本期议题
自有房屋出租给员工，如何财税处理
问题
很多企业有闲置的有产权房屋，将自有房屋出租给员工收取租金应如何进行税会处理？其中涉及的税费问题有不少，需要大家关注。
案例
卓越公司为食品制造企业，一般纳税人。卓越公司2021年12月从某置业公司处购入一套位于市区的住房，购房价税合计1090万元，其中增值税为90万元，取得置业公司开具的增值税专用发票，缴纳契税30万元。产权证上列示该套住房宗地面积为40平方米（分摊土地使用权面积为40平方米）。
2022年1月卓越公司将这套住房出租给公司一位高管，签订房屋租赁合同，合同约定租期为一年，每月租金为6000元，租金按月支付，租金与市场价格相近。房屋所在地土地使用税年税额为30元/平方米，房屋按20年计提折旧，净残值为零。
税务处理
（一）增值税
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：……（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。
第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
根据上述规定，企业将自有房屋出租给员工收取租金不缴纳增值税。企业自建或者购入房屋出租给员工收取租金，房屋相应进项税额可以抵扣，不需要做进项税额转出处理。
因此，卓越公司购入住房，取得专用发票可以抵扣进项税额，收取高管租金不需要缴纳增值税。
（二）印花税
根据《印花税暂行条例》所附《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同，按租赁金额千分之一贴花，税额不足1元的按1元贴花。
因此，企业将房屋出租给员工，企业与员工签订的租房合同，属于财产租赁合同。企业和员工双方均需要按照“财产租赁合同”税目计缴印花税，计税依据为合同约定的租金总额。
如果企业出租的房屋属于住房，根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条（二）项规定：“对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。”员工与企业签订的租房合同免缴印花税。但是，企业不免缴印花税。
因此，卓越公司与高管签订的房屋租赁合同需要缴纳印花税：6000×12×0.1%=72（元）。
（三）房产税
根据《印花税暂行条例》第一条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第三条第三款规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
企业将房屋出租给员工，房屋位于城市、县城、建制镇和工矿区的，需要缴纳房产税，计税依据为租金收入，税率为12%；但是如果房屋为住房，根据《财政部、税务总局、住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号）第二条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税，适用税率为4%。
因此，卓越公司需要缴纳房产税：6000×12×4%=2880（元）。假定当地按季申报缴纳房产税，每季申报720元。
（四）土地使用税
根据《土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
因此，如果企业房屋位于城市、县城、建制镇、工矿区等应税区域内，需要就实际占用的土地面积为计税依据，按定额税率计缴土地使用税。
因此，卓越公司根据占地面积每年需要缴纳土地使用税：40×30=1200（元）。假定当地按季申报缴纳土地使用税，每季申报300元。
需要注意的是，如果企业为小规模纳税人，在2019年1月1日至2021年12月31日期间，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，可以在50%的税额幅度内减征印花税、房产税、城镇土地使用税；2022年1月1日至2024年12月31日期间，企业为小规模纳税人或者为一般纳税人但符合小型微利企业条件的，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，可以在50%的税额幅度内减征印花税、房产税、城镇土地使用税。
（五）企业所得税
《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
根据上述规定，企业将自有房屋出租给员工取得的租金收入，要计入企业收入总额计缴企业所得税。企业应按照与员工签订的租赁合同约定的员工应付租金的日期确认收入。如果合同规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，企业可在租赁期内按收入与费用配比原则，分期均匀计入相关年度收入。
因此，卓越公司企业所得税上每月确认租金收入6000元。每月计提折旧：（10000000 300000）÷20÷12=42917（元）。
（六）低价向员工租房的税务处理
在实务中存在企业将自有房屋远低于市场价格向员工出租。这种情况下，根据《税收征收管理法》第三十五条规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：……（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。因此，税务机关有权核定企业取得的租金收入，相应根据核定的租金收入为依据，确定企业应缴纳的印花税、房产税、企业所得税。
根据《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定，除符合住房制度改革政策规定外，企业按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。
对于企业低价向员工租房是否要根据租房市场价格与员工租金之间的差额作为员工的工资薪金所得缴纳个人所得税，目前政策不明确。笔者认为，员工无正当理由以明显低价从企业租房，属于从企业取得其他形式的经济利润，该房屋市场租金与员工实际支付租金的差额，需要作为员工的工资薪金所得，计缴个人所得税。
会计处理：
《企业会计准则第21号——租赁》规定，企业将自有房屋出租给员工，通常属于经营租赁。企业需要按照直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间确认为租金收入。
因此，卓越公司会计处理如下：
（1）购入房屋时：
借：固定资产 10300000
应交税费——应交增值税（进项税额） 900000
贷：银行存款 11200000
（2）与高管签订租赁合同：
借：税金及附加 72
贷：应交税费——应交印花税 72
（3）2022年每月确认租金收入，计提税折旧、税费：
借：银行存款 6000
贷：其他业务收入 6000
借：其他业务成本 42917
贷：累计折旧 42917
借：税金及附加 340
贷：应交税费——应交房产税 240（2880÷12）
应交税费——应交土地使用税 100（1200/12）
（4）每季度申报缴纳房产税、土地使用税：
借：应交税费——应交房产税 720
应交税费——应交土地使用税 300
贷：银行存款 1020
作者：邱晓玲
本期栏目合作：北京优税智云税务咨询公司
责任编辑：李星红
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