二手房车位使用权转让(二手房车位使用权转让还是物业收回)

虽然我国法律中没有关于“车位使用权转让”的规定，但是“车位使用权转让”不仅经常被开发商应用在合同之中，而且也被越来越多的法院判决所认可。

实践中，开发商处置无产权地下车位（包括人防车位）的方式主要有两种：一是签订长期《车位租赁合同》，这类合同主要内容为“所有租金一次性给付、租期20年并可延续至土地使用期届满或直接约定租期到土地使用期届满。”二是签订《车位使用权转让合同》，这类合同主要内容为“开发商将车位使用权转让或出售给业主，期限至至土地使用期届满”。

对于《车位租赁合同》，虽然多数裁判将其性质认定为“租赁”，但还是有个别法院判决将其性质认定为“使用权转让”（关于该类合同的裁判定性，见下图）。

对于《车位使用权转让合同》，越来越多的法院判决将其性质认定为“使用权转让”。（关于该类合同的裁判定性，见下图）

查阅以上所有将车位纠纷定性为“使用权转让”的判决理由，其说理论据，或将《车位使用权转让合同》的名称和条款本身及缔约自由作为定性依据，或将《车位租赁合同》中“租期至土地使用期届满”进一步解释推演为“使用权转让”。然而，其说理论证，不论是在法律依据上，还是事实本质上，均难以令人信服。

在上述裁判中，只有“（2018）苏13民终2601号判决书”对《车位使用权转让合同》的定性作了较为详细、有力的论证，并认定开发商与业主签订的《地下车位使用权转让协议》属于车位租赁关系，其判决理由如下：1.根据双方签订的《地下车位使用权转让协议》看，双方在协议中约定：业主缴纳转让金后，只享有该车位的使用权，车位不办理产权证。开发商在该协议中对地下车位处分权并未转让，只转让使用权，因此，涉案车位的所有权也没有转让。2.开发商对该车库没有办理独立的产权证，开发商将车库划分若干车位，每个车位也没有经过所有权登记，不能成为一个独立的所有权，开发商对每个车位不能将其通过出售、赠与等方式转让，受让人也无法通过受让、赠与的方式获得所有权。3.开发商与业主签订的《地下车位使用权转让协议》是用益物权的让渡合同，而非所有权转移合同。在我国现行民法体系中，设立使用权从所有权中剥离并单独让渡的制度只有两大类，一类是物权法中的土地使用权出让、划拨和转让制度；第二类是合同法中的租赁合同制度、融资租赁合同制度、借用合同制度。本案的车位使用权有偿转让合同与土地使用权出让、划拨、转让制度无关，也不同于融资租赁合同，因使用权的有偿性也有别与借用合同。根据《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。租赁合同有两个特点：一是租赁合同是转移财产使用权的合同，一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方；二是租赁合同是有偿合同，受让一方为使用该财产向对方支付一定的费用。开发商与业主签订的合同明确双方转让的是车位使用权和使用权年限，该《地下车位使用权转让协议》符合租赁合同特征，该协议名为使用权转让合同，实为租赁合同。据此，本院认定开发商与业主对案涉地下车位属于车位租赁关系。

那么，既然法律规定了缔约自由、意思自治即当事人可以签订法律规定之外的非典型合同即无名合同，司法判决也认可了开发商对无产权车位有初始所有权或收益权，为什么不应、不宜将车位使用权转让合同认定为一种法律规定之外的非典型合同即无名合同呢？以下以《民法典》相关规定为依据，进一步论证：

首先，《民法典》第466条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第142条第1款的规定，确定争议条款的含义。”第142条第1款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”（与《民法总则》142条规定相同）

对于双方签订的《车位租赁合同》、《车位使用权转让合同》，双方关于合同性质发生分歧时，就需要对其意思表示进行解释。

根据以上规定，解释的首要原则是“应当按照所使用的词句”，据此，对于《车位租赁合同》，多数法院按照合同词句将其定性为租赁关系；对于《车位使用权转让合同》，多数法院按照合同词句将其定性为使用权转让关系。

但是，在“结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则”时，法院解释、推演的空间相当大，由此，有些裁判离开合同词句本身，将《车位租赁合同》解释定性为“使用权转让”或“买卖”关系，而将《车位使用权转让合同》解释定性为“租赁”或“买卖”关系。

不论是严格“按照合同所使用的词句”确定双方意思表示，还是“结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则”解释推演双方意思表示，裁判解释确定的双方意思表示，要么是法律有明确规定的，要么合同有明示约定的；如果法律对解释确定的意思表示没有具体规定，合同也没有对此明示约定，裁判就不能想当然地随意解释出该种意思表示。

