房地产行业的征收方式(定期定额征收)

原国家房改课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏近日在中国财富管理50人论坛举办的“房地产税的制度设计、推进路径与潜在影响”线上研讨会上表示，积极稳妥推进房地产税试点工作，将一定程度改变以往房地产市场不公平现象，促进税法中公平原则的真正落实。他建议，房地产税的征收可以通过三步走来实现：第一步，见房就征；第二步，见证就退；第三步，小产权房应征高税额。

首先方式，见房就征。应向全部城镇住房征收房地产税。《全国定额人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》要求，“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《房地产中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城行业镇土地使用税暂行条例》执行”。定额由此看来“尽房皆税”最为简单易行。举例而言，如果一个小区如果有2000套房，就应该是2000个税源，不需要区分什么“第一套房、第二套房”。根据第七次全国人口普查数据，当前我国居住在城镇的人口为901991162人，占63.89%，分成家庭来看约有4亿户，农民进城买房也得算在城市购房人群里。去区别这么大群体中行业每户居民的“第一套、第二套房”难度极大。征收房地产税应当是“认房不认人”，这样设计就可以让征收房地产税像收取物业费一样简单。不需要给征房地产税添加一些其它功征收能，比如，不能设想通过征收房地产税去把握哪些官员有多少房子，不能有太多的赋能，否则行政成本太高。

其次，见证就退。“证”指的是居民定期身份证。在推动共同富裕目标下，既然考虑到要对中低收入家庭进行照顾，“免税”又难以操作，就不如“退税”来得更方便。各国各地在征房地产税上都有“退税制房地产度”，我国可以直接借鉴。方式居民拿着身份证，凭纳税证明就可以办理退税，每位居民“退税一套房”可保公平。单身居民可以退一套，婚姻状态的可以退两套，这样就不用为了避税而离婚了，赡养老的人的家庭就可以多退一套或两套，这样规定可以鼓励人们善待家庭、赡养老人，而不是像过去房地产限购那样逼人家去离婚。如果非要每人只退税多少平方米，税务部门不怕麻烦也可以做。总体而言，这样的退税对广大居民都公平与方便。这个方案简单说就是“见房就征，见证就退”，把“拆迁安置房”、“房改房”等政策性房屋都包括在内了。它可以让退税系统在短期内建立起来，征税行政成本最低，不需要建立一个“覆盖全国人民的个人住房产权信息系统”，就可以操作实施。

最后，小产权房要征税，并且要征高税额。可先从小产权房开始征房地产税。假如对普通商品房以0.5%税率征收房地产税，小产权房就应当按照这个标准的3倍或4倍征收，比如按2%来征收。为什么小产权房要征高额税？小产权房没缴纳过土地出让征收金，通过征收房地产税就可以把欠缴的土地出让金补回来。征收一定年限之后就可以和其他产权房齐平了。小产权房没有损害卖房农民的利益，也没有损害买小产权房人的利益，但是它坐享城市发展的成果却没有支定期付应付的资金，也让没有买小产权房的居民感到不公平。小产权房问题迟早要解决，不如抓住征收房地产税的机会来解决这个不公平的问题。税率可以订高一点，未来小产权房就会成为稳定的税源，同时可以让卖房的农民、买房的居民和地方政府多方共赢。全国小产权房的价值应该有100万亿元，若按价值2%征收房地产税，每年2万亿元的纳税额将会比大产权房还多。

在开征房地产税之后，应当在征收房屋保有税的同时减少房屋流转税。以往的房地产调控主要是在流转税上不断加码，征收房地产税之后，有些流转税就不需要再征收了，“土地增值税”等不合理税种也可以取消。征收房产税能够让政府每年获得稳定的税金，的此基础上应当取消行政手段的“限购”与“限贷”等“临时性措施”，用房地产税完善房地产市场调控。

征收房地产税可以助推房地产市场管理转入规范轨道，是我国完善第二次分配的重要手段。各方都希望把房地产税制设计得更好，如果有多种方案，我希望我建议的方案能够在一个或几个城市试点。这种方案简单易行、行政成本很低。用这种简单易行的方式来征税，是我国税收原则中“效率原则”的体现。要避免叠床架屋的制度设计，学习国外境外经验，结合中国实际，制定出一套高效易行的试点方案。