最近，有很多粉丝在后台问：房地产税来了，是不是利空老破小？如果这个时候买，会不会最后烂在手里？有没有人还愿意接手？

针对这个问题，我们办公室引发了一场热烈的讨论。

我想，房地产税的出台，在短期内一定会企业所得税引发一定程度的恐慌，短期市场情绪是会产生波动的，会让房价跌一些。

房地产税是一种存量调节税，如果简单根据居民持有套数进行开征的话，可能是首套房免征，二套三套会有不同程度的税率。虽然税率不会高，但对房东情绪会有影响的。

持有多套房产的人还是可能会想多核定套并一套。毕竟如果是按照套数或者面积收的话，首先要保留品质好生活便利的大房子自住，会考虑把品质最差的老破小卖掉征收率，去换成品质好房子。

办公室的几个年轻人有不同向阳的看法。

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01曾经的辉煌和记忆

办公室的拆二代，告诉我他从小住着这样的房子，没觉得有什么不好，现在也愿意买老破小。

向阳

老破小，实际是城市建设的历史产物。

很多老破小，都是工人新村，他们区别于98年房改后的商品房。他们一般是由政府、事业单位、国有企业为职工修建的福利住宅，当年也曾经有他的辉煌。相对于要倒马桶所得税的老弄堂棚户，老公房当年也是高大上的代表，要是先进工人代表才能入住。

这是著名的工人新村曹杨新村，兴建于50年代到80年代，属于花园式建筑，当年是可以招待外宾的。很多当年的居民，能够搬入这样的新居，也是自豪的紧的。

曹杨新村接待外宾图 图源网络

而当年的棚户房长这样，差距还是有点大。

棚户区 图源网络

而这样的棚户区，在90年代之前，是上海人民的生活常态，才是上海人生活的基本面。90年代初，上海发起了百万棚户大动迁的运动，又造起了跟工人新村建筑风格类似的动迁房，另外还有电梯大楼的居民房。

这些，就是今天我们所说的老破小的主体。

02老破小的没落

办公室的一位小姑娘，有不同的意见：你拿什么跟新房次新房比？

进入2000年后，新一代的商品房涌现出来。工人新村们，不管是物业还是房型都跟不上时代的步伐，慢慢变成了“老破小”。老破小的缺点太显而易见了，居住体验真的说不上好啊。

一是产品力不足，户型不好，面积小，很多无电梯。很多老破小的主力户型是30平左右一房，40-50平左右的小两居，这样的房子基本所得税上没有客厅，进门能有个厨房含餐厅的功能区，如果面积上到60多平的小两房，才有个正式的客厅。

二是小区物业差停车难，当最新然物业费也低廉。

不过小姑娘家里有矿核定，看不上老破小，正常的很！她可以买旁边的次新。

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03老破小、郊区远大新，怎么选？

而更多的年轻人手里资金不足，由于总价约束，会考虑老破小。他们会在郊区税率远大新和市区老破小之间艰难抉择。

随着城市的发展，老破小基本上都处于城市核心区，配套成熟，生活便利，价格却比次新商品房便宜不少。远大新房子好，最大的缺点就是远。

我们办公室另一位小伙子最新就实际经历过，选择过，跟大家说起来自征收己的经历。

住在中环老破小，每天节省两个小时，对于刚需来说，真的很重要；每天可以充足睡眠提高工作效率，充实自己学习休息，提升自己能力，可以为自己的价值做杠杆。

这是我们公司附近的徐汇区建国西路板块配套地图，区域内永嘉大楼、永嘉新村、建西小区等等老破小众多。这里交通、商业、教育、医院资源应有尽有，这些远大新都没法实现。

如果是有孩子的家企业所得税庭，建襄、向阳、爱菊、高安路一小都近在咫尺，接送上学很方便。特别是低年级小朋友，真的家近是个宝！

更何况市场上的老破小，价格低、租售比高，不愁租客的。

04未来出路

那么，如果不得不选老破小，未来到底会不会砸在手里？

老破小的那些缺点，有没有办法解决，有没有办法改善？我们来看几个例子。

一、改户型，增面积曹杨新村，之前厨卫公用的老公房，今年普陀区做了大手笔的改造工程，重新布局室内空间，改造后每户都实现了厨卫独用，每户平均新增8平米使用面积。

青松小区

二、加装电梯

我们作为房产一线的自媒体，经常在各小区看见个别楼栋加装电梯的现场。

至于整个小区都装电梯，近日，媒体进行过报道。

电梯加装图 图源 新民晚报

图源 新民晚报

加装电梯的数量是一年比一年指数级增长。

我随手搜了一下浦东规划局的官网，发现现在加装电梯的公示比之前多了很多。

图源 浦东规划局官网

可见，加装电梯这是一个大趋势，未来会有越来越多的老破小变成电梯房。

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三、物业环境改善

现在，ZF也在大力打造城市新社区，有美丽新家园项目进行微更新。

我随便逛了一下公司附近，发现现在被整体改造的征收老破小还真不少。

建于95年的青松小区，不仅开征收率拓出了休闲的广场空间，连地库入口的墙面变成了好看的涂鸦墙，楼道边也规划了绿地和车位。

青松小区

建于30年代的永嘉新村，大门处增加了许多安保措施，看这么多摄像头！

才拍了一张照片，这位保安小哥就出来询问我，不得不说负责任，赞！

看这环境，像不像市区里的花园洋房！

看到这样的老破小，办公室小姑娘改了口，非常愿意住！

四、趋势

从城市旧改的推动方来说，ZF一直要解决民生工程，改造老破小居民的居住痛点，所以近年来看到越来越多的改造案例，大势所趋！

除了ZF措施有力改造（美丽新家园、微更新），其实我们还可以发现一些开放商为了拿地也愿意做小区改造甚至整体内部改造。

这是中兴路一号的视野图，开发商号称打造刚需豪宅，为了视野漂亮，连对面的老破小也美化了。

另外，最近热门的浦城小区也是开发商整体内部装修出售；

去年也有长宁区的中山学林苑，整体装修出售，本来一栋老大楼，大堂翻新，楼道贴上了墙纸，布置了灯光，讲真，有点市区酒店的入住感，居住体验提升了不止一点。

说到这里，办公室的大姐坐不住了，说要是里里外外都改了，我也愿意住。

城市翻新的例子，还有很多很多……现在的老破小，就是它最破的起点！

税率

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05总结

房地产税带来的价格回调，是刚需的一个机会，一定要关注起来！下个阶段买老破小的一定是刚需自住和XQ需求的人群。老破小可以完美解决这一人群的痛点需求。

现在大方向是旧改替换棚改，旧改推进，远没到终局。

老破小有希望，现在就是最低点。

但是你能买个带个很好学校的老破小，就更棒了，否则我不建议你买。

我们很快可以看到老破小的一个低点，但是很多人还没有正视，还没有看到它的未来！