本文干货极多，共分为三个部分，包含北京西城区招生政策详解、北京西城区近十年内的二手房月均成交量和房价走势、11个学区的派位详解、每个学区二手房成交量TOP20的小区概况、社区实景照片等。

▲北京第二实验小学·目前全国第一的小学，学校艺术节在人民大会堂举行，运动会在鸟巢举行

购房必知与学区房成交数据统计

▍简单问答

Q.什么是西城四金刚？
北京市西城区四所实力极强的高中，——北京四中、北京八中、北京师范大学附属实验中学（俗称“实验”）、北京师范大学第二附属中学（俗称“北师大二附中”）。对应的，海淀区也有六所实力极强的高中，俗称海淀六小强——人大附中、清华附中、北大附中、首师大附中、一零一中学、十一学校。

西城四金刚、海淀六小强，再加上东城、朝阳、丰台等其他城区的若干所高中，包揽了北京最顶尖的生源，每年清华北大在北京录取的学生几乎全部出自这些高中。

▲八中，最有名的莫过于它的早培班-“八少八素”

Q.以城区为单位，为什么北京西城区整体房价全国最高？
从上文可知，西城和海淀拥有北京最顶尖的学校，尤其是义务教育阶段。虽然北京拥有几乎全国最高的一本上线率，但如果去除“东西海”三区，其他14个区的一本上线率可能还不如隔壁的河北省。

再加上，北京虽然是首都，但配套完善、面貌良好的城区规模依然局限于“城六区”的一部分区域（俗话说，出了南二环就是大县城）。相比海淀，西城上限低但下限高，整体教育水平更均衡；相比东城......就不用比了。并且西城小升初几乎不存在“点招择优”，有房有户口属于第一顺位，加上15所“一买永逸”的直升校，所以西城二手房学区含金量很高，倒逼整个北京市的人口涌入其中，进而抬高房价。

▲来源自网络，数据统计口径有些问题，但足以反映出真实情况

Q.西城目前被分为哪些学区？
目前，西城共计有11个学区，包括：德胜学区、什刹海学区、西长安街学区、大栅栏椿树天桥学区、新街口学区、金融街学区、陶然亭白纸坊学区、展览路学区、月坛学区、广安门内牛街学区、广安门外学区，如下图所示。

Q.西城区目前的幼升小（小学）的入学方式有哪些？

2019年，西城幼升小，也就是小学的入学方式，共有五种，官方内容百度“西城考试中心”，本人只分析每种入学方式需要注意的地方。

①寄宿学校招生：目前西城只有北京小学寄宿部一所小学适用这条入学方式，但北京小学寄宿部对一般家庭来说很难进，除非小孩很厉害、或者家长很厉害。

②学区派位入学：2019年北京西城只有八所牛小，各自拿出一两个班级的名额，在若干学区内进行计算机随机派位入学，参加这种入学方式的前提是“符合西城区小学入学片区内登记入学条件所在学区有小学派位”。比如，黄城根小学属于什刹海学区，但它可以面向西长安街学区招收一个班，你们家房子虽然属于161附小的划片范围，但如果报名后、计算机随机派位成功，那么你就可以舍弃161附小，进黄城根小学。如果学区派位失败，没什么影响，继续参加下一环节→

③片区内登记入学：哪个小学的招生简章里包括你家的房子，那么就可以直接去学校登记入学，如果一个小区同时对应好几所小学，从中选择一所即可。这是目前西城最常见的幼升小入学方式！！！需要注意的是，学校会根据户籍、房产、居住年限等条件录取，学位不足时，在学区或相邻学区协调入学。这就是“顺位”规则，顺位靠后，则被调剂。

④派位入学：符合西城区入学条件的集体户籍、非本市户籍、按本市户籍对待等其他适龄儿童，在全区范围内按计划派位入学。

⑤民办学校招生：西城民办小学目前只有两所，——正泽和亚太。亚太在昌平，正泽普通家庭很难进。

从上文可以看出，西城幼升小的主要入学方式，就是“有房子有户口的家庭→片区内登记入学”、“无房按本市户籍对待的→整个西城派位入学”、“有房有户口但片内小学不好、想博一把的家庭→学区派位”。

Q.西城区目前的小升初（初中）的入学方式有哪些？

①九年一贯制：目前只有一所学校适用，——西城区京华实验学校（新校，校长很有名，比较难进；育才也适用，但育才严格来说是12年一贯，小学阶段算牛小，初中普遍当坑校对待）。

