在房屋买卖的这一过程当中一般都会有房屋预告登记的这一程序，对产权即将要发生转移的房屋进行预告登记就是为了保障产权归属，在很大程度上减少了房屋二次销售而引起的买卖纠纷。那么，房屋买卖预告登记是什么意思，预告登记的效力是怎样的？
北京志霖律师事务所徐浩律师解答：
房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
预告登记的效力：
(一)保全权利的效力。即违背预告登记的处分行为无效，以保障请求权发生预期的物权效果。在进行预告登记后，本登记前所为的妨害预告登记请求权的处分行为即中间处分行为，应为效力待定的行为。
(二)顺位保证的效力。即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位。所谓顺位，就是不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后所排列的顺序中所占据的位置，其中，登记在先的物权优先实现。
(三) 破产保护(满足)效力。即在作为不动产物权的义务人陷入破产时，经预告登记的请求权所指向的标的不动产不列入强制执行、设置抵押(这种情况是经常的)或破产管理，从而使该请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力。
(四)预警的效力。预告登记通过登记的形式将不动产的债权请求权向公众公开，使公众了解该请求权具有排他的效力，以此来消除交易中的风险。
徐浩律师解析：
对于预告登记，能进行本登记才是预告登记权利人的最终目的，预告登记终究要推进为本登记。从登记形态上看，本登记(终局登记)记载的对象是具有登记能力的物权，而预告登记记载的对象是债权请求权，这是它们的差异之处。它们之间又存在密切的关联，预告登记为债权向物权的转化提供了顺畅的通道，也是本登记得以展开的准备阶段。而且，在法律没有特别规定的情况下，预告登记要适用本登记的规则。一般而言，预告登记权利人在规定的权利期限内欲将其推进为本登记时，需要登记义务人的协助，双方共同向登记机关请求进行本登记。如果登记义务人不肯协助，那么预告登记权利人可以通过诉讼的方式获得法院的裁判。我国《物权法》明确规定，预告登记后，当事人应当自能够进行不动产登记之日起三个月内申请本登记，否则，预告登记失效。
预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一 般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。
预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。
商品房预售登记并不具有预告登记的性质，这是因为：
第一，在商品房预售登记的适用对象上，商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记，两者的目的是根本不同的。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能无从体现。
第二，根据预告登记制度的理论，申请预告登记的人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有权人，请求权人应取得义务人的承诺或法院的假处分命令才能申请预告登记。
第三，预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等。只有赋予预告登记以这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国对商品房预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。
第四，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的消灭，这也与预告登记制度不符。预告登记只是一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有在将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由出现而消灭，不会永远存续。
徐浩律师，北京市志霖律师事务所合伙人、北京律师协会会员、北京律协房地产法律专业委员会委员、北京晚报特约撰稿人、CCTV-2《消费主张》受访律师、民商法律网创始人、法律快车嘉宾律师、启法网顾问律师
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