上海买房，看上海买房攻略。
张江在浦东，乃至于整个上海，产业地位举足轻重，又迎来了张江科学城的国家级规划。
而张江的配套住宅是稀缺的。我在康桥|买房攻略精选中提到，康桥是位于张江科学城范围内的住宅区，但大多是动迁房，商品房稀少，真正能承接张江产业人群外溢的是大型居住区的周浦板块。
01
周浦的前世今生
周浦位于浦东外环外，与康桥为邻，北侧是御桥。
周浦历史悠久，南宋淳熙年间，已是人烟稠密之大村落，素有“浦东十八镇，周浦第一镇”之美誉。上海开埠后，为粮棉集散之中心。民国初年，商号多达数百户，时有“小上海”之称。
改开后，周浦是原南汇区最大的商业中心，也是一个大型的居住社区。
周浦在21世纪发展提速，东侧的康桥产业园崛起，南汇区并入了浦东新区。
周浦万达广场于2009年开业，是区域内第一个大型购物中心。
在上海2017-2035城市规划中，周浦东侧的张江科学城被定位为国家级的科学中心，能级是上海科创相关规划中最高的。
2019年，科创板在上海设立，在这两年不到的时间里，已经上演了无数财富神话。股市先行于经济，种种迹象表明，科技创新将会是中国未来最大的经济增长点。
上海发展看浦东，浦东发展看张江。在张江科学城的规划中，几乎所有的土地都是产业用地，产业人群购买住房只得考虑周围板块。
开发商的嗅觉是灵敏的，前几年周浦的土地集中出让时，都被拍出了很高的溢价率。不过，它们的运气不太好，遇上了楼市大涨后的新房限价，如保利首创颂，54000元/㎡的实际楼板价，只能以58000元/㎡的价格亏本出售。
限价对于买房人来说却是一件好事。可喜的是，在全城新房因限价而降标的背景下，周浦的开发商倒是良心满满，即使亏本也不降低施工水准。
看看这新城西岸公园，全铝板外立面，刚需盘的价格做出了古北壹号的感觉。
图：新城西岸公园
图：古北壹号
02
周浦的配套
周浦目前还未有地铁通过，又位于外环外的位置，居民出行完全依赖驾车，不过，贯穿浦东南北，直达杨浦的18号线即将开通。
实地考察发现，周浦确实是一个车轮上的王国，周浦除了发达的服务业、餐饮业，汽配相关也是支柱产业，马路上随处可见的汽修店。
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18号线的开通对周浦来说意义重大，两站即达商业能级更强的御桥。
同时，御桥是11/18双轨交汇的站点，11号线可通往前滩、徐汇滨江、徐家汇等城市核心产业和商业区。
预估，从周浦站出发，23分钟可达前滩、30分钟内可抵达徐汇滨江，到徐家汇35分钟。
18号线更是六站直达龙阳路枢纽。龙阳路CBD属于花木副中心，在过去的20年里，除了增添了16号线和磁悬浮外，显得比较沉寂。
最近，龙阳路CBD的规划横空出世，想想空间巨大，周浦迎来间接性利好。
18号线打通了浦东南北的任督二脉，也一下子拉进了浦东、浦西核心区与周浦的联系。
但周浦板块巨大，除了住在周浦站、沪南公路站地铁口附近的居民，还是会比较依赖汽车。
周浦是传统的商业重镇，属于浦东腹地的商业中心，有周浦南京东路之称的小上海步行街，更有32万方之巨的万达广场，还有永乐广场等大型商业综合体，街边商业也很发达，小区的底商都是餐饮店、小超市。
图：小上海步行街
图：周浦万达广场
图：永乐广场
周浦的医疗资源比较匮乏，周边没有可迅速抵达的综合性三甲医院，板块内有二级乙等的周浦医院。
板块的东侧有复旦附属肿瘤医院和国际医学中心。
不过，国际医学中心和公立医院系统不同，挂号费就要几百上千块，显然不符合普通居民的就近就医需求。
周浦的澧溪小学、澧溪中学是浦东二梯队的学校，本地人比较认可。浦东好的学区都在内环附近，在外环外的板块中，周浦的教育算是比较好的配置。
03
周浦标杆楼盘