②对口直升：西城目前有十五所小学，可以按照80%的比例直升入对应的初中，前提是六年都在这所小学。如果对应两所初中，选择一所即可。如果你是那20%，或者你很硬气，放弃直升，恭喜你，请进入下一轮→

③民办校：目前只有北师大亚太实验学校一所民办初中，档次不高。

④特色校：目前只有华夏女中（女生教育）、回民学校（民族教育）、徐悲鸿中学（美术教育）、月坛中学（日语教育）、西城外国语（多语种教育），六所中学适用这一方式。其中，华夏女中因为和实验中学的某些关系，可以看作牛中。

⑤全区派位：2019年西城有33所初中，拿出共计1255个名额参加全区计算机派位。也就是说，只要你符合全区派位的条件，无论你在哪个学区，都有上牛中的可能。前提是，运气足够好......（报志愿也会影响，33所初中只能选5所，可以空着不填）此轮失败后，不影响参加下一轮→

⑥学区登记入学：每个学区，都有一所或两所这样的初中—只要你符合要求，到学校登记就能直接入学！当然，如果报名的人太多了，计算机随机派位。这种学校，一般都是坑校，金融街的鲁迅中学稍微强一些。如果你对坑校不感兴趣，欢迎来到最后一轮→

⑦学区派位入学：赫赫有名的“终极大派位”，上面六种方式都没有被录取的小六毕业生，全部进入本轮计算机派位。局限于一个学区的七所初中，报志愿时，必须选五所学区内的初中（和全区派位不同，必须填满五所学校的志愿，空白的强制填上系统默认的学校名称），然后每一批次的志愿进行计算机摇号，总有一轮会摇到你。

从上文可以看出，西城小升初最主要的入学方式就是——对口直升、全区派位和学区派位。存在点招择优可能的，目前只有“特色校”一种，但特色校里只有华夏女中还不错。

也就是说，在北京西城区，小学生成绩再好，对升学都没有用，真正的全凭运气。如果不甘心，女生可以参加华夏女中的点招，男生只能转到外区接受点招的学校，或者拼爹。

Q.西城区还有哪些非主流的入学方式？

①据说，LJX（老教协）还存在，有点招的可能，但名额很少；

②国际部或国际学校，不是中国学籍，将来出国留学；

③“2 4”或者其他的“签约直升”方式，某些高中强势的初中有；

④政策保障生，俗称“蒸包”，“西城拼爹”的缘由，北京其他城区的蒸包加起来应该也没西城多。（蒸包也分大小）

Q.东西海的“鄙视链”是如何形成的？

从上文西城的入学方式可以看出，西城小升初全靠运气或者爹地，考试成绩再好也没用。同理，东城小升初也是如此。但海淀不同，海淀允许“点招”（择优），也就是说——只要学习足够好，能通过一系列名校的检测和考试，那么就能跨区进名校。这样的入学方式，使得海淀每个有追求的家庭都在拼娃：上各种培训班、尤其是名校钦定的“坑班”（培训机构）、补习班、兴趣班等，只为能通过名校的点招。

海淀“拼娃”力度太强，硬生生拼出一个“宇宙培训班中心”——海淀黄庄。很多北京的小孩需要考很多“证”，比如ket、pet、奥数等，他们往往在小学阶段就有了英语三四级的水平。点招择优，核心就是让小孩接受超出现阶段义务教育要求之外的学科知识，这样就能做到对其他只接受“素质教育”的同龄人形成降维打击，进而提高学校整体成绩，然后吸引更多的优质生源。

所以，西城觉得海淀的孩子没有童年，活得太累，而海淀觉得西城素质教育出的学生成绩太差，升学拼爹，高考稀烂。东城成绩更差，只能做“弟弟”。

Q.文中对小学和初中的判定是如何的？有标准吗？

老牌牛小、新兴优质小学（小牛小）、渣小，三者之间的差距是很明显的，可以根据历史成绩、家长口碑、硬件条件、教师团队等得出相对靠谱的结论。北京牛小，尤其是西城的老牌牛小，所谓的“牛”，会超出很多二三线城市普通市民的想象力。

不是所有初中都会公布中考成绩，每年总有一批自媒体浑水摸鱼，搞假数据，出什么一类二类的排名，建议屏蔽，只关注西城的老牌初中名校即可，我会在下文各学区的详解中重点标注。

