继续研讨房地产泡沫与房地产调控。

上周五，发了一篇关于全球五国房地产泡沫破灭案例剖析：全球五大房地产泡沫案例，中国如何防范楼市风险？

本文聊聊世界两个体量较大的经济体的正面经验：德国与韩国，以及中国的应对之策。

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1、神奇的韩国楼市：没跟其东亚国家一块崩盘

1990年代以来，无论是欧美，还是东亚，很多经济体都经历了一次房价泡沫生成并破灭的悲剧。作为东亚重要的经济体，同时也是“亚洲四小龙”，韩国却没有出现这一现象。分析韩国楼市的这一“奇迹”，对于我国避免房价大泡沫，有很大的借鉴意义。

（1）两次地价上涨，两次房价上涨

1970年代中期的地价上涨。韩国经济从1960年代起飞，1970年代地价经历了一轮大涨，其中土地价格浮动利率暴涨近5成（如下图），但房价并没同步出现暴涨。

第一次上涨：1988-1989年，地价房价同涨。1988年汉城奥运会，对楼市形成利好，同时这一时期前后，经济和居民收入增长显著，导致地价房价齐涨。1988-1989年土地价格浮动利率年增幅为30%左右。1988-1990年房价涨幅为15%左右。这期间，全球主要国家房价皆出现明显上涨，尤其近邻日本和中国台湾出现暴涨。相较而言，韩国房价涨幅比较温和。1990年楼市降温，1992-1994年房价出现小幅下跌。

第二次上涨：2001年之后的房价波动式上涨。1998年之前，香港、泰国等诸多东南亚国家都经历了一次巨大的房价泡沫，韩国楼市基本没涨，倒是1998年受到亚洲金融危机的影响，房价地价出现60年代以来最大跌幅：-10%左右。进入21世纪以来，欧美许多国家经历了一次巨大房价泡沫，韩国房价也出现了上涨，但持续性不强，土地价格浮动利率仅保持5%左右小涨。2003、3004、2007年，房价涨幅较为明显。这期间，全国房价涨幅不大，但首尔市区房价出现大幅上涨。整体而言，房价泡沫不明显，所以也没有出现类似2006年之后美国那样持续大跌。

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备注：土地价格浮动利率指以土地为抵押物，在借贷期限内利率随土地价格变化而相应调整的利率，在一定程度上可以反映房地产市场周期性变化。

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（2）韩国避免房价大泡沫的秘笈：政府干预与调控

2003年以来，我国持续实行房地产调控，孰料房价屡调屡涨，民怨四起，皆说调控效果很糟糕。尤其是2010年以来更多的使用限购、限贷、限价等行政干预手段，也让各种学者专家厌烦恼火，皆云政府动作粗野，不懂怜惜市场。但各位可能不知道，韩国之所以没有出现过巨型房价泡沫，跟政府的行政干预和房地产调控密切不可能噢。尤其凑巧的是，韩国与中国有很多相似之处，比如文化同源、人多地少、城市拥挤、政府严格监管住宅市场等，因此韩国的做法与经验，可供中国参考。

