福建地税房产税计税基础(福建省房产税扣除比例)

福建省局答复：

1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计算增值税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。应缴纳增值税税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 9%）*9%。发票应按规定全额开具。

2、计算土地增值税时，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。即：土地增值税计税依据=应税收入-应缴纳增值税税额。

税政解析与策略：

一、土地增值税计税依据的公式推导。

（1）应缴纳增值税税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 9%）*9%

（2）土地增值税计税依据=全部价款和价外费用-应缴纳增值税税额

=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 9%）*9%

=全部价款和价外费用-全部价款和价外费用÷（1 9%）*9% 当期允许扣除的土地价款÷（1 9%）*9%

=全部价款和价外费用-全部价款和价外费用÷（1 9%）*9% 当期允许扣除的土地价款÷（1 9%）*9%

=全部价款和价外费用(1-1/(1 9%)*9%) 当期允许扣除的土地价款÷（1 9%）*9%

=全部价款和价外费用(1-1/(1 9%)*9%) 当期允许扣除的土地价款÷（1 9%）*9%

=全部价款和价外费用/(1 9%) 当期允许扣除的土地价款÷（1 9%）*9%

=增值税发票的不含税价 当期允许扣除的土地价款÷（1 9%）*9%

二、拓展思考：在计算土地增值税时，土地出让价款所抵减的销项税额是否仍然可以计入土地增值税的扣除项目？

1、土地出让价款所抵减的销项税额不是增值税进项税额。

财税【2016】43号规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

土地出让价款所抵减的销项税额是差额计税时销售额的扣除项目，并不是作为进项税额在销项税额中计算抵扣的。所以，土地出让价款所抵减的销项税额并不需要从土地出让价款中作价税分离，土地出让价款可以全部计入土地增值税的扣除项目。

2、土地增值税纳税申报表的填表说明。

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）明确，“土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写”。309号也没有要求土地出让价款所抵减的销项税额需要从土地出让价款中作价税分离，以扣除所抵减的销项税额后的土地出让价款计入土地增值税的扣除项目。

标 题：关于房地产公司企业所得税、土地增值税等各税种收入金额的确认写信人：h**咨询时间：2020-05-10回复时间：2020-05-13发布时间：2020-05-13留言内容：

关于房地产公司企业所得税、土地增值税收入金额：根据财税〔2016〕43号文，营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据均为不含增值税收入，那房地产企业的增值税是增值税发票上注明的税额，还是增值税=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 9%）*9%，也即房地产企业开具的发票的增值税金额是发票上注明的税额还是扣除土地价款之后计算出来的金额？一、如果房地产企业的增值税为发票上注明的税额，那么收入金额即为发票上注明的不含税金额 二、如果增值税为（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 9%）*9%，那么收入金额为发票上的价税合计数-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 9%）*9%

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