土地增值税核定征收的条件(土地增值税成本扣除)

由于房地产市场变化和项目开发的差异化，不同地区、不同类型项目的土地成本、开发成本差异较大，存在部分房地产项目据实清算税款与核定征收税款差异较大的问题，仅按销售均价设置核定征收率的方式，不能真实反映房地产项目的实际税负，造成税收的不公平，同时也带来一定的执法风险。在此背景下，土地增值税核定征收目前并不仅限于给出一个核定征收率，创新方式就是开始核定扣除成本，当然实践中要看各省市具体规定。

　核定征收的条件

纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　核定征收率　

核定征收土地增值税的，纳税人应按照取得的转让房地产收入和核定征收率计算缴纳土地增值税。计算公式如下：

应缴税款=转让房地产收入×核定征收率

核定征收率原则上不得低于5%。各市地方税务局应当根据国家税务总局、省地方税务局的要求，通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类房地产销售价格等因素，科学合理确定不同房地产类型土地增值税核定征收率，并报省地方税务局备案。

例如，《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2016年第25号）规定：

八、关于确定房地产开发项目核定征收率的问题

（一）普通标准住宅的核定征收率为6%;

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%;

（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

《国家税务总局襄阳市税务局关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》（公告〔2018〕3号）规定，自2018年7月5日起，土地增值税核定征收率确定为：

销售非普通住宅核定征收率为8%，销售其他类型房地产核定征收率为10%。

《湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》（湖北省税务局公告2018年第6号）规定：

自2018年6月15日起，土地增值税核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为5%、7%、9%。各市、州税务机关可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县（市、区）非普通住宅、其他类型房地产两类核定征收率上下浮动1%予以确定。

《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）规定：

自2018年6月15日起，在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。其中：普通住房核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%、非住宅核定征收率不得低于6%。

对转让旧房及建筑物，既未提供评估价格，也未提供购房发票的，税务机关可以根据《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收，确定的核定征收率不得于5%。

国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告（国家税务总局厦门市税务局公告2018年第10号）规定：

自2018年6月15日起，从事房地产开发的纳税人，其开发的房地产项目在清算时确实符合核定征收条件的，经主管税务机关确认后，实行核定征收，其中普通住宅核定征收率不得低于5%、非普通住宅核定征收率不得低于5.5%、非住宅核定征收率不得低于6%。

《国家税务总局合肥市税务局关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告》（国家税务总局合肥市税务局公告2018年第6号）规定：

2018年7月5日起，土地增值税核定征收率按下列标准执行;

(一)住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不低于5%;

（二）其他类型房地产（含别墅、商住房）核定征收率不低于7%。

《国家税务总局济南市税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》(2020年第1号）规定2020年11月1日起，销售房地产开发项目或转让旧房及建筑物的，核定征收率如下：

1．整体转让未竣工决算的房地产开发项目，核定征收率不低于5%;

2．普通住房，核定征收率不低于5%;　

3．非普通住房，核定征收率不低于6%;

4．别墅，核定征收率不低于7%;

5．工业用房、商业用房等其他房地产，核定征收率不低于6%；

6．地下室、车位（库）等附属设施，核定征收率不低于5%。

核定扣除成本

《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程(试行)》（深圳市地方税务局公告2015年1号发布）规定：

核定方式：

（一）确定销售收入。主管税务机关从国土产权管理部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产实际取得的销售收入。

（二）核定开发成本、开发费用：

1．确定土地价款。以国土产权管理部门提供的土地价款或同期该地块基准地价为准。

2．核定开发成本。成本核定可选择以下方式确定：

（1）房地产开发企业上报市发展改革部门审定的房地产投资总规模、土地成本、工程造价成本等相关数据；

（2）房地产开发企业在国土产权管理部门办理产权首次登记中有关土地成本以及开发成本等相关数据；

（3）参照住房建设部门公布的建筑工程造价成本；

（4）同地段、同类型、同时间、销售档次相同的房地产开发成本。

3．核定开发费用。（土地价款+已核定开发成本）×10%。

主管税务机关应当通过调查取证确定的销售收入、土地成本，以及核定的开发成本、开发费用，确定纳税人在转让房地产环节实际缴纳的税费以及其他规定的扣除项目，按税法规定的计算方式确定征收率。

《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局公告2016年第8号）规定：对符合清算条件的房地产开发项目按核定征收方式进行土地增值税清算时，主管税务分局根据日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息，综合运用从第三方获取的信息，逐项核定房地产开发项目的收入和扣除项目金额，确定应纳的土地增值税。

1．销售收入

根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从主管房屋销售备案的政府部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产转让价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

【学习与思考】

清算收入根据房源信息很容易查实，所以清算收入不能核定。

2．扣除项目金额

（1）土地价款。根据纳税人日常申报的资料和数据，向国土部门查询该项目取得土地使用权支付的价款，确定土地价款。无法获得土地价款相关数据的，可参照同期同类基准地价核定。

（2）房地产开发成本。由市县区局委托有资质的工程造价审核机构，参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，对项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用进行评估，税务机关参照评估结果，对房地产开发成本予以核定。

（3）房地产开发费用及其他。房地产开发费用根据规定，按照土地成本和开发成本的10%计算确认；与转让房地产有关的税金和加计扣除金额按照规定计算确认。

根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅和非普通住宅，分别计算增值额和增值率，确定应缴及应补缴的土地增值税。

友情提示

这种核定征收方式由深圳市地方税务局公告2015年1号开创先河，海南省地方税务局紧随其后，这种核定征收方式对于纳税人可谓新时代遇到新问题。

以核定征收方式清算后转让剩余房产的处理

在土地增值税以核定征收方式清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税纳税申报，扣除项目金额分别按清算时的普通主宅、非普通住宅单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式为：

普通住宅或非普通住宅单位建筑面积成本费用=普通住宅或非普通住宅清算时的扣除项目金额/普通住宅或非普通住宅清算时的已售建筑面积

上述计算公式中的“清算时的扣除项目金额”不包括清算时“与转让房地产有关的税金”。清算后转让房地产有关的税金准予在本次销售的扣除项目中进行扣除。