镇保障性住房项目，并强调要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。

2009年12月14日，国务院常务会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

这一轮房地产调控政策时间线

这一轮房地产政策调控中，逐步以分类施策为核心，如下图所示：

（来源：Wind，华安证券研究所）

2009年12月14日国务院常务会议提出“国四条”，房地产调控政策正式转向收紧。

2010年初，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“国十条”)，并要求地方政府出台限制购房套数的措施。

2010年1月，“国十一条”要求抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控政策要求不相符合的规定。

2010年4月30日，北京成为全国首个出台限购政策的城市，之后上海、广州等地陆续制定了限购措施，主要是政策制定后的过渡期内只允许本地户籍居民以家庭为单位新购一套住房，不能提供1年以上当地个税或社保缴纳证明的非本地户籍居民暂停贷款。

2011年1月，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市从严制定和执行住房限购措施，并确定了原则上当地户籍居民家庭限购2套，非户籍家庭在满足社保要求情况下限购1套住房。

2011年1月，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，取消了原先营业税优惠，将个人转让房屋免征营业税的房屋持有年限从2年上调至5年，但对于购买唯一住房的家庭，契税仍然享受优惠政策。

2011年1月，上海、重庆宣布进行房产税试点，但事后来看由于征税范围较窄，试点效果并不理想。

上海不对存量房产征收房产税，并且人均免税面积高达60平米，而2010年公布的上海市市区人均居住面积仅17.5平米，大部分房产无需交税。

重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，普通住宅无需纳税。

2013年3月，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%征税。

（来源：央行、银保监会等，华安证券研究所）

这一轮房地产政策调控的影响

随着房地产调控政策的实施，GDP对房地产投资依赖减弱，房地产投资增速逐步低于GDP增速，如下图所示：

（资料来源：Wind，华安证券研究所）

在这轮房地产政策调控期间，房价有涨有跌，如下图所示：

（来源：Wind，华安证券研究所）

在2010年春节之后，房价开启下跌，2010年底出现了一个小反弹之后继续下跌，2012年至2013年上半年房价迎来了长达一年半左右的回暖，之后房价快速下跌。

另外，商品房销售额也与房价走势相类似，房地产投资整体呈震荡下行态势。

房贷利率经历了先升、后降、再升的过程，如下图所示：

（来源：Wind，华安证券研究所）

2009年12月至2011年12月，房贷利率持续上升。

一方面是因为贷款基准利率持续提升，另一方面虽然没有明确发布政策，但2010年11月开始各大银行同时停止了首套房贷利率下限七折的优惠，执行此前下限八五折。

这两方面因素共同作用下，此阶段房贷利率快速上升。

2012年上半年，基准利率下行带动房贷利率下行。

2012年下半年开始，在没有其他政策调控的情况下，随着二套房交易逐步增加，房贷利率恢复上行。