使用权资产怎么抵消(使用权资产的账务处理)

规则五、案涉宗地未登记在出让方名下，且设定了抵押,不构成丧失或者可能丧失履行交付土地能力的情形，不能满足不安抗辩权的实体要件。及时通知对方，是不安抗辩权的程序性要件

判例5：仙游县焰豪投资有限公司与仙游县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷

简要案情

《出让合同》约定出让金总额为4.12亿元，先付出让金，后交付土地。焰豪公司仅缴纳6000万保证金，余款未按约缴纳，国土局也未交付土地。案涉宗地使用权登记在县国投名下，且向银行设置了高达1.38亿元的抵押，借款1.1亿元。至最高院审理期间，县国投仍未清偿欠付银行的借款，名下三宗土地使用权上的抵押权仍然未涂销。

焰豪公司主张，国土局无权拍卖案涉宗地，且未告知抵押情况，构成欺诈与违约，国土局违约在先，己方具有同时履行抗辩权和不安抗辩权。

法院观点

最高院认为：1.不安抗辩权能否成立，需考察不安抗辩权的成立要件和行使不安抗辩权的程序要求。所谓成立要件，是《合同法》第六十八条第一款规定的两个方面：第一，合同双方当事人因同一双务合同而互负债务；第二，后履行方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，并危及对方当事人债权的实现。结合本案的情形，在本案《出让合同》作为双务合同、焰豪公司与国土局双方互负债务的情况下，需要确定不安抗辩权成立的第二个方面构成要件——后履行方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。对此，尽管案涉126-1地块的绝大部分已经被分割登记在县国投仙国用（2009）第CB287、CB288、CB289号国有土地使用权证下，并且其上设定了最高额抵押权，但是上述事实并不能构成国土局有丧失或者可能丧失履行债务能力的依据，具体理由在于：其一，国土局是代表国家出让土地，其是以国家信用为担保，因此并不存在国土局有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。其二，焰豪公司欠付国土局的土地出让金数额为3.52亿元，而县国投欠付农行仙游县支行的贷款数额为1.3亿元及相应利息，据此，诚如国土局所辩称，只要焰豪公司依据《出让合同》的约定，付清欠付的土地出让金，则国土局完全可以以该出让金付清所欠农行仙游县支行的款项，消除126-1地块上的抵押权，并将土地使用权变更登记在焰豪公司名下。因此，焰豪公司关于国土局丧失或者可能丧失履行债务能力的主张，缺乏依据。其三，在本案合同履行过程中，国土局在焰豪公司未履行先行付清土地出让金的情况下，已于2011年7月22日先行将126-1地块交付给了焰豪公司，这既表明了其对于履行《出让合同》的诚意，也表明了其以实际交付土地的行为来为履行《出让合同》提供担保。故综合上述三个方面因素，焰豪公司所主张行使的不安抗辩权不能成立。

关于焰豪公司主张行使不安抗辩权是否符合该抗辩权行使的程序要求问题，从本案合同的履行过程来看，焰豪公司在本案诉讼之前均未主张过其不支付土地出让金系依法行使不安抗辩权；而在焰豪公司自2011年3月30日“随后”（最迟至2011年7月22日之前）即已知悉126-1地块已经被分割登记在县国投名下及其上设定有抵押权负担，直至本案诉讼的长时间里，其均未主张过行使不安抗辩权，故其不安抗辩权的行使亦不符合《合同法》第六十九条所规定的“及时通知”程序要求。

2.《出让合同》明确约定了履行的先后顺序，故焰豪公司主张同时履行抗辩权不具有事实依据，不成立。

判例解析

《民法典》第五百二十七条、第五百二十八条，《合同法》第六十八条、六十九条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：　　(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。这就是有关不安抗辩权的规定。本案判决书比较全面地论述了不安抗辩权的实体要件和程序要求。

县国投是县级地方政府的投资平台，县国土局是代表县政府行使土地管理职能的职能部门，其利益是相同的，且均会遵从县政府的意志；所以仅是案涉土地登记在县国投或县政府的其他投资平台名下，而无其他纠纷，通常不会造成国土局交付不能。

谈到国土局是代表国家出让土地，其是以国家信用为担保，倒不是十分恰当，县国土局只能代表县政府出让土地，充其量以县政府的信用为担保；当县国土局不能交付土地时，按我国现行的法律是无法让县政府承担责任的。法官为了让裁判文书更具有说服力，有时话说得比较满、比较过，实际上是削弱了裁判文书的说服力！

规则六、主张不安抗辩权的一方负有举证责任，没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任

判例6：翁普安与永泰县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案

简要案情

《出让合同》约定，2011年8月22日前一次性付清出让金，2011年9月1日前交付宗地。交付时，宗地应达到场地已基本三通一平。履行中，直至缴款期限届满，翁普安除支付1000万元定金外，未支付剩余2300万元。国土局通知翁普安解除合同，并将案涉土地重新出让。