Q.西城幼升小的“顺位”规则是如何评定的？

强调，这只是目前西城的顺位情况，北京其他城区与此不同。

第一顺位“本片区户口法定监护人房屋产权”（孩子和父母户口都在片内同一套房产名下）；

第二顺位“本片区户口 ‘四老’房屋产权”；

第三顺位“非本片区户口本片区内法定监护人具有全部产权的房产”，排序标准“按产权时长”，以取得产权证时间先后排顺序。

西城区第一顺位和第二顺位排序标准均为“按入户时长”，即“报出生>满5年>截至入学当年4月30日”。现在西城很多牛小的“一顺”年限要求，已经涨到了三年甚至五年。（比较复杂的顺位情况，建议咨询学校的工作人员）

Q.什么叫“校额到校”？

官方说明可以百度“西城考试中心”，简单来说就是：优质高中给坑校分配一些入学名额，教委的一种均衡和扶持政策。这样做的话，坑校里的尖子生，也有机会低分进入顶尖高中。前提是，具有普通高中升学资格、并在同一学校连续三年学籍、且招生考试总分达到500分。往届生、外省回京报名考生以及回户籍报考考生不能参加校额到校招生。

Q.购买西城学区房的人群大致可以分为哪三类？

①牛小类：要求所购房产必须是优质小学（牛小）的学区房，小升初靠运气或跨区点招或进国际学校；

②直升类：要求所购房产必须是对口直升小学的学区房，这样小学和初中的入学问题都可以得到解决，但直升比例并不是100%，若干学区“蒸包”太多，普通家庭买房也没用，怎么做都是20%。

③随缘类：盯着预算买房，买到啥算啥，只求西城学籍。

Q.西城买房有哪些最基本的必知内容？

①转学：从外区转入西城，规则多变，“西城考试中心”会及时更新相关内容，但你首先应该知道的是——就算购买西城相应学区的房产，也很难转入对应的学校。同时，目前西城内部禁止转学，买房也不管用。最新转学相关-西城考试中心（点击链接）

②平房和部分70年产权公寓也可以入学，但平房普遍老旧、拆迁难度高、需要办理土地证，公寓容积率高、底层若有商业则公摊会增加、政策风险也比较高，所以在西城购买二手房，需要慎重对待平房和公寓，能不买尽量别买，除非性价比很高（“半地下”、“过道房”等同理）。

③政策变动：“一顺”对房本和落户时间要求苛刻，所以往往需要在孩子出生前，或刚出生后立刻购房、落户，实际入学时间会在若干年后。但西城教育政策一直在不断改变，学区变动风险略大，建议购房者慎重考虑政策风险（虽然没什么用）。

④调剂：如果划片范围内的小学学位已满，那么剩下的业主子女就需要接受调剂。西城各小学的调剂情况每年都有不同，但大方向上会遵循“就近”原则（一般会提供相同“档次”的小学调剂）。注意，如果被调剂到了别的学区，那么学籍也会随之转移，将来会在学籍所在的学区中进行小升初派位。

▲2019年部分小学调剂情况

Q.你觉得西城目前的义务教育阶段入学规则如何？

在西城教委的官方说明里，西城区的小学和初中均属于“多校划片”，但看完上文，你会明白，——西城只有部分小区和部分小学属于多校划片，实际还是以“单校划片”为主。初中才是真正的多校划片，随机派位，全凭运气。（蒸包例外）

“好”和“坑”是相对的，所以好的东西永远是稀缺的，教育资源同理。无论再怎么改革，总会有人感觉不公平。公立、民办、九年一贯、特色教育、单校多校和对口直升并存、加上幼升小的顺位规则和也许存在的小升初属地校规则，现在的局面也许不是最好的，但西城做出的探索一定是前无古人的。

Q.目前北京的限购政策、各类产权住宅的交易以及税费问题？

请参看作者以前的文章，二手房买卖过户全流程图文详解（北京X石家庄）。

目前北京西城二手房成交的主力为——“公房”和“商品房”。公房小区中，央产房品质最好、最受欢迎、出房率低、房价较高；商品房中，回迁房占据相当比例。平房和70年产权公寓成交量不高，且存在一定风险。（小区房龄太老会丧失金融属性，北京拆迁不易，建议房龄最起码不要超过1985年，否则买了就可以当传家宝了）

Q.这篇文章的数据和内容来源自哪里？

数据来源自某个同学给的外网成交数据，作者利用空闲时间，对比西城各小学的最新招生简章，用最笨的办法，一个小区一个小区的确定划片归属，去除明显失真的成交数据、车位、地下室、商业等冗余数据，整理、分类、汇总得出。因为只有一个人，工作量太大，可能存在若干谬误，希望读者私信指出即可，友好沟通。