因此，根据该条规定，唯独不能将《车位租赁合同》解释推演为“使用权转让”关系。因为“使用权转让”既非法律所明确规定，也非《租赁合同》所明示约定，故无从推断业主知道并认可“车位使用权转让”。如果法院仅根据“租期至土地使用期届满”的条款，就认定租赁合同双方是“使用权转让”关系而否定合同词句所表达的“租赁”关系，就是把“车位使用权转让”的意思表示强行施加于业主，这不仅违背了按照合同词句确定意思表示的首要原则，而且也不符合“相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则”。而且，“车位使用权转让合同”作为法律之外的无名合同、格式合同，是否应当被认可，本身就是个很大的问题。

其次，《车位租赁合同》、《车位使用权转让合同》属于开发商单方拟定提供的格式合同。《民法典》第498条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”（与《合同法》41条内容相同）

怎样对《车位租赁合同》、《车位使用权转让合同》作通常理解解释？从上图看，对《车位租赁合同》、《车位使用权转让合同》总是有两种以上的定性解释，那么怎样才是不利于开发商而有利于业主的解释？

从开发商与业主在上述裁判中的定性主张看：

业主的定性主张：不论是租赁合同，还是使用权转让合同，业主大多都主张双方是无效买卖关系，少数业主会主张双方是租赁关系并主张部分无效，没有一个业主会主张双方是使用权转让关系。

开发商的定性主张：对于租赁合同，开发商大多会主张双方是有效租赁关系，部分开发商会主张双方是使用权转让关系。对于使用权转让合同，开发商大多会主张双方是使用权转让关系，极个别开发商会主张双方是有效买卖关系。

从开发商和业主在诉讼中的定性主张看，将《车位租赁合同》、《车位使用权转让合同》解释定性为无效买卖或租赁关系是相对有利于业主而不利于开发商的；将其解释定性为有效买卖或使用权转让关系是相对不利于业主而有利于开发商的。因为虽然判决将合同定性为有效买卖关系，但是因客观上无法办理产权，业主支付了购买车位的价款却无法获得物权法认可的排他性所有权；或者，虽然判决将合同定性为使用权转让，但因法律没有明确规定这种物权，当这种法律规定之外的使用权与法律规定的所有权、抵押权等法定物权发生矛盾时，这种使用权就有可能得不到保障，业主想维护其使用权转让的权益却找不到相关具体的法律依据。因此，这种所有权、使用权对于业主而言长期处于不稳定状态但其却支付了相当于购买车位的价款，而开发商却因此既不用办理产权又获得了相当于出售车位的价款。

因此，根据该条规定，按照不利于格式合同提供方即开发商的原则，对《车位租赁合同》、《车位使用权转让合同》进行解释定性时，就不宜将其认定为使用权转让关系或有效买卖关系。

再次，对法律规定之外的非典型合同即无名合同，尤其是无名的格式合同，应避免使其脱离具体的法律规制。《民法典》第467条规定：“本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。”（与《合同法》124条规定基本相同)

如果不将车位使用权转让合同定性为“租赁”或“买卖”关系，而是将其认定为法律没有规定的无名合同，根据该条规定，法院可以参照适用最相类似的租赁或买卖合同的法律规定，也可以不参照适用。

在上图中，将车位使用权转让合同作为无名合同认定的判决，均仅仅适用了民法总则的相关规定，没有一份判决对使用期限、产权办理等具体事项进行过具体的法律“参照适用”。

因此，民法典的该条规定实际上并未对法律之外的无名格式合同形成有效规制，这样一来，如果把格式合同解释、推演成一种法律之外的无名合同，就使该合同逃离了典型合同的具体法律规制，由此，格式合同和无名合同相互配合，成为强者侵夺弱者最有力的工具。

因此，在司法层面，法院不应轻易将《车位租赁合同》、《车位使用权转让合同》定性为法律上没有规定的“车位使用权转让”，从而使其脱离规制有名合同的法律轨道，成为开发商单方实现自身利益最大化的有力工具，而是应当依据合同词句，究其本来，并根据买卖或租赁相关法律认定为“买卖”或“租赁”关系，这样才能充分体现合同的诚实信用和公平合理原则，

最后，不轻易认定合同无效以维护交易安全是司法裁判的基本原则。《民法典》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”（与《民法总则》第153条第1款规定相同，与《合同法》52条第1款第5项内容基本相同）

综上，对于《车位租赁合同》、《车位使用权转让合同》，不应或不宜将其定性为“使用权转让”关系。综合考量对意思表示的解释确定、对格式合同和无名合同的规制、对合同有效性的维护等方面，将其定性为“租赁”关系更符合法律规定。因此，（2018）苏13民终2601号判决书对《车位使用权转让合同》定性为租赁，虽然属于该类判决中的少数派，但却更合法、合理。