在现实经济生活中，不少起步阶段的企业自身房屋不足，甚至没有房屋，生产经营靠租房维持，而有的企业房产富余，或因生产方向、生产规模调整使部分房屋暂时多余。为提高资产使用效率，提高企业经济效益而将房产对外出租。为此，本文对企业自有房产出租财税处理谈点看法。
[例如]某公司是生产制造企业，2020年7月1日将自有多余的两栋厂房对外出租。A厂房是2016年1月1日从外县购买的不动产，出租时的固定资产原价2000万元，已提固定资产折旧450万元，已减值准备50万元，净值1500万元；B厂房2019年6月建成使用，到出租日，固定资产原价5000万元，已提折旧375万元，净值4625万元。2020年7月1日签立两份租赁合同：A厂房出租给甲公司，租赁期1年，租金120万元，合同签订后一次收取；B厂房出租给乙公司，租赁期3年，租金总额1440万元，采取后付租金，每半年付一次，租金240万元，租金支付日为每年6月30日和12月31日。假设采用直线计提折旧，折旧年限20年，折旧期满无残值，租金中不含增值税。要求：请做公司2020年度房屋出租的相关会计处理。
1、由自用房转出租房地产时：
借：投资性房地产——A厂房2000
——B厂房5000
累计折旧 825
固定资产减值准备 50
贷：固定资产——A厂房 2000
——B厂房 5000
投资性房地产累计折旧（摊销）825
投资性房地产减值准备 50
2、租金一次性预收的，在预收租金时计提相关税费
收到A厂房租金及增值税时=120（1 5%）
借：银行存款 126
贷：预收账款——甲公司A厂房租金 120
应交税费——简易计税 6
3、因房产在外县，在外地预缴增值税时，
借：应交税费——简易计税 6
贷：银行存款 6
4、确认2020年度A厂房租赁收入时，租赁收入：120÷2=60万元
借：预收账款——甲公司A厂房租金 60
贷：其他业务收入 ——A厂房租赁收入 60
5、分期收租，采取后付租金方式的，应按期确认租金收入和待转销项税额。
确认2020年度B厂房租金收入和待转销项税额时，
待转销项税额=240×9%=21.6万元
借：应收账款——乙公司B厂房租金 261.6
贷：其他业务收入——B厂房租赁收入 240
应交税费—应交增值税——待转销项税额 21.6
2020年12月31日B厂房合同约定收租日
借：应交税费——待转销项税额 21.6
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）21.6
2020年12月31日收到租金时
借：银行存款 261.6
贷：应收账款 261.6
6、计提2020年下半年房屋折旧时
出租房产月折旧=（2000 5000）/（20×2）=175万元
借：其他业务成本 175
贷：投资性房地产累计折旧 175
7、若企业对房地产采用“公允价值”核算的，期末不需计提折旧，而应按公允价值变动额确认期末损益。假设2020年12月31日，经测算A厂房与B厂房公允价值合计为5956万元。
公允价值变动额=期末公允价值-期初账面价值=5956-（7000-875）
=-169万元
借：公允价值变动损益 169
贷：投资性房地产——公允价值变动 169
8、年末计提其他税费时
计提城市维护建设税：应交增值税×7%=（6 21.6）×7%=1.932万元
计提教育费附加：应交增值税×3%=（6 21.6）×3%=0.828万元
计提地方教育费附加：应交增值税×2%=（6 21.6）×2%=0.552万元
计提房产税：租金收入×12%=（60 240）×12%=36万元
计提印花税：租赁合同金额×适用税率=1560×1‰=1.56万元
借：税金及附加 40.872
贷：应交税费——应交城市维护建设税 1.932
——应交教育费附加 0.828
——应交地方教育费附加 0.552
——应交房产税 36
——应交印花税 1.56
9、实际申报缴纳其他税费时
借：应交税费——应交城市维护建设税 1.932
——应交教育费附加 0.828
——应交地方教育费附加 0.552
——应交房产税 36
——应交印花税 1.56
贷：银行存款 40.872
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