个人出租房屋代开发票要交哪些税费？
其他出租不动产，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向税务机关申请代开增值税专用发票，本文介绍其他个人出租房屋代开发票时需要缴纳的税费。
一、增值税
(一)自然人
1.住房
应纳税额 ＝ 月租金收入/（1 5%）×1.5%
2.其他房屋
应纳税额 ＝ 月租金收入/（1 5%）×5%
其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
(二)个体工商户
1.住房
应纳税额 ＝ 月租金收入/（1 5%）×1.5%
2.其他房屋
应纳税额 ＝ 月租金收入/（1 5%）×5%
如果个体工商户为一般纳税人：
应纳税额 ＝ 月租金收入/（1 9%） ×9%
2019年1月1日至2021年12月31日期间，个体工商户中的小规模纳税人合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，免征增值税，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，租赁房屋收入免征增值税。
依据：财税〔2016〕36号附件2，国家税务总局公告2019年第4号
二、城市维护建设税
城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％）
纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。
2019年1月1日起减半征收（除个体工商户为一般纳税人外）
依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》,财税〔2019〕13号
三、教育费附加
教育费附加 ＝增值税×3%，2019年1月1日起减半征收（除个体工商户为一般纳税人外）。
免征教育费附加。
自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加（包括个体一般纳税人）。
依据：国务院令第448号，财税〔2019〕13号，财税〔2016〕12号
四、地方教育附加
地方教育附加 ＝增值税×2%，2019年1月1日起减半征收（除个体工商户为一般纳税人外）。
自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征地方教育附加（包括个体一般纳税人）。
依据：财税〔2019〕13号，财综〔2010〕98号，财税〔2016〕12号
五、房产税
(一)住房
按4%：房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×4% （2019年1月1日起减半征收，除个体工商户为一般纳税人外。）
(二)其他房屋
按12%：房产税=不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×12% （2019年1月1日起减半征收，除个体工商户为一般纳税人外。）
备注：出租房产在合同中规定免租期，不属于视同销售服务，不需要交增值税、印花税和个人所得税，但是需要按照房产余值缴纳房产税。
依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》，财税〔2016〕43号，财税〔2010〕121号，财税〔2000〕125号，财税〔2018〕24号，财税〔2019〕13号
六、城镇土地使用税
(一)住房
个人出租住房，免征城镇土地使用税；
(二)其他房屋
城镇土地使用税 ＝ 每平方米土地年税额÷12×占地面积，2019年1月1日起减半征收。
土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府，在规定的税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。
依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，财税〔2008〕24号，财税〔2019〕13号
七、印花税
(一)住房
对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；
(二)其他房屋
税目财产租赁合同，由立合同人按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。
印花税 ＝ 租赁合同总金额×0.001，2019年1月1日起减半征收。
依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》，财税〔2019〕13号,财税〔2008〕24号
八、个人所得税
个人出租房屋按财产租赁所得计算缴纳个人所得税。
财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。
每次收入不超过四千元，减除费用八百元，即应纳个人所得税＝(增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费-800元)×税率；
每次收入四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额，即应纳个人所得税＝（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费)×（1-20%）×税率。
备注：
(1)修缮费每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
(2)个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
(3)个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，凭房屋租赁合同和合法支付凭据扣除，在计算转租所得时予以扣除。
(4)“城建税 教育附加 地方教育附加 房产税 土地使用税 印花税”，统称相关税费，不含增值税。
(5)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。
(6)如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入 各项税费”，应以此作为计算依据。
(7)对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。
(8)纳税人取得财产租赁所得，按月或者按次计算个人所得税，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。
依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,国税发〔1994〕89号,国税函〔2009〕639号，财税〔2016〕43号，财税〔2000〕125号，财税〔2008〕24号。
其他个人出租店铺、场地
各要交哪些税？
一、其他个人出租商铺
(一)增值税
其他个人出租商铺，按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×5%
其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
依据：《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条第二项，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第四项，《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条。
(二)个人所得税
个人所得税按财产租赁所得计算，以不含增值税收入依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由个人负担的租赁财产实际开支的修缮费用和税法规定的费用扣除标准（即每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用）其余额为应纳税所得额，税率是20％。
依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条，《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）。
(三)房产税
个人出租商铺，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
