万科个股税务筹划存在的问题(万科集团税务筹划案例分析)

在房地产市场深入调整之际，行业龙头万科的经营业绩如何？今年前三季度，万科实现营收2714.86亿元，同比增长12.42%；实现净利润166.89亿元，同比下滑15.98%。这是万科披露季报20多年来，净利润首次出现下降。

面对增收不增利的窘境，万科逆势进击——拟分拆万物云赴港上市。毫无疑问，这是万科在行业大变局中的一种转型思路。问题是，分拆万物云上市，能否再造一个万科？

万科前三季净利20年来首降低

今年以来，房地产市场经历深度调整，作为行业龙头，万科的经营也难免受到影响。

数据显示，前三季度，万科实现营收2714.86亿元，同比增长12.42%；实现净利润166.89亿元，同比下滑15.98%。这是万科20年来，前三季度净利润首次出现下降。

与万科一样陷入“增收不增利”困境的房企，还有不少。数据显示，绿地控股、中南建设、城建发展、华侨城等知名房企均现身其中。

前三季度，绿地控股营收同比增长33%，4271亿元的规模也位居A股市场房企首位，但其净利润却同比下降7.28%。中南建设营收同比增长33.21%，净利润却同比下滑24.96%。

对于净利润下滑，万科方面解释称，主要与近年来地价占房价比例提高有关。数据显示，前三季度，万科地产开发及相关业务毛利率为17.5%，同比下降5.4个百分点。

不过，在“三道红线”的准则之下，万科财务相对比较稳健。截至9月底，万科资产负债率为80.94%，创2016年以来新低，净负债率为31.9%。同期，万科货币资金为1471亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债之和。

放眼整个房地产市场，2021年明显降温，既没有“金九”，也未现“银十”。数据显示，10月份，29个监测城市预计成交规模达1946万平方米，环比微降3%，同比下降22%。

房地产市场成交量缓步下行的生态里，行业龙头万科迫切需要开辟新的航线。

万物云能否再造一个万科？

面对房地产市场变局，万科在谨慎接盘同行项目的同时，也开始谋划产业转型。物业板块走上前台。

在经历一番传闻—辟谣的轮回之后，11月6日，万科发布公告称，董事会审议通过了拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（简称万物云）到港交所上市的相关议案。

这意味着，万科旗下物业板块上市，终于迈出实质性脚步。从2001年开始公司化运作，到2020年更名为万物云，物业在万科寻找第二增长曲线的尝试中占据重要一环。

过去几年时间，资本市场迎来一波物业公司上市潮，万科在同行面前可谓姗姗来迟。不过，资本市场对轻资产的物业公司上市，还是颇为喜欢。截至11月9日，港股物业板块市值排名前三的是碧桂园服务、华润万象生活和融创服务，市值分别为1464亿元、749亿元和353亿元。

与龙头公司碧桂园服务相比，万物云在管面积略有不足，但净利润水平相差不大。有评论认为，万物云一旦上市，大概率也能录得千亿市值。

目前来看，万科物业板块营收已超百亿，万物云具备了稳定的现金流模式。这为分拆上市创造了可能性。

万物云能否承担其万科转型重任？有评论认为，定位在空间科技服务的万物云启动上市，是房地产行业自贝壳以来最大的IPO项目。这意味着万科开始从资本市场层面，向着城市运营类科技公司转型迈出关键一步。

虽然迟到，但还是来了。万物云也是万科提出打造万亿市值蓝图之后，首单新业务上市项目。这是否能再造一个万科？头条菌认为，从市值的角度，或许简单，但要通过分拆上市，实现万科身份的转变，却绝非一夕之功。