如何做到“项目收益自平衡”？

片区开发具有投资规模大、项目周期长、政策涉及面广等特点，在其推进过程中面临各种难点。片区开发以“自求平衡、风险可控”为导向，如何做到项目收益自平衡，是项目各方追求的目标。

一要合理选定片区开发边界。片区开发不是简单的一揽子项目打包，而是城市功能价值的打造，突出经济“外部性”的内化效应与长期运营效果。在前期谋划阶段，就需要因地制宜、多规合一，合理设计片区开发规模、不同功能业态比例与开发强度，短期促进项目财务层面的资金平衡，长期看重片区土地价值、城市公共服务水平的提升，促进人口与产业集聚。

片区开发的TOD模式常应用“溢价回收”实现自平衡，“公共设施投资者在投入公共建设项目后，获得部分回报以弥补前期巨大建设成本及运营成本，建立补偿机制和利益平衡机制”，如上海11号线采用公开捆绑招标的方式，提出 “ 站点综合开发 ” ，地铁周围土地开发与站点一起开发，利用物业开发回报补偿轨交基础设施建设。政府主导其他类型的片区开发如新城开发、产业园区、城市更新时，可以考虑“溢价回收”理念，对区域内新增财政收入统筹规划，促进片区内公益性项目与经营性项目优势互补、公共服务设施短期成本和片区长期增值收益之间的平衡。

城市更新基金也给片区开发带来新机会，《 关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知 》（发改投资 〔 2021 〕 1275 号）提出“鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金为老旧小区改造融资”。北京、上海、天津、成都、无锡、石家庄等城市都已设立政府与社会资本合作的城市更新基金，通过基金的方式，将测算逻辑由项目平衡到区域平衡、全市平衡，扩宽项目平衡的边界条件。

二要构建市场化运作与多元回报机制。片区开发通过公益性 准公益性 经营性项目综合开发的整体效应，实现 “ 以城聚人、以人聚业、以业兴城”。前期谋划阶段就要充分挖掘项目在土地资源、产业发展、城市功能服务上的价值，引入具有资源优势的社会资本方，用市场化机制运作项目，提高片区运营意识，实现各方利益均衡。

以投资人 EPC模式的片区开发为例，项目资本金、征迁费用、工程款、融资财务费用等均由投资方出资，就要突出投资人市场化回报，建立以部分前期已储备土地、经营性项目、未来运营收入为主，预期土地出让收入为补充的多元回报机制。项目谋划前期就应重视产业发展与高效运营，将思路从“开发方式”向“经营模式”转变，优化利用配套设施，创造经营性与运营收入，增强产业引领经济增长作用。

一级开发的投资回报遵循“以收定支，收支两条线”的规定，从已供应土地产生的土地出让金安排给土储单位征地拆迁、土地开发收储等费用是合规允许的。土地出让金列入财政预算支出，财政按照现有的财政支付体制，向平台公司支付做地成本、公共服务设施建设费、产业奖励费等，平台公司再按合作协议约定的时间节点和额度支付给项目公司。

项目经营性和运营收入上，考虑产业导入、招商引资及产业配套服务带来的片区增量税收，房屋厂房租金、停车场、广告、管网租赁、智慧城市运营使用者付费、部分余量安置房/人才房的销售收入等。此外，从基础设施项目“外部性”内化的角度，结合碳达峰碳中和、新基建（如5G灯杆）、EOD模式等，拓展项目收益来源，通过项目溢价的回收，促进项目收益自平衡。

三是静态平衡与动态平衡的统一。片区开发首先要实现静态平衡，前期谋划阶段，需要在政府大框架下，对片区的投资内容进行反复盘点，对全部投入成本与收入进行测算确定，研判总投入与总产出自平衡的可行性，通过不断调整和优化项目内容，增收降本来实现。 片区开发还需要实现动态平衡，沿开发时间轴梳理各阶段投入与产出内容，适当调整资金投入计划与土地出让计划，科学制定产业招商与运营计划，创建能够实时追溯、动态调整的财务测算反馈机制，制定最优开发方案。