周浦是一个典型的刚需上车板块，按总价段可区分成三个梯队，绝大部分房源总价都在600万以下。
第一梯队是总价800万以上的低密度洋房和别墅。具有代表性的是次新房的东原印柒雅和莫奈庄园。
开发商东原向来以高品质著称，前几年新房销售时也吸引了一批高净值人士置业。
图：东原印柒雅
第二梯队是总价500-600万左右的普通商品房三房以及次新房的小三房。比较有代表性的是九龙仓兰廷和美林小城。
周浦的次新房品质颇高，除了外立面使用全铝板的新城西岸公园，九龙仓兰廷、保利首创颂也是同时期的产品。
图：九龙仓兰廷
图：保利首创颂
次新房110平以上的三房总价在600多万，90平左右的小三房总价在500万左右。
次新房的缺点也比较明显，距离地铁站都很远，如果没有私家车的话会比较困扰。
周浦开发得比较早，离地铁站近的好位置都被十几年前造的普通商品房占了，如果看重地铁通勤的便利性的，可以考虑买老商品房，或者牺牲户型，沪南公路站隔壁的次新房，繁荣华庭的两房也在500万左右。
如周浦站西侧不远处的美林小城，三房在500万左右，户型相当不错，双南一北的格局。
周浦第三梯队的住房，大部分品质与第二梯队的普通商品房类似，只是从三房缩小到了两房，总价300-400万，属于刚需上车的总价段。
另有中虹嘉园、欧风家园这样的动迁房，三房总价低至300多万，单价低至三万多一平。
04
周浦的优势和劣势
在张江科学城辐射的居住板块中，周浦具有明显的价格优势。
碧云、张江核心区的房价是市中心水平，三房总价直奔1500万以上。
唐镇由于是黄金2号线沿线，银行卡园又有很多高收入的产业人群，房价也显著高于周浦。
孙桥和康桥虽然与周浦价格相当，康桥甚至区位更好，还有costco，可惜川杨新苑、秀沿路附近的动迁房与周浦的商品房差距不小，居住体验差了一大截，另外，周浦还有个双二梯队的学区，这也是康桥和孙桥欠缺的。
周浦在18号线沿线也是一个价格洼地，周浦以北的御桥、北蔡商品房单价已经在8万以上，板块单价硬生生贵了2万多/㎡。
周浦的商业是一把双刃剑。
周浦的商业很发达，但其实问题也不小。
一是大型商业体分散，形成不了商圈。万达是万达，永乐是永乐，各自为营。
二是业态偏低端。如果是中产家庭的话，在周浦可消费的场景比较少，适合老年人和刚需家庭。
三是交通和人口因素。周浦人口非常多，又是车轮上的王国，小区离商业广场比较远的还是得开车，周末开车进万达广场停个车也不容易。
不过，周浦的商业问题也不是无解，沿沪南公路或者18号线到御桥很方便，浦东中环与外环距离很近。
御桥的商业能级和档次要高于周浦，都是新建的大型商业综合体。
医疗资源的短缺也是周浦的一大问题，这也是外环外板块的通病。居民是内环线某些板块的好几倍，医疗资源却连它们的五分之一都没有，只能寄希望于政策力量的导入了。
05
总结
周浦东部的张江科学城迎来超级规划，康桥是唯一在张江科学城规划里的刚需上车居住板块，但缺点明显，都是动迁房，教育上面跟不上。
周浦作为张江科学城的辐射居住板块，资源更为均衡。
对于工作在张江科学城的人群，周浦是个不可忽视的存在，而且，18号线联通的是龙阳路CBD，将会迎来大开发，周浦现在相对于18号线其他板块还比较便宜，也是个不错的选项。
周浦适合购买的是300-500万总价段的商品房和动迁房，我们在手握300多万，在上海怎么选房？|上海买房指南自住篇（四）中也作了周浦板块的简要推介。周浦是兼顾自住 潜力置换、区域自住和长久居所这三种诉求的均衡性板块。
可以预见的是，周浦会有外部人口引入，居民的结构也会产生变化，能级或有提升，板块的发展值得期待！
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