房地产企业扣除项目的税收筹划

2019年2月，某市甲房地产企业为增值税一般纳税人，建设一项目为普通标准住宅，单套面积在100平米一下，项目建成后可供销售住宅面积为8万㎡，基本建设完成后投入的土地成本为5000万，开发成本6500万，利息支出600万（取得金融机构证明），开发成本850万（不含利息），开发阶段取得税率为10%的增值税专用发票为2200万，取得税率为6%的增值税专用发票为1272万。

情况一:甲房地产企业将经过上述基本建设完成后的房屋直接出售单位含税售价2750元＼㎡。

不含税销售收入=2750*8/1.1=20000万

缴纳增值税=2000-200-72=1728万

城建附加=1728*（7% 5%）=207.36万

印花税=10万

增值额=20000-5000-6500-600-575-2300-207.36-10=4807.64万

增值率=4807.64/15192.36=30.16%

缴纳的土地增值税=4807.64*30%=1442.292万

公司营业利润=20000-5000-6500-600-850-207.36-10-1442.292=5390.348万元（营业利润视为应纳税额）

缴纳企业所得税=5390.348*25%=1347.587万

净利润=5390.348-1347.587=4042.761万

纳税总额为=4735.239万

情况二:甲公司可以在此基础上，再将该项目加以完善，建设些公共配套设施如健身房，活动场所，游乐园等增加房屋的质量，建成后完成后无偿移交给全体业主，这样的话就增加相应成本3000万元，开发成本就为9500万元，单位含税售价提高为3113元/㎡（取得的进项税额暂不考虑）

不含税销售收入=3113*8/1.1=22640万

缴纳增值税=2640-272万=1992万

缴纳城建附加=1992*（7% 5%）=239.04万

印花税=11.32万

增值额=22640-5000-9500-600-725-2900-239.04-11.32=3664.64万

增值率=3664.64/18975.36=19.31%

此时小于20%同时符合上回所说的普通标准住宅增值额不超过20%的免征土地增值税的规定。

所以此时缴纳的土地增值税=0

公司经营利润=22640-5000-9500-600-850-239.04-11.32=6439.64万（营业利润视为应纳税额）

缴纳企业所得税=6439.64*25%=1609.91万

净利润=6439.64-1609.91=4829.73万

纳税总额=3852.27万

相较于第一种情况第二种情况:

净利润上升=4829.73-4042.761=786.969万

纳税总额下降=4735.239-3852.27=882.969万

（这类筹划，就是在扣除项目中来进行相关调整措施，提升开发成本，使房屋的价值更高，同时增加的相关成本也能计算扣除，由于在公共配套设施建设阶段没有考虑相关的进项税额，但是其销项税额是考虑了的，所以如果再将该阶段取得的进项税额考虑进来的话纳税总额还应该更少）

总结:对于相同的税收优惠政策也可以从不同的方向进行纳税筹划，关键在于方案的选择，同时考虑市场行情，那种方案更与当前市场吻合，是着眼于项目的建设销售于一体的全流程筹划方案，只有将各种因素都考虑恰当到位，这样的方案才是可实施且可行的。