翁普安起诉，称自己有权行使不安抗辩权，不构成违约，要求确认国土局两次出让无效。国土局反诉，要求翁普安赔偿两次出让的差价款。法院驳回翁普安的诉请，支持了国土局的反诉。翁普安申请再审称：国土局承诺在翁普安付款后10日内完成三通一平，但仅拆除地上冲孔桩工程工期要一个月。也就是说，国土局不可能在10日内履行三通一平义务。因此，翁普安暂缓支付土地出让价款，系行使不安抗辩权，并不构成违约。

法院观点

最高院认为：根据《合同法》第六十八条第一款规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，翁普安并无确切证据证明永泰国土局存在上述情形之一，二审判决认定其无权中止履行付款义务，并无不当。翁普安以国土局不可能在10日内履行场地三通一平义务为由，申请再审提出其暂缓支付剩余土地出让价款，系行使不安抗辩权，并不构成违约的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。

判例解析

《民法典》第五百二十七条第二款、《合同法》第六十八条第二款规定，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。据此，主张不安抗辩权的一方，负有证明对方存在丧失或者可能丧失履行债务能力情形的证明责任；不能证明上述事实的，应承担败诉责任。这样规定，意在限制当事人滥用不安抗辩权。但是实践中，对于确切证据的理解不宜过严，原因如下：1.不安抗辩权属于延期抗辩权，受让方只是想证明在约定的时间点上，出让方不能按约定的条件交付土地；并不排除对方在约定时点之后有能力依约履行；2. 主张不安抗辩权一方往往只能通过对方的外部表象来证明，只要证明存在丧失的“可能性”即可；3.因为有通知程序，所以后履行一方有机会解释或者通过证据来推翻主张不安抗辩权一方结论，而不会形成实际的损失。

本案中，受让方主张国土局不可能在10日内履行场地三通一平的义务，但未提出相应证据加以证明，最终其再审申请未获支持。另外，受让方申诉时主张国土局的两次出让无效，同时主张自己拥有不安抗辩权，不构成违约；两项请求自相矛盾。因为在合同无效、被撤销、解除或不成立的情况下，合同规定的债务及其履行顺序已无约束力，无须动用不安抗辩权抗辩权；只有当返还以合同取得的财产时，才可能产生同时履行抗辩权。

对当事人的提示

在合同履行阶段，欲行使不安抗辩权一方，必须收集好证据。如果证据难以收集，则证明情形未必如受让方预料的那样严重。此时可积极与出让方沟通，表明己方已经做好准备，随时可履行，讲明顾虑、了解地块的真实情况与事态进展，以期就延期履行达成一致意见。同时，亦可报请县政府出面协调。

在诉讼阶段，举证责任会在双方当事人之间转移，因为主张不安抗辩权一方仅需证明“可能性”，所以当其提交初步证据之后，举证责任往往会转移到后履行一方。故，涉及不安抗辩权的案件，诉讼双方均需准备证据。

规则七：行使抗辩权,须基于同一双务合同使双方互负债务

判例7：云南仁泽房地产开发有限公司与昆明市国土资源局、昆明滇池国家旅游度假区管理委员会建设用地使用权出让合同纠纷案

简要案情

2011年10月10日，国土局与仁泽地产签订《出让合同》，合同约定：案涉宗地出让价款5.3亿元，于合同签订之日起48日内一次性付清。合同签订后，滇池管委会将涉案土地交付给仁泽地产，仁泽地产在上面进行房屋建盖，用于城中村改造的回迁安置房，但未支付出让金。

国土局与管委会起诉，云南高院判决仁泽公司支付出让金、承担违约金。不服上诉、申诉。仁泽公司申诉称，1.案涉地块已经完成建设并实际交房使用，国土局、管委会以实际行为认可仁泽公司无须对不按期支付出让金的行为承担违约责任，因此国土局、管委会无权主张要求违约金赔偿。2.国土局、管委会与仁泽公司已经协商一致确认在出让金缴纳后将政府计提基金退还，但国土局、管委会却不予退还政府计提基金，仁泽公司依法行使不安抗辩权，不属于违约行为，不应当承担赔偿违约金的违约责任。

国土局辩称，出让金收入征缴和政府计提基金、投入成本等款项的返还系两种不同的法律关系。政府计提基金、投入成本及其他款项的返还主体为管委会，且返还前提为仁泽公司按照缴纳全部土地出让金，仁泽公司无权行使不安抗辩权。

法院观点

最高院认为，仁泽公司关于因国土局、管委会不予退还政府计提基金而行使不安抗辩权、不缴纳土地出让金的主张，因案涉情形不属于合同法规定的行使不安抗辩权条件，故本院不予采信。