Q.看完感觉内容还是比较少怎么办？

篇幅所限，文章太长没人看的下去，关于北京其他城区的区域调研，我会陆续更新，最后会写汇总篇。其他关于非京籍、租房入学、入学需要的证件等基础问题，“西城考试中心”写的明明白白，直接百度即可。单个城区的调研文章，我一般只强调购房者以及家长需要重点关注的内容。

▍西城各初中的基本情况

▲为防撕逼和杠精，初中的档次随意命名，华夏女中不在学区内派位

▍北京西城区二手房成交数据统计

这一部分全是各类图表，数据原型是从2009年至2019年11月、西城绝大多数小区的二手房成交情况。但2009-2011年的数据过少，所以下面的图表从2012年开始，分析内容包括：每月的成交量和均价（走势图）、历年成交中各户型占比、近两年内每月的成交量和均价、近两年内成交分析（成交量TOP20的小区、按面积、学区、总价等分类对比）。

▲由上图可知：2016年成交量最大，2017年房价最高

▲由上图可知：西城二手房成交以小户型为主

▲不要998，不要888，更不要688，只要288，荣丰2008是你家

▲由上图可知：近两年内，西城二手房成交量和均价趋稳

▲由上图可知：近两年内，广外学区内的二手房成交量最高

▲由上图可知：近两年内，40-80平左右的二手房成交占比最高

▲由上图可知：近两年内，大多数人在西城买的二手房总价都在400-850万左右

德胜/金融街

一、学区概况

➢对大多数人来说，德胜和金融街是西城11个学区中，“坑”最少的两个区。其中，德胜片内的小学都很好，唯一一所有点弱势的三帆附小也有80%直升三帆中学的优势；而金融街的优势就在于除了159，学区内的派位初中都不错，鲁迅中学虽然实力不如其他初中，但实验班成绩不错，并且有校额到校的福利，所以金融街的片内房产虽然成交量是倒数的，但套价反而最高。

①德胜学区

除了三帆附小外，德胜学区内的小学基本都属于“牛小”，而三帆附小也可以对口直升三帆中学。并且，德胜片内的小学几乎都不收非京籍生源，西师附小校区庞大，学位充足，是德胜和相邻学区的主要调剂校。

同时，派位的七所初中里，德胜的属地校包括——三帆、七中、西城实验、三帆裕中校区（属地校在该学区的派位名额有可能会增加）。三帆属于顶尖初中，源于师大二附的初中部。西城实验和三帆裕中校区虽然算不上重点初中，但背后都有“大佬”支持。所以很明显，德胜学区最大的坑校就是七中，不过七中有校额到校的优势，万一掉坑，也有些安慰。

②金融街学区

金融街学区拥有全国最好的小学——实验二小本部，奋斗小学也是牛小级别的，另外还有两所直升校，其中宏庙小学是整个西城区十五所直升校中唯一一所牛小，所以宏庙也被称为“最强直升校”。剩下的两所小学就很一般了，妥妥的调剂校。

金融街的派位初中里，属地校包括——实验、鲁迅、一五九。北京学校中被称为“实验”的，只有一所，——北师大附属实验中学，西城四金刚之一。金融街派位初中里，虽然名校很多，但金融街是北京最大的税收来源地，银行业发达，可以说北京有钱人的聚集地，所以蒸包很多，在金融街购买学区房，最大的风险就是：被蒸包挤占名额，最后落入159。

二、小区概况

①德胜学区

德胜学区位于整个西城区的最北端，区域内次新房小区很多，虽然套价最低也要五百多万起步，但二手房成交量依然很大，裕中东里和裕中西里作为三帆附小仅有的学区房小区，成交量尤其高，导致现在三帆附小就算是一顺位也需要落户三年以上才可能不会被调剂。

这张表包含了该学区、近两年内、成交量最高的20个小区和次新房成交较多的10个小区，以及它们各自的成交套价、成交面积的最低值、中位数和最高值，通过这张表，你可以轻松查阅到学区内最容易“上车”的小区，以及品质最好的小区。但要注意，很多小区内部楼栋的房龄、物业、产权、甚至划片小学均有不同，比如某些小区内的“央产房”、“局长楼”、“部长楼”等。（一张表格即可了解整个学区内二手房的大致成交行情，胜过中介的千忽万悠）

②金融街学区