第一，1998年之前，政府主导房地产市场，实行“三限”政策限购政策。1970年代以前，韩国经济比较落后，尤其是朝鲜战争（1950～1953年）以后，经济陷入衰退，居民人均收入较低，住房需求难以得到满足。1960年年初政府为解决住房矛盾成立了“大韩住宅公社”和“韩国住宅银行”，开始了由政府主导的住房市场格局。1970年韩国政府提出“一户一宅”政策（比我国近几年限购政策还要凶猛），开始长期着力解决居民住房问题。“一户一宅”制度的具体的实施办法是，无房户在购房前须到政府指定的银行存款，存款额度每年约20万韩元（约合1700元人民币）；在银行累计存款两三年后，可获得购房资格。获得购房资格后，按先后顺序进行排队。政府提供给低收入者的住房一般都是两室一厅的房子。新房建成后，购房者可根据自己的需要看房，房管部门根据排队顺序，安排购房。购房时，根据无房户的需要，银行可给予贷款。限价政策。为了抑制房价上涨，韩国政府于上世纪七十年代后期开始推行商品房限价政策。1977年，出台《商品房上限价政策》，对20 个单元及以上的新建住房实施统一的价格上限管制；1985年，政府要求根据不同户型建筑面积设定新建住房价格管制上限；1989年，政府又规定根据土地和标准建筑成本以及开发企业利润设定新建住房价格管制上限。限户型政策。韩国政府在将增加住房供给作为实现居者有其屋目标的主要措施之一，在上世纪七十年代初期制定了《住宅建设十年规划》（1972-1981年），把解决住房问题纳入到长期战略发展的目标中。同时，在住房供给结构上也做了一些限制性规定，即被称为“小户型住宅建设义务比率”的政策，要求小户型住房（60平方米以下）在商品房建设中的比重不得低于50%（2006年我国出台著名的“9070”政策，要求各地70%的居住用地开发90平米以下户型）。1988年至1992年之间，实施《200万户住宅建设计划》，该措施包括在首尔郊区发展五个新城镇，以容纳30万户家庭。开发用地和政策性住房金融供给方面的增加，导致年度住房建设突飞猛进，从满足20万户增加到25万户，一直到1997年的50 万-60万户。事实上，在1988-1997年期间，新住房的累积供给量占到住房总存量的55%（截至1997年底）。

第二，1998年之后，进入市场主导时期，但调控房价手段仍狠辣1997年亚洲金融危机的爆发，促使韩国住房政策出现转折点。给韩国经济造成了沉重打击，住房市场也陷入空前低谷，大批房企陷入困境，仅在1998年，就有约14.3%的房企破产，房价、地价均出现显著下跌。为此，政府开始转变住房政策，陆续出台多种积极措施救助住宅市场，如取消限价政策、废止“小户型住宅建设义务比率”、放松专卖住房限制、放宽对购房资格的审查、允许外国人在房地产市场上享受国民待遇等等。标志着韩国住房限制性政策淡出。2002年开始，韩国经济基本从金融危机中恢复，社会上积累了大量的财富，同时在政府放松对市场管制的条件下，大批资金进入房地产市场，使房地产市场开始出现过热的情况，尤其是2002年房价涨幅近20%（有些像2003年之后的中国房价，前面20年左右部分被抑制的需求开始集中释放，房价高涨）。在这种情况下，2005年开始，政府加强房地产调控（同样如2003后的中国）。尤其是2006年3月底，政府采取一系列更强硬措施抑制房产上涨。

调控措施主要包括四类：

一是加税。从2005年开始，韩国对于出售第二套以上房产的卖主，征9%-30%的资本收益税，对超过6亿韩元标准市价的高价公寓所有者，和1户多住宅所有者、不在地主等对象征收巨额所有税和转让所得税，以此回收投机利益。2006年将税率进一步提高到50％；从2007年起，改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房征收60%；2006年调低房地产所有税（即物业税)起征点，还计划将1%―3%的税率进一步提高；从2007年起，对于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易税。

二是紧缩融资。从2006年4月起，“投机过热”地区(房价涨幅高于消费物价和全国房价平均涨幅的30%，即被认定)市价超过6亿韩元的公寓申请贷款时，贷款偿还额和其他负债偿还额加总不得超过申请人年收入的40%。2006年11月23日，韩国央行将一年期以下存款储备金率从5%提高到7%，以此来收缩流动性。　

三是增加住房供应。2005年提出，在首尔江南地区建设200万坪规模新城市的大规模新建住房计划；2006年在首尔江北地区选定2—3个“城市重新整顿推进地区”示范区，并为其大幅放宽容积率和楼层高度限制。

四是限制与规范交易。继续进行“投机过热地区”认定。一旦认定为“投机过热地区”，在签订出售公寓合约1年后，应缴纳两次以上中渡金(定金和余额之间的差价)方能转卖，如果在最近5年内有过中标事例或拥有两处以上住宅的家庭将被排除优先预售行列。（资料来源：2008年07月26日，经济观察报，复旦大学管理学院产业经济学系副教授陈杰）。

第三，调控效果总体上“利大于弊”

