万科物业财务回报分析(万科财务状况综合分析)

万科发布2021年报，实现营业收入4528亿元，同比增长8.04%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。拟派发分红112.8亿元，分红率50.06%；拟在未来三个月内择机开展20-25亿元回购。按照现在的数据计算，动态市盈率为9.79，股息率为5.11%，市场骂声一片。

让老夫把把脉。

第一、管理层的述职

经营性现金流净额连续13年为正；年内债务结构优化，年末存量融资综合融资成本降至4.11%。

从财务分析上看，净利润下降主要源于毛利率下降。公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元。此外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，公司对部分项目、个别股权投资等进行减值，计提了35.3亿元资产减值（其中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元），合计减少权益净利润约25.5亿元。利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。

区域集约发展取代普遍性农村人口向城状况市转移，新增住房需求逐步向改善、财务更新需求过渡。

我们最终将物业服务、物流仓储、长租公寓和商业确定为主要方向。（四个多元化的方向）起步阶段，它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担。特别是公司采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销，加大了对报表利润的影响。

物业服务的收入增速为32.1%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为68.9%、13.9%和20.6%。

万科团队激励与业绩的紧密绑定，将确保我们始终和股东甘苦与共。

第二、一些数据

国家统计局数据显示，2021年全国社会消费品零售总额同比增长12.5%，其中下半年为4.2%。2019年以来全国消费品零售总额复合增速为3.5%，处于历史低位。

根据中国指数研究院发布的《2021中国商铺租金指数研究报告》，下半年一、二线城市超过半数的购物中心租金实现了环比上涨，但整体仍未恢回报复到2019年同期水平。

生猪养殖业务落地较快，2021年度出栏生猪113万头。我估计也贡献了很多亏损吧。

截至报告期末，本集团存货金额为10,756.2 亿元物业，较2020年底增长7.3%。其中，拟开发产品为1,593.1 亿元，综合分析占比14.8%；在建开发产品8,283.4 亿元，占比77.0%；已完工开发产品（现房）869.5 亿元，占比8.2%。

公司基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内新增计提存货跌价准备31.2亿元，影响归属于母公司股东的净利润21.4亿元。报告期末，项目存货跌价准备余额为61.8亿元。

商誉为万科38.22亿，2020年仅2.06亿，为并购导致，不分析知道并购啥了。应收账款47.44亿，增长58.52%，非地产业务相关应物业收款增加。

递延所得税负债12.90亿，2020年仅为2.31亿，为并购所致。

公司2020年度经济利润奖金总额为人民币19.05亿元。郁亮主席自愿放弃2021年度全部经济利润奖金。公司2021年度经济利润奖金总额为0.85亿元。

如图是2020年度经济利润奖金金额。

2021年9月10日，公司收到股东盈安合伙企业及其一致行动人出具的《告知函》，截至2021年9月10日，盈安合伙企业及其一致行动人合计拥有表决权的万科股份585,985,518股，占万科总股本的5.04%。

报告期内，综合分析本集团计提职工薪酬福利合计171.2亿元。但是我从现金流量表中看到的数字是185.94亿，同比增加19.49%。

如图，盈安合伙企业增持了57230800股，增持比例较大，汇金跑路了一部分。

关键管理人员薪酬2020年为6225万，2021年为3649万。

第三、万科回购

回购金额：不超过人民币25亿元，不低于人民币20亿元。回购价格：不超过人民币18.27元/股。回购股份的用途为“为维护公司价值及股东权益所必需”，回购的股份分析将全部用于出售。公司如未能在股份回购完成之后36个月内实施前述用途万科，未使用部分将履行相关程序予以注销。

定价原则：结合公司目前的财务状况和经营情况，拟定本次回购股份价格不超过人民币18.27元/股，未超过董事会本次回状况购决议前三十个交易日A股股票财务交易均价的150%。

回购期限：自董事会审议通过回购股份方案之日起3个月内。

总结：很干净的一份财务报表，应该是没有藏利润，哈哈。就是单纯盈利能力在行业背景下衰退，管理层持有公司的股权挺大的，自己的奖金和公司业绩挂钩，应该回报不存在故意掏空公司，做低股价的事情。

同时，财务报表也没太大的两点，这份财报属于“可看可不看”的级别，不看好奇，看了也没啥收获。

公司的优点有三个：多元化业务挺不错，都赚钱了，其他地产公司的多元化基本上一塌糊涂：能分红，还分一百多亿呢；管理层比较敬业，且利益和公司高度捆绑。缺点就一个：管理层虽然专业，能力还行，但是战略思维还是不够的，会计做掌舵的都很麻烦。

2021年公司的决心看着挺大的，配合今年的房地产行业松绑，股价可能冲一下，大富翁随时准备跑路。