房开企业扣留保证金取得发票时点及土增税清算的扣除

问：我公司是一家房地产开发企业，正在进行土地增值税清算，有一笔工程款50万元尚未支付，属于扣留建筑施工企业的质量保证金，没有取得发票。请问对方应该何时开具发票？土地增值税清算时未支付的保证金能否扣除？

答：《国家税务总局关于修改部分税务部门规章的决定》（国家税务总局令第44号）重新发布的《发票管理办法实施细则》第二十六条 规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。

《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第69号)第四条规定，纳税人提供建筑服务，被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金，未开具发票的，以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。所以，对方应该在实际收到保证金的当天给你公司开具发票。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条对“房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题”明确，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。因此，你公司未支付的保证金如果清算期间不能取得发票，土地增值税清算时不得计算扣除。