2006年1月，韩国国土研究院发表报告认为：“由于实施强有力的房地产政策，今年房地产价格将出现持续稳定局面，并预言2006年全国房价和首尔公寓价将分别下降1%和2%左右”。但没想到，政府这一系列房价打压措施却没有达到预期效果。2006年上半年房价上涨反而越发迅猛。2004-2006年，首尔房价上涨24%（其实与同期的美国和中国比，并不算离谱）。不过，一系列加税动作，加上增加房屋供应，2007年终于见效，房价平稳下来，实现了“软着陆”，比美国房价泡沫破灭并引爆次贷危机，强多了。对于韩国这种强硬的调控手段，自然会发很多争议（这点跟我国一样）。具有一定权威性的经济合作与发展组织（OECD）经济开发委员会于2007年6月发表的《2007OECD韩国经济展望报告》更直接对韩国政府的住房调控政策提出严厉批评：“售价上限制、公开销售成本、重建建筑规制措施等短期的房地产需求抑制政策反而妨碍住房供应增长，从长期的角度看，将会造成抬高房地产价格的副作用”，直称为傻瓜政策。OECD报告里还说：“为了缓解首尔住房矛盾而采取的抑制首尔地区人口、经济活动地区分疏政策，与韩国将首尔建设成国际经济中心的计划相冲突，可能会导致首尔等首都地区丧失国际竞争力。”不过，在调控房价这件麻烦事上，市场经济国家也有“短处”，连世界上最标榜市场自由化的美国，居然都会犯下房价泡沫崩盘后引发世界金融危机之大错，遑论他国。不管黑猫，还是白猫，至少韩国没有爆发恶性房价泡沫，就算好猫。

【2005年7月，出席金融协商会议的韩国各大银行行长集体声称：“首尔江南和一些新城市的房价非正常地急涨。”并诊断说：“房价处于泡沫破灭之前的状况。” 2006年5月，韩国副总理兼财经部长官韩德洙发出强烈警告：“江南3区的公寓价格为收入的18.9倍，接近日本房地产泡沫破灭前的21.7倍。政府认为这种泡沫可能难以持续很久。”另有三星金融研究院的研究报告指出，2006年9月末首尔公寓价格与家庭收入之比价——PIR指数达到13倍，超过了洛杉矶(11.2倍)、悉尼(8.5倍)、纽约(7.9倍)等国际大城市。民间对房价暴涨怨气很大。如“降低房价市民组织”，是无房者组织的在线同好会，“抱着消费者抱团或许就能帮助稳定房价”的想法，他们登录到建设交通部、财政经济部等政府部门的网站展开在线示威。他们的活动还发展为要求公开公寓成本价的市民运动（我国民间近几年也频有关于公布房价成本的呼吁）。韩国总统卢武铉也在2007年1月1日新年贺词表示：“政府在房地产政策上有了错误。目前正在重新完善对策。再次下决心，一定要控制住。而且一定会控制住。”】

同时，也要正视政府强力干预市场负面影响：住宅市场发展滞后经济发展。在国民经济快速发展的形势下，韩国住宅市场并没有经历同样的快速发展。在政府对住宅市场多重管制下，住宅市场发展仍相对迟缓。韩国建设交通部在2006年6月的《建设交通主要统计》中称：“韩国每1000人所拥有的住房数为281.8套，低于日本（423套房）、美国（427套房）、英国（417套房）、德国（445套房）等发达国家。”

为了使这种比较更加客观，即国家间经济发展水平相当，不妨作进一步的比较：2006年，韩国人均GDP约合20000美元，大致相当于德国上世纪90年代中期的发展水平——同时期德国每1000人所拥有的住房约合420套，远远高于韩国现在的住房发展水平。

此外，韩国住房居住质量水平也远远落后于发达国家，韩国建设交通部统计显示，2005年人均居住面积为20.1平方米，不及发达国家的一半。住宅市场远远落后于其他相同发展水平的国家，正是受限制性政策的制约的影响。

