房开企业预缴增值税和土地增值税的计税依据(房地产企业预缴增值税和土地增值税计税依据)

房地产开发企业为了促进资金的回笼，在取得《商品预售许可证》后便开始对外进行期房预售，此时，房地产正处在开发期间，成本费用尚未完全确定。

那么，土地增值税何时缴纳？如何缴纳？

业务描述

嘉诚房地产开发公司2020年1月预售住宅与非住宅项目共计取得不含税收入8000万元，其中预售住宅取得的不含税收入为5000万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的不含税收入为3000万元。

那么，嘉诚房地产开发公司是否需要预缴土地增值税？如何预缴？

政策依据

1、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号） 第十四规定，关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题

根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

2、根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条规定：

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

政策解析

通过对以上政策的分析，房地产公司在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，需要根据所在地税务机关规定的增值税预征率进行增值税的预缴。

案例中，假设所在地规定的预征率为2%，那么，预缴土地增值税与核算如下：

预交土地增值税税款＝不含增值税收入×土地增值税预征率＝8000×2%＝160万元。

1、企业预交土地增值税时

借：应交税费―应交土地增值税 160万元

　　贷：银行存款 160万元

2、待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时

借：税金及附加 160万元

　　贷：应交税费―应交土地增值税 160万元

3、假设企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，则：

土地增值税预征的计征依据＝不含增值税收入＝8000万元（假设含税为8000*1.09=8720万元）

应预交的增值税税款＝8000×3%＝240万元

土地增值税预征的计征依据＝预收款－应预缴增值税税款＝8720－240＝8480万元

预交土地增值税税款＝8480×2%＝169.6万元。

以上2种不同计税方法下，预交土地增值税税额不同，主要原因是税率与征收率的差异形成。