买房子做低房价避税属于违法构成犯罪吗(买房把总价做低避税违法吗)

行政处罚：税务局补征税款170余万、处罚139万元

必须承认，这种案例并不多，但该案登载在了2016年11月2日最高人民法院主办的《人民法院报》上，可能表达国家的一种态度：从严征收二手房过户税费。

2010年五月，赵先生通过中介公司出售一栋别墅，价格2300万元。赵先生与中介公司约定：税费包含佣金合计不超过100万元。之后通过制作成交价为700万元的房屋买卖合同，实际仅缴纳税款1万多余。赵先生分三次给了相关中介人员75万元好处费。巨额税差引起税务部门怀疑。浦东税务局查出赵先生偷税行为，对其补征营业税、个人所得税等170余万元，加收滞纳金57万余元，并作出行政处罚，罚款82万元。中介人员因非国家工作人员受贿罪和行贿罪，被判处8年有期徒刑。[参见：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中行终字第291号《行政判决书》]。

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卖方起诉中介公司，仅追回1/3损失

根据人民法院报的报道，赵先生起诉税务局败诉后，支付了税款170万、滞纳金和罚款139万。赵先生又起诉中介公司，认为根据和中介公司的协议，赵先生的总税费应当在100万元以内，已经支付了70多万元，完成了缴纳税费的义务。中介公司应当赔偿该300多万元损失。上海第一中级人民法院判决，赵先生和中介公司达成合意进行避税，属于违法行为，因此协议无效。赵先生能够索赔的范围只能限于罚款和滞纳金合计139万元，因为中介公司作为专业的中介机构，责任更大，判令其赔偿赵先生98万元。而赵先生实际支付了300多万税款、罚款，仅收回1/3损失。（参见：人民法院报：《别墅买方与房产中介合谋偷逃税款遭重罚》）

三、报低成交价对房屋买卖的影响分析

报低成交价，是目前二手房交易中普遍存在的情形，大家主要关心的是以后的税费补缴风险、合同发生争议以虚报的低价成交的风险、以价格造假不交付房屋的风险。以下一一作答。

（一）税费补缴的责任人不以合同约定为准，而以税法规定的纳税义务人为准。

正如判决所说，合意报低价格的行为属于违法行为。因此行为无效，那么税务机构、法院就不会再尊重双方对税务的承担比例分配方案。就如上述案例中，如果回到原来赵先生与中介公司的协议，赵先生最多只需要承担100万元税费即可。但根据法院的判决，赵先生实际承担了170万税费、70多万“好处费”和40多万的罚金，合计280多万元。法院不再认可原税费分配方案。所得税的补交风险人为房屋的卖方，因为卖方是房屋增值收入和纳税的主体。而契税的补交风险人为买方，因为契税的纳税人是在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，而非转出的一方。

（二）当备案价格低报时，法院仍会尊重双方约定的真实成交价格。

如果备案是100万元，私下的合同明确房款是200万元，100万元的价格只是为了备案使用，不是真实的交易价格，法院会支持按200万元成交，支持双方的真实成交约定。一般对该行为所同时发生的偷税行为，法院会声明违法，但不进行实际处罚。但如果真的受到税务稽查，比如本文开头的案例，法院也会支持税务机关的处罚。

（三）一方以价格为低报违法逃税为理由，认为合同无效拒绝过户时，法院认为应过户，但应按真实价格向房产局补交税款。

比如在浦东新区的另一个案件中，买方称付完房款了，但被告一直不过户。卖方主张：双方所签交易价格为115万元的房屋买卖合同涉嫌偷税漏税，卖方要求将合同价格改为172万元再办理过户。法院认为，双方确曾合意做低房价逃避税收，因此合同价格条款无效，应按照双方真实合意即172万元认定交易价格。卖方要求按172万元的价格申报纳税，该要求合法。原买卖合同仍应当继续履行，卖方应对配合买方过户。[参见：上海市浦东新区人民法（2015）浦民一（民）初字第30357号《民事判决书》]

结语：买方、卖方、中介风险总结

二手房交易中，虽然低报房屋成交价避税是常见现象，但仍存在随时被税务稽查的风险。买方的风险主要为补缴契税和罚款、卖方以此为理由拒不交房、以及本文未展开的以后再次卖出时税费更高。卖方的风险主要为补缴个人所得税、卖方主张按该低价成交等。而中介的责任为参与违法行为，承担税费的滞纳金、罚款的部分责任。严格意义上说，从三方的合意角度，还可能互相承担连带责任。