值得关注的是，去年全球放水以来，韩国房价出现明显上涨，尤其是首尔！这应是积累多年的能量，集中释放了。不能怪政府调控不力。去年以来，几乎所有发达经济体房价涨幅都较大，包括德国。

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2、 伟大的德国房价：几十年保持平稳

（1）德国房价平稳得像德国人的性格

德国是老牌资本主义强国，在1968年被日本超越之前，几十年都是世界老二（除苏联时期）。尤其是二战之后，经济实力稳步增长，但德国的房价却长期基本小幅增长，从未出现过显著的房价泡沫。尤其是步入21世纪以来，在美国、英国、西班牙等诸多欧美国爆发楼市泡沫时，德国却坐怀不乱、安然如素，成为难得的“好孩子”，有点像德国人“严谨、理性、刻板”的性格。由下图可知，1960年代以来，德国房价仅在1969-1974年间涨幅较大，也仅有8%左右。其后，房价涨幅在波动中总体呈收窄趋势，尤其自1996年至2005年的十年间，房价增长幅度极低，年均仅上涨0.7%。2006-2007年，德国经济增长速度相对较快，拉动房价上涨，但涨幅仍然相对较低，房价仅2007年出现了6%的增幅，2008-2010年，又快速降低到不足2%。

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德国房价没有任何泡沫。以2009年为例，德国人的平均月收入为2400-3000 欧元，普通住宅的每平米均价为1000-2000欧元，一套90平米的普通住宅的房价收入比（暂以两口之家进行计算；数据显示2006年德国户均2.16人）仅为3.1倍左右（引自2011年3月东方证券研究报告，作者杨国华）。而我国2010年城镇家庭人均可支配月收入1592元人民币，而商品住房成交均价达到4723元/平米，一套90平米的普通住宅的房价收入比（以三口之家进行计算）房价收入比约7.4倍。

（2）德国政府到底给房价吃了什么“镇静药”？

药方一：严格的指导价制度。德国对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格有专门的地产估价师来评估认定，而不是由房地产商或者政府决定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。除了私人估价师外，各地成立有“房地产公共评估委员会”，负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，房产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能深度影响“指导价”的制定。“指导价”之所以能够得到有效执行，在于德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。

药方二：多元化的住宅供给体系。在住宅供给形式上，德国一直采取多元化的住宅供给，以满足各类住房需求。

首先，德国拥有世界上最严苛的房地产开发，建设和销售法律法规，开发商断不敢投机取巧、偷工减料、哄抬售价（这点中国应好好学习一下）。

其次，政府建房一度很卖力。二战后，德国大规模兴建公租房，整个五六十年代公租房占据了住房市场的绝大部分。

再次，政府鼓励合作建房，打破开发商对住宅供应的垄断，从而摆脱了开发商任意定价的局面，合作社共同建房已经成为德国住宅建设的主要组织形式之一，占每年新增住宅建设总数的比例超过30%。政府对合作社建房也给予信贷、土地、税收等各方面的优惠。

最后，政府利用税收、奖励等政策鼓励私人建房，私人投资建筑住房占总建筑约占六成左右。

药方三：强力保护租房者权益。比如，法律规定房东不得随意驱逐房客，如果房东想要解约，需要告知租户解约理由。德国法律规定房东每隔15个月可对租金做出调整，此外德国相关部门组织每年会结合区位及住房质量针对每一个区域的租金最高额度做出限制，房东必须遵守这项规定，否则在退还租户超额租金的同时还会被处以高额罚金。再如，法律明确规定禁止二房东, 有效地防止住房租赁非法投机。而咱们国家的大城市，尤其是北京、上海、深圳，群租房那叫猖狂，二房东将大套间房子隔成小间，甚至是上下铺，以较低的单价租给小白领、农民工、刚毕业的大学生。扰民现象非常严重，而且容易发生火灾，政府想管都管不住。总而言之，德国完善的法律保障、健全的租赁制度、充足的供给体系，保障了住宅市场的稳定健康发展，居民的住房条件相对较好，没有房价大幅上涨的担忧，租赁住户更没有不安定的感觉。保障民众的住房福利是国家和地方政府的首要任务，虽然德国政府特别是地方政府掌握着一些共有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的房租收入或税收收入。这些政策和措施，一方面有效抑制了房价大涨，另一方面居民安于租房。

