房地产企业是否可以暂停预缴3%增值税？

探讨房地产企业是否适用15号公告暂停预缴3%增值税

作者：姚家焕 来源：财税评论

背景：2022年3月5日，国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第五次会议上所作的《政府工作报告》要求实施新的组合式税费支持政策。坚持阶段性措施和制度性安排相结合，减税与退税并举。

对于该文件实操层面，笔者的收集到一些信息，认为房地产行业不适用暂停预缴3%增值税政策。

反对理由一：房地产企业不属于小微企业，标准适用企业所得税实施条例第九十二条

（一）工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；

（二）其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。

抗辩理由如下：财政部 税务总局公告2022年第14号，本公告所称中型企业、小型企业和微型企业，按照《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号）和《金融业企业划型标准规定》（银发〔2015〕309号）中的营业收入指标、资产总额指标确定。

工信部联企业〔2011〕300号对房地产企业的描述

1、营业收入1000万元及以上，且资产总额5000万元及以上的为中型企业

2、营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上的为小型企业;

3、营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。

首先我们可以理解：15号公告所述的小微企业，应当适用14号公告所说的增值税标准；我们知道税法中每一个税种都有自己的文件规定，运用企业所得税小微企业标准套用增值税政策，不可取；

反对理由二：1、房地产企业不属于增值税小规模纳税人，房地企业预售房款属于增值税销售额，预售阶段有营业收入

抗辩理由如下：财税〔2018〕33号，第一条、增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。国税函[2010]139号《增值税一般纳税人资格认定管理办法》第三条规定，增值税纳税人，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的，除本办法第五条规定外，应当向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。

本办法所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，包括免税销售额。

所以只要连续12个月增值税销售额在500万以内就可以是小规模纳税人。

国税函[2010]139号《增值税一般纳税人资格认定管理办法》第三条所称年应税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额、税务机关代开发票销售额和免税销售额。稽查查补销售额和纳税评估调整销售额计入查补税款申报当月的销售额，不计入税款所属期销售额。

1、房地产预售款，预缴申报属于增值税附表四，不属于增值税附表一，也不在增值税申报主表，即不属于增值税销售额

2、预征、预缴行为的前提是纳税义务没有真正发生，为了保障税款平滑入库，营改增后规避房地产特殊预售制度纳税义务发生时间后置的问题。

3、房地产企业增值税纳税义务时点的确认财税2016年36号文附件1第45条（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（实物竣工交付时点为增值税确认纳税义务时点）

所以房地产预售款不属于增值税销售额。

营业收入是从事主营业务或其他业务所取得的收入， 预收阶段房地产收到房款会计核算；借：银行存款 贷：预收账款

企业会计确认收入，需要同时满足四点：商品或服务已交付，风险已转移，货款能收回，收入成本可计量。

预售阶段房子风险未转移，未交付所以预售款不属于营业收入的组成，房地产企业无法结转收入成本。那么预售阶段，房地产企业营业收入一直是0，那就是微型企业。

反对理由三：15号公告中所述的，增值税小规模纳税人指的是征收率是3%的企业，房地产企业小规模纳税人征收率是5%，所以不适用。

抗辩理由如下：

分号的作用：主要用于划分存在一定关系(并列、转换、接受、因果等并列关系较多)的两个短语。

所以15号公告中，适用3%征收率的增值税小规模纳税人不是适用3%预征率的预缴增值税项目前提。

反对理由四：房地产预售款属于企业所得税特定业务收入

抗辩理由如下：增值税小规模纳税人的认定按《增值税一般纳税人资格认定管理办法》，企业所得税上的收入与增值税销售额无关。

反对理由五：系统自动识别的，我认可你的说法，但是系统没办法改，与立法本意相冲突。

抗辩理由：6个点……因为我觉得总理说的就是全行业小微企业减税降负 。

综上各种反对理由，其实很好概述

1、突破了人的正常认知，房地产企业怎么可能是小微企业，怎么可能是小规模纳税人；但是房地产企业也是按工信部要求分大企业和小企业，每个行业都有大企业小企业

2、房地产企业预售卖房子收了钱怎么可能没增值税销售额但是根据税法预缴制度房地产企业就是没有确认增值税销售额，未达到纳税义务发生时间。

以下是某不具名同学的讨论观点：

1、销售算应税行为，预售算预备应税行为

2、所有预征行为，都没有计税基础的

3、就算打官司，最后税务局也只能以侵犯征管程序论处，不能以偷税论。严格的说，预征税金的税款，都是可以搏一搏的。

4、预征、预缴行为的前提是纳税义务没有真正发生，所以不会有滞纳金。而有些地方理解的征管法的滞纳金，是从按照征管程序到达应缴时点为起算的，从这个角度才可以加收滞纳金，——如果税务机关胜诉，采信的是这个逻辑，而这个逻辑也是站不住脚的。

最后归结到程序vs实体孰优，如果执法争议，纳税人基本不会赢，但如果进入诉讼程序，纳税人基本不会输。

纳税义务未发生，只是一个“预”，也可以说税务局没有执法对象。