计征房产税的租金收入不含增值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。注意：出租房产在合同中规定免租期，不属于视同销售服务，不需要交增值税、印花税和个人所得税，但是需要按照房产原值缴纳房产税。
依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条，《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）。
(四)印花税
财产租赁按租赁金额的 1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花。
合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。（理解：印花税通俗的说就是给纸上贴个花，和实际经营没什么关系，纸上怎么记，印花怎么贴）
依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表
(五)城市维护建设税
城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。
纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。
依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
(六）教育费附加
教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。
地方教育附加统一按增值税、消费税、营业税实际缴纳税额的2%征收。
自2016年2月1日起，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。
依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）第一条，国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（中华人民共和国国务院令第448号），《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发〔2011〕22号）。
(七)城镇土地使用税
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，应缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府，在规定的税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。
依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
二、其他个人出租场地
(一)增值税
纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。其他个人出租场地，按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×5%
其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
依据：《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条第二项，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第四项，《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条、《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第二项第一款。
(二)个人所得税
个人所得税按财产租赁所得计算，以不含增值税收入依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由个人负担的租赁财产实际开支的修缮费用和税法规定的费用扣除标准（即每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用）其余额为应纳税所得额，税率是20％。
依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条，《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）。
(三)房产税
场地、土地出租不属于房产税的征税范围。
依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》
(四)印花税
其他个人出租场地，不交印花税。
财产租赁合同是指租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等所签定的合同。印花税的征收采取正列举，列举了13个征税项目，规定了印花税征税对象的具体征税范围。《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。因此可以理解为如果不是财政部确定征税的其他凭证，则征税范围就是正列举。场地租赁不在正列举的范围之内，不属于财产租赁合同范围，不征收印花税。
依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表
(五)城市维护建设税
城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。其他个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。
纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。
依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
(六)教育费附加
教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。
地方教育附加统一按增值税、消费税、营业税实际缴纳税额的2%征收。
自2016年2月1日起，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。
依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）第一条，国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定（中华人民共和国国务院令第448号），《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》（国发〔2011〕22号）。
(七)城镇土地使用税
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，应缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府，在规定的税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。
依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
通过上述比较，我们发现其他个人出租场地除了不交房产税和印花税以外，其余税收政策与出租商铺相同；其他个人出租住房与出租商铺相比有更多的税收优惠，主要体现在增值税减按1.5%计算应纳税额，个人所得税减按10%税率征收，房产税按4%征收，印花税免征。
个人转让住房应缴纳哪些税费
一、卖方应缴纳税费
(一)增值税
销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
1．个人转让购买住房
(1)将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
(2)个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的
①北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，免征增值税。
②北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
注：个人购买住房时间确认：以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，包括无偿受赠方式取得的住房，但是以其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