在西欧各国里，最爱买房的要数西班牙人，意大利人，英国人也是宁愿买不愿租。而德国长期以来租房人数大于买房人数，2006年德国的自有住房率仅为42%，在全世界都属于偏低水平（而中国城镇居然高达89%，可见中德之间的反差是多么大！）。当然，德国的住宅制度、租赁体系、房价形态，可以说代表了整个北欧和部分中欧国家，那里是人类福利水平最高、生活最舒服的地方，比如瑞士、瑞典、丹麦、荷兰等。

值得关注的是，2010年－2011年欧债危机爆发后， 德国大城市的房价出现明显上涨。在南欧多国房价泡沫破灭的时候，很多人将目光转向了相对较稳定的德国房地产市场。据IVD估计，来自外国的投资者占德国房屋投资市场的四分之一。如下图所示，2016年以来德国房价加速上涨，2020年的货币放水进行一步助涨了房价。看似近几年涨幅很大，其实有一个因素与韩国相似：过去多年房价不涨积累了较大的上升动能，在货币放水的刺激之下，购房需求爆发。虽然当前可以已出现泡沫，但估计不大，形势可控。过去几十年形成的住宅发展的长效机制，仍在发挥作用，避免泡沫过大及破灭的风险。

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3、我国防范房地产泡沫的长期策略

应该说，经过近几年持续的房地产宏观调控，我国的房地产业正在转型，渐渐步入一个良性的发展轨道，但同时也存在一些矛盾和问题，尚不能彻底避免房地产泡沫的产生。通过上述国际著名泡沫和非泡沫案例的分析，结合现阶段我国具体情况，从完善宏观调控和其它方面，归纳以下五条防范房地产泡沫的措施。

（1）完善金融体系，从制度上防止泡沫的产生

房地产业与金融业的关系非常紧密，只有健全金融体系、尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产泡沫的发生。目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关，我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，银行自身也存在着许多不足之处，如资本金不足、不良资产过高、资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，随着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市，同时面对金融全球化的冲击，商业银行追求利润的驱动力越来越强，房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业打造利润增长点的理想选择。虽然目前我国个人房贷的不良贷款率不足1%，属于优质资产，但也必须防范危机，比如2008年时，深圳曾已出现房贷断供现象。近几年，房地产开发贷比较紧缩，银监会不断提示房地产贷款风险。2012年，随着温州和鄂尔多斯房“双泡沫”——房地产泡沫与民间高利贷泡沫的破灭，银行不良贷款率大幅提高，温州已超过3%。从国外惨痛教训看，连美国这样金融体系成熟且发达的国家也会爆发房贷危机，我国必须引以为鉴。另如，1997东亚金融危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30-40%，却能在房地产价格大幅缩水时却能安保金融体系，重要原因是资本充足率高达15-20%，不良资产率仅为3%。而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6-10%,不良贷款率高达22%左右，以致银行系统陷入前所未有的灾难。我国银行业应从基础设施建设人手，提高自身抵御金融风险能力，金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，提高资本充足率，控制不良贷款率，同时要严格监管。2020年底推出的房地产贷款集中度管理，就是很好的举措。

（2）完善房地产泡沫预警预报系统

房地产泡沫的产生因素较多，产生过程复杂，若想真正做到提前预知，进而以预防泡沫的产生，必须建立一套完善的泡沫预警预报系统。大致而言，房地产泡沫预警指标包括：金融机构贷款利率、货币供给增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、购租比、空置率、股价指数、地价增长率/GDP增长率等。由于我国经济、金融、房地产、个人信用制度与发达国家存在较大差距，尤其是基础数据收集和统计存在明显不足，想要建立一套完善的泡沫预警预报系统存在相当大的难度，但现在就应该着手准备。早在2008年，国家发改委就曾宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批，将构建包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库，建设基础数据库采集系统、基础数据库整合系统、监测数据分析系统、监测指标预警预报系统、监测与预警预报信息发布系统等应用系统等。 近几年，国家相关部门已逐步建立这套体系，未来仍需不断完善。

