房企土地增值税清算范围

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条关于“土地增值税的清算单位”：
1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；

2.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；

3.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

• 清算是以项目为单位；
• 有关部门：国家发改委（立项单位），发放立项备案通知书，所以一般以发改委的立项备案通知书作为项目区分的重要界定标准；
• 如何界定分期，具体看案例分析：

案例解析：

1.A房地产公司项目分为两期报建，两个建设规划许可证，两个施工许可证；
2.B房地产公司项目统一报建，但实际施工分为两期，1—5号楼先建，6—10号楼后建，开工时间间隔1年以上；
3.C房地产公司项目统一报建，实际施工为滚动开发，1—3号楼先建，开盘马上开工4—6号楼，开盘再开工后四栋。
请问：三家公司项目土地增值税清算是否需要分期清算?

解答A：需要分期测算。项目分两期报建，这里的报建指的是建设规划，后面至少有两个施工许可证，两个预售许可证，自然是两期开发。时间间隔与成本确定上都是不同的。

解答B：视情况而定。项目统一报建说明一个建设规划许可证，报建手续是一套实际施工分为两期。在税法上有一种原则叫做实质忠于形式：如果工程是分开的，合同是分开的，会计也是分开的，并且时间间隔比较长，就应该被理解为两期。

但现实中还要跟税务机关去沟通，看企业的具体情况来确定。

解答C：不需要分期测算。滚动开发说明只有一个施工单位，合同一起签，只不过中间有一定的时间差。

（但具体的情况还需要根据现实中的实际情况来确定。）

清算的三分法与两分法之争

1.清算两分法：普通住宅、其他商品房

2.清算三分法：普通住宅、非普通住宅、其他商品房

在2017年国家税务总局出台了关于土地增值税清算表格的一套文件，文件中默认了三分法，所以现在各省的税务机关都会按照三分法进行清算。

对于普通住宅的界定：

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)文件制定了关于普通住宅的基本标准：
即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
同时规定各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

1.容积率1.0以上，建筑面积在20平以下，平均交易价格1.2倍以下

2.向上浮动20%为，容积率1.2以上，建筑面积144平以下，平均交易价格1.44倍以下。

价格的比较较为困难，因为他是一个浮动与变化的过程，理论上本地房管局每年会公布本地的住宅价格，但很多地方房管局没有及时的对外公开价格，导致税务局在比较的过程中出现风险。

2.土地增值税清算通常应该按照分期进行；

3.土地增值税清算两分法退出历史舞台，三分法统一江湖。

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