2．个人销售自建自用住房免征增值税；
3．涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税（包括：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权）。
(二)附加税费
以缴纳的增值税金额为计税依据，2019年1月1日起增值税小规模纳税人减半征收（包括自然人个人）。个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税及附加。自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加和地方教育附加（包括个体户含一般纳税人，但不包括按次纳税人的自然人个人）。
1．城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％），纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
2．教育费附加 ＝增值税×3%
3．地方教育附加 ＝增值税×2%
(三)个人所得税
以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，再按20%的适用税率计算缴纳“财产转让所得”项目个人所得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房（住房）取得的所得，继续免征个人所得税。
注意情形：
1．以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
2．通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
3．以其他无偿受赠方式取得的住房对外转让时，根据财税〔2009〕78号文件规定，受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
(四)印花税
按照所载金额的0.5‰计算，其中：个人销售或购买住房，免征印花税。注意：继承、赠与、交换、分割不免。
(五)土地增值税
1．适用税率
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
超过扣除项目金额50%—100%的部分，税率为40%；
超过扣除项目金额100%—200%的部分，税率为50%；
超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
2．扣除项目包括：
(1)提供取得房产相关凭据（发票、契税证明、合同协议及支付凭据、司法文书）的，按凭据记载金额并每年加计5%计入扣除项目。
营业税发票及其他凭据，按照发票或凭据所载金额；增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额；增值税专用发票，按照发票所载不含增值税金额。
合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
(2)提供评估机构出具以“重置成本法”评估建筑物的重置成本价格的，按评估价格以及取得土地使用权凭据记载金额，计入扣除项目。
(3)其他扣除项目：转让房产时缴纳的营业税及其附加、印花税；因计算纳税的需要支付的房产评估费；取得房产环节契税（评估价格中已含契税的除外）。
3．无法查实计算扣除项目金额的，按照定率征收土地增值税。
4．其中
(1)个人转让住房免土地增值税；
(2)对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
二、买方应缴纳税费
(一)契税
按不含增值税的交易价格×税率征收契税，契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。其中：
1．对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2．对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)
3．对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。（不包括遗嘱继承）
4．个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。其计税依据的确定，《契税暂行条例》规定，房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，并依法征收。其税率的执行，因受赠不是购买，应当按照房产所在地省政府确定的契税税率执行，不能享受个人购买住房的契税优惠政策。
依据：《契税暂行条例》及实施细则、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）
(二)印花税
按照按所载金额的0.5‰计算。其中：个人销售或购买住房，免征印花税。注意：继承、赠与、交换、分割不免。
(三)个人所得税
个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。受赠人无偿受赠房屋应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
三、案例解析
2019年2月，安徽某市居民张某出售一住房，面积 100 平方米，产权证日期 2017 年 12 月 25 日， 购买人李某，买方购买为家庭首套住房，计税价格 150 万元，买卖双方应缴纳税费多少元？
解析：
(一)出售方张某应缴税费：
1．增值税 = 150/1.05*5% = 7.14 万元
城建税 = 7.14*7% *50%= 0.25 万元
教育费附加 = 7.14*3%*50% = 0.11 万元
地方教育费附加 = 7.14*2%*50% = 0.7万元
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）规定， 如果该住房持有满两年，免增值税及附加；如果不满两年，增值税 5%、城建税 7%（市区）、教育费附加3%、地方教育费附加 2%。 根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号），小规模纳税人城建税及附加享受减半优惠。
2．个人所得税
(1)假设张某不能提供房屋原值发票
个人所得税 =（150-7.14）*1% =1.43 万元
根据财税字〔1999〕278 号、国税发〔2007〕33 号、国税发〔2006〕108 号），张某所在地税务机关规定，能够提供房屋原值（原购房发票等）按差额的 20% ；不能够提供房屋原值，按全额的 1%核定征收；如果持有满 5 年且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税。
(2)假设张某能够提供有效凭证证明其购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费为130万元，根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个税所得税=（150/1.05-130-0.25-0.11-0.7）*20%=2.36万元
3．土地增值税，暂免。(财税〔2008〕137 号)
4．印花税，暂免。(财税〔2008〕137 号)
(二)购买方李某应缴税费：
1．契税 =（150 - 7.14）*1.5% = 2.14 万元
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3—5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在法规的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案；又根据财税〔2016〕23 号文规定，购买家庭首套住房 90平米以下，契税按 1%征收、90 平米以上 1.5%；购买家庭第二套住房 90 平米以下， 契税按 1%征收、90 平米以上 2%；购买家庭第二套以上住宅，根据安徽省的规定，2019 年 3 月 1 日以后按 3%征收。
2．印花税：暂免。(财税〔2008〕137 号)。
自然人转让车库（位）要交哪些税
本文以真实案例为蓝本，对自然人转让车库（位）涉税处理进行解析。
2019年11月，陈某将其2010年1月购买的地下车库转让给夏某，该车库买价95000元，转让价格120000元，最低计税价格166177.17元。以上价格均为含税价。请问转让双方要交哪些税？
