许氏兄弟二人确实是代持买房，赵某在未能调查清楚许某言的实际财产前，就将300万巨款借给他，等起诉后才发现许某言不是房子的实际产权人，致执行困难。上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒各位，在签订借款协议之前，一定要考量清楚对方的经济能力，谨慎借款。
【导言】
借钱时以为借款人有房屋产权，等起诉追偿时才发现对方并非实际产权人，该如何处理？
【基本案情】
许某言欠赵某300万，赵某向法院起诉，胜诉后在执行阶段发现，许某言为逃避债务将自己名下的房产转让给其弟弟，于是赵某起诉二人签订的房产转让合同无效，并请求依法撤销因此而进行的不动产权变更登记行为。
法院经审理认定了两个事实，第一，根据生效的民事判决，许某言应偿还赵某借款人民币300万元及相应利息；第二，2017年，许某言购买了一处房产并办理了贷款。2020年10月，许某言将房子转让给弟弟许某东，许某东支付了对价，后二人办理了不动产权转移登记手续。
许某言辩称：涉案房产为弟弟许某东夫妇出资购买，因弟弟许某东当时没有上海购房资格，所以将上述房产登记在哥哥许某言名下，由许某言代持；涉案房产的首期款、税费、月供及装修贷款，均由弟弟许某东夫妇支付。
赵某主张：一、两被告之间的房屋代持关系不成立，两被告为逃避履行债务的目的而转让房产，其行为损害了债权人赵某的利益；二、如果两被告之间的房屋代持关系成立，则是在规避限购政策，属于以合法形式掩盖非法目的的行为。
【法院审理】
法院认为：本案为确认合同无效纠纷，在民事诉讼中，应根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，由当事人对自己提出的主张提供证据加以证明。本案的争议焦点有二：一是涉案房产是否由许某言代许某东持有；二是两被告之间的房屋买卖合同是否应被确认为无效。
对于第一个争议焦点，关于代持关系是否成立，应当结合双方的代持合意、购房款的资金来源、当事人之间关系、房屋的实际占有使用等因素，结合逻辑推理和生活经验，依据民事诉讼高度概然性的证明标准进行综合判断。两被告主张的代持关系与在案证据能吻合，在缺乏相反证据的情形下，应当认定代持关系成立。
对于第二个争议焦点，代持即借名买房，属于合同行为，而合同法奉行合同自由原则，因此，在没有违反法律、行政法规强制性规定及侵害社会公共利益的前提下，应尊重当事人意思自治，允许当事人订立或者口头约定合同内容，并赋予其法律效力。两被告主张系基于限购政策而代持涉案房产，因限购系部分房价上涨较快的城市出台的行政调控手段，具有临时性，该政策通过在一定程度上限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，仅会造成合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。两被告就涉案房产的过户，并无充分的在案证据证实存在民法典中五种合同无效情形，赵某所持的合同无效依据不足，本院不予支持。
【结案】
文案：华 莉
审核：曹 凯
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