（3）货币政策、房贷政策要有前瞻性

（4）打破土地供应垄断，严格土地管理，避免地价泡沫

土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件，往往会在房地产泡沫产生过程中扮演重要角色，而且房价泡沫当中一般隐藏着地价泡沫，因此若想防止房地产泡沫，首先要防范土地炒作，控制地价飙升，日本当年的教训尤其深刻。土地管理部门必须建立一套完善的土地规划、出让、交易、管理制度，重点打击囤地行为、抑制房地产过度投机炒作、防止非理性预期的产生。重中之重，要加快土地制度改革，打破现有的国有土地垄断供应制。2007年十七大文件就已提出推进集体建设用地与城市建设用地一体化，也即允许农村集体建设用地进入城乡体一体的市场，从而大幅增加房地产开发用地供应量。另外，还要鼓励城市的国企、事业单位、军事单位等将闲置的建设用地自主向市场供应，这样也能缓解城市建设用地不足，从而缓和地价快速上涨。近些年，土地一直是我国房地产宏观调控的一个重要环节。调控政策取得一些成效，比如经营性用地出让实施“招拍挂”制度，但也存在许多问题，比如土地出让计划不能实行科学的动态把握，2004-2006年，在全国房地产市场供不应求的时候却实行了供应紧缩的政策，再加上开发商圈地、囤地、土地闲置现象严重，使土地价格上涨过快，并且很快传递到房价上；另外，在抑制土地投机上，近几年加强了查处闲置土地的力度，在一定程度上提高了投机土地的成本，然而2006年度出台的清算土地增值税的政策迟迟未能执行，这一税种抑制投机作用很大。我国城镇土地实行国有制，相比实行土地私有制和混和制的世界许多国家，我国政府更有条件对土地市场进行管理和调控，但是既要充分利用市场机制使我国珍贵的土地资源有效开发利用，又要制定一套科学的行政干预机制和体制，这需要土地管理部门不断探索和总结。今年在22城推行的宅地集中供应措施，也算是一种有益尝试，第一批供地没能抑制高地价，估计第二批第三批将见效。

（5）在本币升值的过程中，提高监管外资的水平

2005年7月实行汇改以来，至2012年人民币累计升值幅度已超二成。与世界所有国家一样，在本币升值预期下，外资必然千方百计进入中国，我国政府部门必须采取谨慎的态度和有效措施，规范和限制外资大量涌入，尤其是进入房地产市场。自从2002年全国范围内都实行外销房、内销房的并轨后，中国成为国际货币基金组织187个成员国中少数对外资投资房地产基本上没有什么限制的国家。央行上海分行2004年年末的一份研究报告也指出：从整个房地产业来看，跨境资本流动及汇兑管制已几乎不存在，如果说有也仅仅是形式上而已。可见那段时间外资进出房地产市场，并非什么难事。2006年，我国对外资进入房地产业的态度发生重大转变，7月份六部委联合推出《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“171号文”），之后，国家外管局出台《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，2007年商务部和国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，2007年出台新版《外商投资产业指导目录》。2010年限外政策进一步加强，这些文件规范或限制了外资购房、收购项目或物业、设立公司等，从而在一定程度上抑制了热钱进入楼市的速度，但也只是优化了结构，尤其是减少了进入销售市场的规模，而外资整体进入规模依然呈增长势头。因此，必须进一步加强对外资的监管力度，防范措施主要是集中在三个环节：第一是“进水口”，加强对非居民机构和个人外汇进入审查，加强对外汇流入的监测和管理，堵住通过各种隐蔽渠道违规违法进入的热钱。第二是对于已经进入的外资，既要规范其进入开发领域和股权投资行为，又要加大对投机性购房行为的限制，比如限购数量、提高首付、增加契税，征收营业税、征收高额个调税等。第三是“出水口”，要在外资撤出环节增设门槛，紧守汇兑的最后闸门，比如塞浦路斯对用外汇购买的房地产，每年出售汇出境外的款项不得超出总金额的三分之一。