解析：自然人转让车库的税务处理同转让商铺，根据纳税人是否能够提供合法有效凭证，可以划分为核定征收和计算（按实）征收两种征收方式。
第一种：核定征收方式
一、销售方（陈某）
(一)增值税
1. 税率：5%
2. 计税依据：销售额，本案为评估价格
3. 应纳税额
根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第四条第一款规定，小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。第八条规定，纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。由于本案中纳税人陈某未提供购买车库时的发票，因此不能扣除车库购置原价，应缴增值税=166177.17÷1.05×5%=7913.20元。
同时，本案中车库成交价格低于最低计税价格，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条规定，纳税人发生应税销售行为的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。
争议处理（其他税费同）：
1.填写《存量房交易计税价格争议处理申请审批表》，连同相关证据一并提交当地价格主管部门，价格主管部门对房地产交易价格依法进行认定，并出具《价格认定结论书》。
2. 税务机关审核后确定纳税人存量房交易计税价格。
3. 纳税人对税务机关确定的交易计税价格仍有异议的，先缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。
(二)城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加
1. 城建税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）
2. 教育费附加：3%
3. 地方教育附加：2%
4. 计税依据：增值税税额
5. 税收优惠：小规模纳税人减半征收。
应缴城建税=7913.20×7%×50%=276.96元。
应缴教育费附加=7913.20×3%×50%=118.70元。
应缴地方教育附加=7913.20×2%×50%=79.13元。
(三)印花税
1. 税目：产权转移书据
2. 税率：0.05%
3. 计税依据：按合同所载金额确定，增值税分开注明的，按不含税金额 ；未分开注明的，按合同所载金额。本案为最低计税价格，因此换算为不含税价。
应纳税额不足一角的，免纳印花税；一角以上的，税额尾数不满五分的不计，满五分的按一角计算缴纳。（注：财产租赁合同税额不足1元的，按1元贴花。）
应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。
(四)个人所得税
1. 税率：1%-3%，该市为2%
2.计税依据：合同金额，本案为最低计税价格
根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第一条第三项规定，纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。
应缴个人所得税=166177.17÷1.05×2%=3165.28元。
(五)土地增值税
1. 税率：5%（车位）、8%（其他类型，不含住宅）
2. 计税依据：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。本案评估价格为166177.17元。根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第四条规定，为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。本案核定征收率为5%。
应缴土地增值税=166177.17÷1.05×5%=7913.20元
二、购买方（夏某）
(一)契税
1. 税率：3%
2. 计税依据：合同金额
应缴契税=166177.17÷1.05×3%=4747.92元
(二)印花税
产权转移书据
1. 税率：0.05%
2. 计税依据：合同金额
应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。
以上，核定征收方式下卖方共缴纳税费19506.07元，买方共缴纳税费4787.52元，购销双方共缴纳税费24293.59元。
第二种：计算（据实）征收方式
一、销售方（陈某）
(一)增值税
1. 税率：5%
2. 计税依据：增值额（合同金额-取得成本金额）
3. 应纳税额=（166177.17-95000）÷1.05×5%=3389.39元
(二)城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加
1. 城建税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）
2. 教育费附加：3%
3. 地方教育附加：2%
4. 计税依据：增值税税额
5. 税收优惠：小规模纳税人减半征收。
应缴城建税=3389.39×7%×50%=118.63元。
应缴教育费附加=3389.39×3%×50%=50.84元。
应缴地方教育附加=3389.39×2%×50%=33.89元。
(三)印花税
产权转移书据
1. 税率：0.05%
2. 计税依据：合同金额
应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。
(四)土地增值税
1. 税率：30%-60%（超率累进税率）
2. 计税依据：增值额（合同金额-扣除项目金额）
(1)计税收入
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
计税收入=166177.17-3389.39=162787.78元。
(2)可扣除房产原值
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条规定：“《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。”《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条第（一）项规定：“营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”
该车库是陈某于2010年1月购买的，转让时间是2019年11月，按照上述规定，可扣除房产原值=95000 95000×10×5%=142500元。
(3)与转让房地产相关的税金
①城建税7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合计203.36元；
②购买时缴纳的契税2850元。允许扣除的是原不动产所有人张某在当时购买时缴纳的契税，而不是本次转让环节受让人缴纳的契税；
③假设当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为城建税及附加203.36 契税2850 印花税39.60=3092.96元；
(4)扣除项目金额=可扣除房产原值 与转让房地产有关的税金=142500 3092.96=145592.96元。
(5)增值额=计税收入-扣除项目金额=162787.78-145592.93=17194.85元；
(6)增值率=增值额÷扣除项目金额=17194.82÷145592.96=12.40%
(7)应缴纳的土地增值税=17194.82×30%=5158.45元。
(五)个人所得税
1. 税率：20%
2.计税依据：所得额（合同金额-取得成本金额）
应缴个人所得税=(166177.17-3389.39-95000-2850-203.36-39.60-5158.45)×20%=11907.27元。
二、购买方（夏某）
(一)契税
1. 税率：3%
2. 计税依据：合同金额
应缴契税=（166177.17-3389.39）×3%=4883.63元
(二)印花税
产权转移书据
1. 税率：0.05%
2. 计税依据：合同金额
应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。
计算（据实）征收方式下卖方共缴纳税费20698.07元，买方共缴纳税费4923.23元。购销双方合计共缴纳税费25621.30元。
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